廠區(qū)內(nèi)的綠化用地是否征收土地使用稅
【問題】
企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等尚未利用的經(jīng)批準可暫免城鎮(zhèn)土地使用稅，但企業(yè)廠區(qū)以內(nèi)的綠化用地應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅，這是為什么？
【解答】
因為廠區(qū)以內(nèi)的綠地是利用了的土地。而廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，因為其公共性的特征，帶有一種公共產(chǎn)品的性質(zhì)，因此免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
企業(yè)租房用于經(jīng)營如何繳土地使用稅
【問題】
企業(yè)承租個人房屋中的一部分用于經(jīng)營，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的面積與土地證上的面積不同，該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
【解答】
城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由土地使用權(quán)人繳納。雙方或多方共用同一建筑，各自占用土地面積難以劃分的，應(yīng)按所使用建筑物的建筑面積比例分攤，以分攤后的面積為計稅依據(jù)。
計算公式為：應(yīng)稅土地面積＝（占地總面積÷建筑總面積）×實際占用建筑面積。
什么情況下由土地使用人來交土地使用稅
【問題】
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我企業(yè)承租個人一塊土地，個人要求我單位來交土地使用稅，請問：什么情況下，由土地使用人來交土地使用稅？
【解答】
《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。第四條：關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
國稅地[1989]140號第一條：關(guān)于對免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地應(yīng)否征稅問題，對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。
提示：納稅人不在土地所在地，土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，還有納稅單位無租使用免稅單位的土地，由土地使用人來交土地使用稅。
樓盤交付當月土地使用稅就能停繳嗎
【問題】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時進行土地增值稅清算
【問題】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的時間是何時？
【解答】
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進行土地增值稅清算）。
單位轉(zhuǎn)讓舊房需繳土地增值稅嗎
【問題】
我市某農(nóng)村信用合作聯(lián)社，經(jīng)所在省監(jiān)管局批準，于2008年正式改制為農(nóng)村合作銀行。近期，稅務(wù)機關(guān)在對該行2007及2008兩個年度進行稅務(wù)檢查時發(fā)現(xiàn)，該行從2007年起以機構(gòu)改革、資產(chǎn)整合為由對所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)等機構(gòu)的房產(chǎn)進行分批處置，但均未申報繳納營業(yè)稅及土地增值稅。當?shù)囟悇?wù)部門決定對其銷售不動產(chǎn)補繳營業(yè)稅。但是，由于該行所處置的不動產(chǎn)均為自行處置，未經(jīng)過合法的評估機構(gòu)評估，僅能提供房產(chǎn)原值，稅務(wù)機關(guān)比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，按照預(yù)征率對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為進行了征收。為此，該行財務(wù)人員提出異議認為，有的房產(chǎn)并未實現(xiàn)增值，甚至還虧損，這樣統(tǒng)一征收土地增值稅是否合適？
【解答】
首先應(yīng)予指出的是，由于該行屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中收入及扣除項目的認定，應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》及實施細則等相關(guān)文件的規(guī)定進行，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除計算增值額的扣除項目后的余額計算繳納，對轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目存在不實情形的，可以進行評估或核定征收，按預(yù)征率進行清算是不合適的。這里要區(qū)分以下幾種情形進行具體認定：
收入的認定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。這主要指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。
（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
同時，《財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅〔1995〕061號）規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。
扣除項目金額的認定
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額的認定，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）規(guī)定以下幾個方面：
（一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額。
轉(zhuǎn)讓舊房，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
另外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。
關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
（二）提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。但對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，如不能取得評估價格，計算土地增值稅時如何確定準予扣除的項目？
