四、土地承租權的內(nèi)容及限制
（一）土地承租權的基本內(nèi)容
土地租賃是土地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對土地進行使用和收益，因此，土地承租權人享有對租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有土地使用權，無權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過承租期限。
（二）土地承租期間新增建筑物的歸屬
按照房屋所有權與土地使用權主體統(tǒng)一的原則，應當確定土地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。土地使用權出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權
出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權歸屬于該租賃土地使用權人。這兩者的區(qū)別應予以注意。
（三）土地承租期間使用權轉移對承租權的效果
土地使用權人將其權利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權利轉讓、抵押的，仍需保護原承租人的利益，維護原租賃合同的效力。按照傳統(tǒng)民法的概念，所有權、抵押權屬物權，而租賃權屬債權，二者為不同性質(zhì)的權利，且物權優(yōu)于債權。而現(xiàn)代民法為保護承租人的權益，創(chuàng)設“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權具有物權地位，這就是所謂“租賃權物權化”的現(xiàn)象。土地使用權出租后，出租人可以通過出賣、交換、贈與等方式轉讓已出租的土地使用權，變更土地使用權的主體，也可將已出租的土地使用權抵押，但為了保護承租人的權益，應當適用《合同法》第229條確認的“買賣不破租賃”原則，維護原租賃合同的效力。
（四）承租人的優(yōu)先購買權
參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認承租人的優(yōu)先購買權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國有土地使用權的承租人對土地進行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進行投資，實現(xiàn)土地資源的高效利用。因此，法律規(guī)定在出租
人民法院撤銷已生效的法律行為。撤銷前已發(fā)生的權利轉移，對承租人不生效力。土地承租權的登記備案具有對抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的土地承租權人不享有優(yōu)先購買權。
（五）出租
終止的，出租人應當承擔違約責任；由此造成土地承租權人損失的，應負賠償責任。《城市房屋租賃管理辦法》第20條對此有明確的規(guī)定。
（六）承租人的租金義務
土地使用權的取得以向土地使用權人支付一定數(shù)額的租金為對價，根據(jù)租賃合同對租金支付方式、數(shù)額、
，未達法定期限，沒有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第22條即規(guī)定了承租權人的租金繳納義務。
（七）承租人遵守土地使用權出讓合同的義務
《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第21條的規(guī)定表明，土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務，不得隨意改變原有的土地的用途；需要改變土地使用權合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。
（一）土地承租權的基本內(nèi)容
土地租賃是土地使用權人在保留土地合法使用權的條件下，承租權人在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對土地進行使用和收益，因此，土地承租權人享有對租用土地的占有權、使用權、收益權。土地承租權人不享有土地使用權，無權行使轉讓或者抵押等處分權。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權人的同意，土地承租權人可以將之轉租，轉租期限不得超過承租期限。
（二）土地承租期間新增建筑物的歸屬
按照房屋所有權與土地使用權主體統(tǒng)一的原則，應當確定土地上建筑物、其他附著物的所有權歸屬。土地使用權出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權
出租人有權收回土地使用權，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權與房屋所有權主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權歸屬于該租賃土地使用權人。這兩者的區(qū)別應予以注意。
（三）土地承租期間使用權轉移對承租權的效果
土地使用權人將其權利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權利轉讓、抵押的，仍需保護原承租人的利益，維護原租賃合同的效力。按照傳統(tǒng)民法的概念，所有權、抵押權屬物權，而租賃權屬債權，二者為不同性質(zhì)的權利，且物權優(yōu)于債權。而現(xiàn)代民法為保護承租人的權益，創(chuàng)設“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權具有物權地位，這就是所謂“租賃權物權化”的現(xiàn)象。土地使用權出租后，出租人可以通過出賣、交換、贈與等方式轉讓已出租的土地使用權，變更土地使用權的主體，也可將已出租的土地使用權抵押，但為了保護承租人的權益，應當適用《合同法》第229條確認的“買賣不破租賃”原則，維護原租賃合同的效力。
（四）承租人的優(yōu)先購買權
參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認承租人的優(yōu)先購買權。法律為保護承租人的權益，賦予其此種特權。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國有土地使用權的承租人對土地進行了一定的投資，故需要對租賃物長期使用和收益。對此，法律應當加以特殊保護，以鼓勵承租人進行投資，實現(xiàn)土地資源的高效利用。因此，法律規(guī)定在出租
人民法院撤銷已生效的法律行為。撤銷前已發(fā)生的權利轉移，對承租人不生效力。土地承租權的登記備案具有對抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的土地承租權人不享有優(yōu)先購買權。
（五）出租
終止的，出租人應當承擔違約責任；由此造成土地承租權人損失的，應負賠償責任。《城市房屋租賃管理辦法》第20條對此有明確的規(guī)定。
（六）承租人的租金義務
土地使用權的取得以向土地使用權人支付一定數(shù)額的租金為對價，根據(jù)租賃合同對租金支付方式、數(shù)額、
，未達法定期限，沒有被收回土地承租權的，土地承租權人應當支付違約金，承擔違約責任?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第22條即規(guī)定了承租權人的租金繳納義務。
（七）承租人遵守土地使用權出讓合同的義務
《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第21條的規(guī)定表明，土地使用權出租后，承租人應遵守土地使用權出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務，不得隨意改變原有的土地的用途；需要改變土地使用權合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過審批，重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。