第二節(jié)建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失
一、建設(shè)用地的取得(掌握)
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定,“任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”,“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。
(一)建設(shè)用地取得的基本方式
建設(shè)用地的取得,實(shí)質(zhì)是依法獲取國(guó)有土地的使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,獲取國(guó)有土地使用權(quán)的基本方式有兩種:
一是通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán),
二是通過劃撥獲取國(guó)有土地使用權(quán)。
1.通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)又可以分成兩種具體方式:一是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán),二是通過協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。
(1)通過競(jìng)爭(zhēng)出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。具體的競(jìng)爭(zhēng)方式又包括三種:投標(biāo)、競(jìng)拍和掛牌。
按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓;前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后,同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
(2)通過協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。
按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定,以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的。協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū),協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。
2.通過劃撥方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
(1)劃撥用地目錄。國(guó)家對(duì)劃撥用地有著嚴(yán)格的規(guī)定,頒布了《劃撥用地目錄》。符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地項(xiàng)目,由建設(shè)單位提出申請(qǐng),經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。
劃撥用地目錄如下:
①黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地
②軍事用地
③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地
④非營(yíng)利性郵政設(shè)施用地
⑤非營(yíng)利性教育設(shè)施用地
⑥公益性科研機(jī)構(gòu)用地
⑦非營(yíng)利性體育設(shè)施用地
⑧非營(yíng)利性公共文化設(shè)施用地
⑨非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地
⑩非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地
⑩石油天然氣設(shè)施用地
⑩煤炭設(shè)施用地
⑩電力設(shè)施用地
⑩水利設(shè)施用地
⑩鐵路交通設(shè)施用地
⑩公路交通設(shè)施用地
⑩水路交通設(shè)施用地
⑩民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施用地
⑩特殊用地(監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等)
以上可總結(jié)為:黨政軍用地;非營(yíng)利性設(shè)施用地;國(guó)家壟斷行業(yè)用地;特殊用地。
(2)劃撥用地的使用年限。國(guó)家規(guī)定,依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。
(3)劃撥用地的變更。國(guó)家規(guī)定,以劃撥方式取得的土地使用權(quán),改變土地用途等不再符合本目錄的,應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。
一、建設(shè)用地的取得(掌握)
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定,“任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”,“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。
(一)建設(shè)用地取得的基本方式
建設(shè)用地的取得,實(shí)質(zhì)是依法獲取國(guó)有土地的使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,獲取國(guó)有土地使用權(quán)的基本方式有兩種:
一是通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán),
二是通過劃撥獲取國(guó)有土地使用權(quán)。
1.通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)又可以分成兩種具體方式:一是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán),二是通過協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。
(1)通過競(jìng)爭(zhēng)出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。具體的競(jìng)爭(zhēng)方式又包括三種:投標(biāo)、競(jìng)拍和掛牌。
按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓;前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后,同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
(2)通過協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。
按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定,以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的。協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū),協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。
2.通過劃撥方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
(1)劃撥用地目錄。國(guó)家對(duì)劃撥用地有著嚴(yán)格的規(guī)定,頒布了《劃撥用地目錄》。符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地項(xiàng)目,由建設(shè)單位提出申請(qǐng),經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。
劃撥用地目錄如下:
①黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地
②軍事用地
③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地
④非營(yíng)利性郵政設(shè)施用地
⑤非營(yíng)利性教育設(shè)施用地
⑥公益性科研機(jī)構(gòu)用地
⑦非營(yíng)利性體育設(shè)施用地
⑧非營(yíng)利性公共文化設(shè)施用地
⑨非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地
⑩非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地
⑩石油天然氣設(shè)施用地
⑩煤炭設(shè)施用地
⑩電力設(shè)施用地
⑩水利設(shè)施用地
⑩鐵路交通設(shè)施用地
⑩公路交通設(shè)施用地
⑩水路交通設(shè)施用地
⑩民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施用地
⑩特殊用地(監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等)
以上可總結(jié)為:黨政軍用地;非營(yíng)利性設(shè)施用地;國(guó)家壟斷行業(yè)用地;特殊用地。
(2)劃撥用地的使用年限。國(guó)家規(guī)定,依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。
(3)劃撥用地的變更。國(guó)家規(guī)定,以劃撥方式取得的土地使用權(quán),改變土地用途等不再符合本目錄的,應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。