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項規(guī)定的取得土地使用權(quán)所支付的金額和第（三）項規(guī)定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
例如，以10萬元購買房屋，第8年時轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，不考慮其他的扣除項目，此時的扣除金額為10×（1+5％×8）＝14（萬元）。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
（四）對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。
關(guān)于土地增值稅的核定征收包括如下：對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，本例中的農(nóng)村合作銀行雖非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但鑒于其能取得房產(chǎn)原值的原始發(fā)票，所以可以按財稅〔2006〕21號的規(guī)定進行扣除項目的認定，并據(jù)以計算土地增值稅；如果既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，可按照稅務(wù)部門核定的征收率進行計算征收。
但本例中的稅務(wù)機關(guān)按預(yù)征率進行征收是不合適的，因為預(yù)征以后，還要清算。由于該行所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是一次性行為，不存在預(yù)征問題，實行核定征收，實際上就是進行了清算。
個人將土地歸還政府取得收入是否征收土地增值稅
【問題】
個人將土地歸還政府取得的收入是否征收土地增值稅？
【解答】
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅。
但因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要，而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。
接受土地使用權(quán)投資入股如何確認土地成本
【問題】
房地產(chǎn)企業(yè)接受土地使用權(quán)投資入股，其土地成本如何確認？
【解答】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：
1.自2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
電纜占用的土地是否繳土地使用稅
【問題】
我公司是一家外商獨資企業(yè)，2004年起陸續(xù)購地70多畝，在廠區(qū)中間上空橫穿三條高壓線，根據(jù)供電管理部門的相關(guān)安全規(guī)定，高壓線路下土地不能興建任何建筑物，造成我公司廠區(qū)內(nèi)受影響的土地面積多達6400平方米。請問，這塊受影響的土地與正常土地是一樣繳納土地使用稅嗎?
【解答】
根據(jù)《關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定》（國稅地字〔1989〕13號）第三條的規(guī)定，輸電線路用地享受免征土地使用稅的優(yōu)惠僅適用供電部門；而且《國家稅務(wù)總局對〈關(guān)于請求再次明確電力行業(yè)土地使用稅征免范圍問題的函〉的復(fù)函》（國稅地字〔1989〕44號）第三條規(guī)定：“關(guān)于電力項目建設(shè)期間土地使用稅的征免問題，因其他行業(yè)也有類似問題，在我局統(tǒng)盤研究另行文作出法規(guī)之前，應(yīng)照章征收土地使用稅?！?BR> 你公司不屬于供電部門，這一塊6400平方米無法利用的高壓線路占地，在國家稅務(wù)總局另行文之前應(yīng)照章征收土地使用稅。但是，你公司地處福建省，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第十三條規(guī)定，土地使用稅實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法的通知》（閩政〔2007〕25號）第六條規(guī)定：“對改善民生的廉租房、經(jīng)濟適用房及公用基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)等項目用地和符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目用地尤其是高新技術(shù)、環(huán)保等項目用地可以區(qū)別對待，從低確定適用的稅額標準?！币簿褪钦f，你公司這一塊無法利用的土地如果符合公用基礎(chǔ)設(shè)施項目的要求而閑置，那么可以享受從低確定適用稅額標準征收土地使用稅的優(yōu)惠。
行政機關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否繳土地增值稅
問：國家行政機關(guān)、事業(yè)單位是否是土地增值稅的納稅人？
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條、《土地增值稅暫行條例實施細則》第六條的規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。因此，國家行政機關(guān)、事業(yè)單位是土地增值稅的納稅人。
收取車位使用費是否繳納土地增值稅
【問題】
我是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計，我公司將地下車位使用權(quán)以收取使用費的方式，出租給部分業(yè)主，并簽訂合同約定使用年限為15年，使用費分次按年收取。請問這筆收入是否應(yīng)繳納土地增值稅？
【解答】
《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅款。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移不需要繳納土地增值稅，地下車位的成本在計算土地增值稅時也不得扣除。
對火電廠是否征收土地使用稅
【問題】
對火電廠是否征收土地使用稅？
【解答】
根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定》（國稅地〔1989〕13號）第一條要求，對火電廠廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地，均應(yīng)照章征收土地使用稅。對廠區(qū)圍墻外的灰場、輸灰管、輸油（氣）管道、鐵路專用線用地，免征土地使用稅。廠區(qū)圍墻外的其他用地，應(yīng)照章征稅。
土地閑置費能否在計算土地增值稅時扣除
考試論壇
【問題】
納稅人支付的土地閑置費及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？
【解答】
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。
【問題】
