11、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為( )。
A．75％
B．79％
C．81％
D．84％
答案：C
解析：
其中R=4%，t=10，N=10+40=50，代入公式求得成新率。
12、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（ ）。
A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施
B．土地的形狀
C．組合完成的功能
D．立體空間
答案：C
13、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是( )。
A.下調(diào)貸款利率
B.放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減少土地供應(yīng)
答案：B
解析：房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升；減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升；放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會增加未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會使房地產(chǎn)價格下降；當房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上升。
14、收益法中所指的收益是( )。
A．估計時點前一年的收益
B．估價時點前若干年的平均收益
C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益
D．估價時點前盈利年份的收益
答案：C
15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征
C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)包括：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征，房地產(chǎn)估價會有誤差而且誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格，房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。
16、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／m2。理論上應(yīng)補地價（ ）。
A．78萬元
B．882萬元
C．1210萬元
D．1272萬元
答案：D
解析：改變土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：
補地價（單價）=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率
補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積
補地價（總價）=（5×960-0.8×700）×3000=1272（萬元）
17、采用無風險報酬率加風險報酬率確定報酬率的基本公式為( )。
A．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
B．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
C．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+通貨膨脹補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
D．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
答案：D
解析：報酬率的求取方法之一——累加法。
18、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)報酬率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A．400
B．450
C．500
D．540
答案：A
解析：凈收益按一定數(shù)額遞增，收益期限為無限年的公式
19、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案：A
解析：
此題涉及兩個方面的問題，一是求取可比實例的實際單價，由于合同約定誤差在6%以內(nèi)時（（100-95）/100=5%），不增加付款，因此要按照總價除以實際產(chǎn)權(quán)登記面積求得可比實例的實際單價；二是進行市場狀況調(diào)整，根據(jù)題意采用價格變動率法。
20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案：D
解析：
交易情況修正中稅費非正常負擔的問題。
正常成交價格=賣方實際得到的金額÷（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）
=30÷（1-6%）=31.9149（萬元）
單價=319149÷120=2659.57元每平米
A．75％
B．79％
C．81％
D．84％
答案：C
解析：
其中R=4%，t=10，N=10+40=50，代入公式求得成新率。
12、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（ ）。
A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施
B．土地的形狀
C．組合完成的功能
D．立體空間
答案：C
13、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是( )。
A.下調(diào)貸款利率
B.放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減少土地供應(yīng)
答案：B
解析：房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升；減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升；放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會增加未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，從而會使房地產(chǎn)價格下降；當房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上升。
14、收益法中所指的收益是( )。
A．估計時點前一年的收益
B．估價時點前若干年的平均收益
C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益
D．估價時點前盈利年份的收益
答案：C
15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征
C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)包括：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征，房地產(chǎn)估價會有誤差而且誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格，房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。
16、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／m2。理論上應(yīng)補地價（ ）。
A．78萬元
B．882萬元
C．1210萬元
D．1272萬元
答案：D
解析：改變土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：
補地價（單價）=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率
補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積
補地價（總價）=（5×960-0.8×700）×3000=1272（萬元）
17、采用無風險報酬率加風險報酬率確定報酬率的基本公式為( )。
A．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
B．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
C．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+通貨膨脹補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
D．報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率
答案：D
解析：報酬率的求取方法之一——累加法。
18、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)報酬率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A．400
B．450
C．500
D．540
答案：A
解析：凈收益按一定數(shù)額遞增，收益期限為無限年的公式
19、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案：A
解析：
此題涉及兩個方面的問題，一是求取可比實例的實際單價，由于合同約定誤差在6%以內(nèi)時（（100-95）/100=5%），不增加付款，因此要按照總價除以實際產(chǎn)權(quán)登記面積求得可比實例的實際單價；二是進行市場狀況調(diào)整，根據(jù)題意采用價格變動率法。
20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案：D
解析：
交易情況修正中稅費非正常負擔的問題。
正常成交價格=賣方實際得到的金額÷（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）
=30÷（1-6%）=31.9149（萬元）
單價=319149÷120=2659.57元每平米