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1、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。
A．給水、排水、供電、通信
B．給水、排水、燃氣、熱力
C．排水、供電、通信、燃氣
D．排水、供電、通信、熱力
答案：A
解析：熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。
2、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為( )。
A.估價收費標準不同
B.作出的估價師聲明不同
C.估價對象狀況不同
D.掌握的有關(guān)信息不同
答案：D
解析：即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的價值意見，只能得出近似的價值意見。因為估價總是在信息不完全、及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能相同。
3、估價報告有效期應(yīng)從( )起計。
A．估價時點
B．估價作業(yè)期
C．出具估價報告之日
D．簽訂估價委托合同之日
答案：C
解析：估價報告使用期限也稱估價報告應(yīng)用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。估價報告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過一年。
4、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤和建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤之后的余額，則應(yīng)以( )進行估價。
A．保持現(xiàn)狀前提
B．裝修改造前提
C．轉(zhuǎn)換用途前提
D．重新利用前提
答案：A
解析：認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：( 新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)必要支出及應(yīng)得利潤 ) ＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。
以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:
( 新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤 )＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用
B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本
D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
答案：D
解析：計算開發(fā)利潤時，利潤率要與基數(shù)相對應(yīng)。直接成本利潤率公式：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（取得成本+開發(fā)成本）
此時，取得成本為待開發(fā)房地產(chǎn)價值和取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費之和。
6、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1％。該房地產(chǎn)的實際價格為( )萬元。
A．87
B．124
C．130
D．134
答案：B
解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎(chǔ)上進行計算或者處理才能得到。
實際價格為50+80/(1+1%)8=124萬元
7、下列關(guān)于征地補償安置費和相關(guān)稅費的表述中不正確的是（ ）。
A、青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B、征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D、地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定
答案：B
解析：對于征收集體土地的土地取得成本的規(guī)定中，青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定，而征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門手用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負責、組織、管理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費總額的一定比例支付的管理費用。
8、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況調(diào)整系數(shù)為( )。
A．0．91
B．0．92
C．1．09
D．1．10
答案：B
解析：
在市場法中，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時， 為房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。因此實物狀況調(diào)整系數(shù) =
9、下列關(guān)于建筑物壽命和年齡的說法中，正確的是( )。
A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效年齡也短于實際年齡
B．建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效年齡也可能長于實際年齡
C．建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效年齡與實際年齡也相等
D．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效年齡可能等于也可能短于或長于其實際年齡
答案：D
解析：建筑物的實際年齡是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命也可能不同。
10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為5000元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.3958
D.4635
答案：C
解析：
根據(jù)現(xiàn)房價格計算期房價格：
期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償
=5000-500/（1+8%）-500/（1+8%）2-5000×3%=3958元每平米
1、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。
A．給水、排水、供電、通信
B．給水、排水、燃氣、熱力
C．排水、供電、通信、燃氣
D．排水、供電、通信、熱力
答案：A
解析：熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整；“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。
2、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為( )。
A.估價收費標準不同
B.作出的估價師聲明不同
C.估價對象狀況不同
D.掌握的有關(guān)信息不同
答案：D
解析：即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的價值意見，只能得出近似的價值意見。因為估價總是在信息不完全、及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能相同。
3、估價報告有效期應(yīng)從( )起計。
A．估價時點
B．估價作業(yè)期
C．出具估價報告之日
D．簽訂估價委托合同之日
答案：C
解析：估價報告使用期限也稱估價報告應(yīng)用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。估價報告使用期限的長短應(yīng)根據(jù)估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過一年。
4、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤和建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤之后的余額，則應(yīng)以( )進行估價。
A．保持現(xiàn)狀前提
B．裝修改造前提
C．轉(zhuǎn)換用途前提
D．重新利用前提
答案：A
解析：認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：( 新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)必要支出及應(yīng)得利潤 ) ＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。
以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:
( 新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤 )＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用
B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本
D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
答案：D
解析：計算開發(fā)利潤時，利潤率要與基數(shù)相對應(yīng)。直接成本利潤率公式：
直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（取得成本+開發(fā)成本）
此時，取得成本為待開發(fā)房地產(chǎn)價值和取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費之和。
6、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1％。該房地產(chǎn)的實際價格為( )萬元。
A．87
B．124
C．130
D．134
答案：B
解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎(chǔ)上進行計算或者處理才能得到。
實際價格為50+80/(1+1%)8=124萬元
7、下列關(guān)于征地補償安置費和相關(guān)稅費的表述中不正確的是（ ）。
A、青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B、征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D、地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定
答案：B
解析：對于征收集體土地的土地取得成本的規(guī)定中，青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定，而征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門手用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負責、組織、管理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費總額的一定比例支付的管理費用。
8、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況調(diào)整系數(shù)為( )。
A．0．91
B．0．92
C．1．09
D．1．10
答案：B
解析：
在市場法中，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時， 為房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。因此實物狀況調(diào)整系數(shù) =
9、下列關(guān)于建筑物壽命和年齡的說法中，正確的是( )。
A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效年齡也短于實際年齡
B．建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效年齡也可能長于實際年齡
C．建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效年齡與實際年齡也相等
D．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效年齡可能等于也可能短于或長于其實際年齡
答案：D
解析：建筑物的實際年齡是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命也可能不同。
10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為5000元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.3958
D.4635
答案：C
解析：
根據(jù)現(xiàn)房價格計算期房價格：
期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償
=5000-500/（1+8%）-500/（1+8%）2-5000×3%=3958元每平米