企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等尚未利用的經(jīng)批準可暫免城鎮(zhèn)土地使用稅，但企業(yè)廠區(qū)以內(nèi)的綠化用地應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅，這是為什么？
【解答】
因為廠區(qū)以內(nèi)的綠地是利用了的土地。而廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，因為其公共性的特征，帶有一種公共產(chǎn)品的性質(zhì)，因此免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
企業(yè)租房用于經(jīng)營如何繳土地使用稅
【問題】
企業(yè)承租個人房屋中的一部分用于經(jīng)營，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的面積與土地證上的面積不同，該如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
【解答】
城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由土地使用權(quán)人繳納。雙方或多方共用同一建筑，各自占用土地面積難以劃分的，應(yīng)按所使用建筑物的建筑面積比例分攤，以分攤后的面積為計稅依據(jù)。
計算公式為：應(yīng)稅土地面積＝（占地總面積÷建筑總面積）×實際占用建筑面積。
什么情況下由土地使用人來交土地使用稅
【問題】
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我企業(yè)承租個人一塊土地，個人要求我單位來交土地使用稅，請問：什么情況下，由土地使用人來交土地使用稅？
【解答】
《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。第四條：關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
國稅地[1989]140號第一條：關(guān)于對免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地應(yīng)否征稅問題，對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。
提示：納稅人不在土地所在地，土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，還有納稅單位無租使用免稅單位的土地，由土地使用人來交土地使用稅。
樓盤交付當月土地使用稅就能停繳嗎
【問題】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時進行土地增值稅清算
【問題】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的時間是何時？
【解答】
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進行土地增值稅清算）。
單位轉(zhuǎn)讓舊房需繳土地增值稅嗎
【問題】
我市某農(nóng)村信用合作聯(lián)社，經(jīng)所在省監(jiān)管局批準，于2008年正式改制為農(nóng)村合作銀行。近期，稅務(wù)機關(guān)在對該行2007及2008兩個年度進行稅務(wù)檢查時發(fā)現(xiàn)，該行從2007年起以機構(gòu)改革、資產(chǎn)整合為由對所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)等機構(gòu)的房產(chǎn)進行分批處置，但均未申報繳納營業(yè)稅及土地增值稅。當?shù)囟悇?wù)部門決定對其銷售不動產(chǎn)補繳營業(yè)稅。但是，由于該行所處置的不動產(chǎn)均為自行處置，未經(jīng)過合法的評估機構(gòu)評估，僅能提供房產(chǎn)原值，稅務(wù)機關(guān)比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，按照預(yù)征率對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為進行了征收。為此，該行財務(wù)人員提出異議認為，有的房產(chǎn)并未實現(xiàn)增值，甚至還虧損，這樣統(tǒng)一征收土地增值稅是否合適？
【解答】
首先應(yīng)予指出的是，由于該行屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中收入及扣除項目的認定，應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》及實施細則等相關(guān)文件的規(guī)定進行，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除計算增值額的扣除項目后的余額計算繳納，對轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目存在不實情形的，可以進行評估或核定征收，按預(yù)征率進行清算是不合適的。這里要區(qū)分以下幾種情形進行具體認定：
收入的認定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。這主要指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。
（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
同時，《財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅〔1995〕061號）規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。
扣除項目金額的認定
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額的認定，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）規(guī)定以下幾個方面：
（一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額。
轉(zhuǎn)讓舊房，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
另外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。
關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
（二）提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。但對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
（三）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，如不能取得評估價格，計算土地增值稅時如何確定準予扣除的項目？
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項規(guī)定的取得土地使用權(quán)所支付的金額和第（三）項規(guī)定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
例如，以10萬元購買房屋，第8年時轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，不考慮其他的扣除項目，此時的扣除金額為10×（1+5％×8）＝14（萬元）。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
（四）對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。
關(guān)于土地增值稅的核定征收包括如下：對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，本例中的農(nóng)村合作銀行雖非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但鑒于其能取得房產(chǎn)原值的原始發(fā)票，所以可以按財稅〔2006〕21號的規(guī)定進行扣除項目的認定，并據(jù)以計算土地增值稅；如果既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，可按照稅務(wù)部門核定的征收率進行計算征收。
但本例中的稅務(wù)機關(guān)按預(yù)征率進行征收是不合適的，因為預(yù)征以后，還要清算。由于該行所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是一次性行為，不存在預(yù)征問題，實行核定征收，實際上就是進行了清算。
個人將土地歸還政府取得收入是否征收土地增值稅
【問題】
個人將土地歸還政府取得的收入是否征收土地增值稅？
【解答】
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅。
但因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要，而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。
接受土地使用權(quán)投資入股如何確認土地成本
【問題】
房地產(chǎn)企業(yè)接受土地使用權(quán)投資入股，其土地成本如何確認？
【解答】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：
1.自2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。
電纜占用的土地是否繳土地使用稅
【問題】
我公司是一家外商獨資企業(yè)，2004年起陸續(xù)購地70多畝，在廠區(qū)中間上空橫穿三條高壓線，根據(jù)供電管理部門的相關(guān)安全規(guī)定，高壓線路下土地不能興建任何建筑物，造成我公司廠區(qū)內(nèi)受影響的土地面積多達6400平方米。請問，這塊受影響的土地與正常土地是一樣繳納土地使用稅嗎?
【解答】
根據(jù)《關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定》（國稅地字〔1989〕13號）第三條的規(guī)定，輸電線路用地享受免征土地使用稅的優(yōu)惠僅適用供電部門；而且《國家稅務(wù)總局對〈關(guān)于請求再次明確電力行業(yè)土地使用稅征免范圍問題的函〉的復(fù)函》（國稅地字〔1989〕44號）第三條規(guī)定：“關(guān)于電力項目建設(shè)期間土地使用稅的征免問題，因其他行業(yè)也有類似問題，在我局統(tǒng)盤研究另行文作出法規(guī)之前，應(yīng)照章征收土地使用稅?！?BR> 你公司不屬于供電部門，這一塊6400平方米無法利用的高壓線路占地，在國家稅務(wù)總局另行文之前應(yīng)照章征收土地使用稅。但是，你公司地處福建省，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第十三條規(guī)定，土地使用稅實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法的通知》（閩政〔2007〕25號）第六條規(guī)定：“對改善民生的廉租房、經(jīng)濟適用房及公用基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)等項目用地和符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目用地尤其是高新技術(shù)、環(huán)保等項目用地可以區(qū)別對待，從低確定適用的稅額標準?！币簿褪钦f，你公司這一塊無法利用的土地如果符合公用基礎(chǔ)設(shè)施項目的要求而閑置，那么可以享受從低確定適用稅額標準征收土地使用稅的優(yōu)惠。
行政機關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否繳土地增值稅
問：國家行政機關(guān)、事業(yè)單位是否是土地增值稅的納稅人？
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條、《土地增值稅暫行條例實施細則》第六條的規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。因此，國家行政機關(guān)、事業(yè)單位是土地增值稅的納稅人。
收取車位使用費是否繳納土地增值稅
【問題】
我是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計，我公司將地下車位使用權(quán)以收取使用費的方式，出租給部分業(yè)主，并簽訂合同約定使用年限為15年，使用費分次按年收取。請問這筆收入是否應(yīng)繳納土地增值稅？
【解答】
《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅款。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移不需要繳納土地增值稅，地下車位的成本在計算土地增值稅時也不得扣除。
對火電廠是否征收土地使用稅
【問題】
對火電廠是否征收土地使用稅？
【解答】
根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定》（國稅地〔1989〕13號）第一條要求，對火電廠廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地，均應(yīng)照章征收土地使用稅。對廠區(qū)圍墻外的灰場、輸灰管、輸油（氣）管道、鐵路專用線用地，免征土地使用稅。廠區(qū)圍墻外的其他用地，應(yīng)照章征稅。
土地閑置費能否在計算土地增值稅時扣除
考試論壇
【問題】
納稅人支付的土地閑置費及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？
【解答】
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。