企業(yè)出租住房的房產稅稅率是多少
【問題】
我公司現出租住房，請問房產稅稅率是多少？
【解答】
企業(yè)出租住房房產稅率未必是12%，根據財稅[2008]24號《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規(guī)定：對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。
首先是市場價格，我們假設企業(yè)無租將企業(yè)房屋由企業(yè)員工使用，比如廣東浙江一帶廠商將廠房改造成職工宿舍，房產稅如何征收？筆者認為為職工提供住房屬于正當理由，農民工工資幾何？怎么可能在珠三角、長三角寸土寸金地租房自住，企業(yè)為了生產經營連續(xù)無償將住房歸員工使用，理由很充分，因此應從價計征房產稅，如果企業(yè)將房屋無租讓非單位人員使用，則應由使用人交納房產稅。
其次出租是用于居住而非生產經營，在這里和個人出租住房有不同，個人出租住房不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。不過當前許多地方從簡便征管出發(fā)，以及個人租賃市場過高的名義稅負率，采用了綜合征收率辦法，比如北京、江蘇對個人出租住房不再區(qū)分用途，一律使用5%的征收率，但這個辦法其實是和上位法相悖的，因為營業(yè)稅暫行條例有起征點的規(guī)定，達不到起征點的不予征收營業(yè)稅，比如某省，起征點為5000元，按屬于行政法規(guī)的營業(yè)稅暫行條例則不應當征收營業(yè)稅，但按綜合征收率辦法則要征收營業(yè)稅。
房產未竣工已使用如何繳納房產稅
【問題】
甲、乙兩企業(yè)合作建房，在建工程的成本只在甲企業(yè)賬上反映，工程尚未竣工，產權證也沒有辦理?，F甲、乙兩企業(yè)已將房產投入使用，房產稅由哪方繳納？
【解答】
根據《房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。因此，甲、乙企業(yè)應當分別就自己使用部分的房產繳納房產稅。
職工宿舍配套的浴室是否免征房產稅
【問題】
我公司的職工宿舍免費提供給員工住，但宿舍每層中有大約10平左右的浴室，是否免征房產稅？
【解答】
作為職工宿舍配套的浴室，可與職工宿舍一并免征房產稅。但對于獨立的職工浴池，則應按照規(guī)定征收房產稅。
企業(yè)租給職工住宿用房是否免征房產稅
【問題】
企業(yè)租給職工住宿用房，是否可以享受免征房產稅？
【解答】
按照房產稅條例的規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納，企業(yè)自用的房產，除企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所自用的免稅外，均應征收房產稅。
為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，財稅（2000）125號文件規(guī)定：“對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，暫免征房產稅?！币虼?，企業(yè)出租給職工住宿用房，符合上述免稅條件的，可以免征房產稅。
房屋出典如何繳納房產稅
【問題】
11月底，甲企業(yè)為調劑資金頭寸，將其暫時閑置的一套門面房出典給乙公司用于設立辦事處。協議約定，典價為75000元，典期為2年。此房的購置原價100000元。根據我國現行《房產稅暫行條例》，房產出典的，房產稅由承典人也就是由其乙公司繳納，但條例對出典房產的計稅依據并未明確。為此，乙公司財務人員提出咨詢，其公司房產稅是視同出租按出典價75000元還是依照房產原值減除30%（該省規(guī)定，按原值的30％作為扣除額）后的余值即70000元[100000×（1-30%）]計算繳納？另外，還有一些納稅人對房屋出典與房屋典當的房產稅計稅依據及納稅人問題提出咨詢。
【解答】
房屋出典不同于出租
房屋出典是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時，返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權。房屋出典是“房不計租、錢不計息”的互利、有償法律關系。而房屋租賃，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的行為。房屋出典不同于房屋出租，二者的區(qū)別在于：
（1）房屋出典中承典人取得的是用益物權即房屋典權；房屋出租中承租人取得的是具有物權某些特征的債權即租賃權。
（2）房屋出典中出典人須通過返還典價款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。
（3）房屋出典中承典人交付的典價不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質、計算方法、支付方式都不同。
在房產稅的納稅人及計稅依據的確定上，對出典行為而言，根據《房產稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。產權出典的，由承典人繳納，即納稅義務人為承典人，關于出典房產的房產稅計稅依據問題，根據現行房產稅政策，房產稅有從租和從價兩種計稅依據，根據上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。為此，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規(guī)定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。
而房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%，其納稅義務人為產權所有人，由于房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，故只對財產所有者課稅，也就是說對房屋租賃行為征收房產稅的納稅人，不包括房屋的轉租人，轉租行為則無須繳納房產稅。
房屋出典不同于房屋典當
根據《典當管理辦法》（商務部、公安部2005年第8號令）的規(guī)定，房屋典當是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。典當期限由雙方約定，長不得超過6個月。
房屋出典與房屋典當的區(qū)別在于：（1）設立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為取得典價款，對承典人而言是為取得房屋用益權；而房屋典當對出當人而言是通過不動產抵押以取得借款，對典當行而言則是為了獲取當金利息而非對當物的用益權?！兜洚敼芾磙k法》第四十一條也明確規(guī)定，典當行在當期內不得出租、質押、抵押和使用當物。（2）設定的權利性質不同。承典人在典期內取得的是對房屋的占有、使用、收益權，而當金利息在當期內并不能取得對當物的用益權。
因此，對房屋典當雙方而言，其行為屬于房地產抵押典當或借款業(yè)務，房屋仍有原產權人占有，使用，故其房產稅仍有產權所有人即當戶按房產余值申報繳納房產稅。
無償使用辦公樓繳納房產稅嗎
【問題】
從今年12月份起，我公司無償使用一家客戶的兩層辦公樓。請問，我公司應如何繳納房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅？
【解答】
財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。同時，根據國家稅務局《關于印發(fā)〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》（國稅地〔1989〕140號）規(guī)定，對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土地使用稅。對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。因此，上述公司應比照規(guī)定依法申報繳納房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
自行開發(fā)門面作為售樓部是否繳房產稅
【問題】
房產開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅？如果繳納，該如何確定房產稅的原值？
【解答】
國家稅務總局《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部，根據《房產稅暫行條例》的相關規(guī)定，按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產稅。
在房產原值的確認上，應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規(guī)定，即對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定進行調整或重新評估房屋原價。
轉租收入是否繳納房產稅
【問題】
我公司租入其他單位房屋進行改造后開辦商場，租給經營戶，收取租金，請問我公司的租賃收入繳納房產稅嗎？
【解答】
根據現行房產稅政策，房產稅由房屋產權所有人繳納。房產出租的，應由出租人按租金收入的一定比例繳納房產稅，對承租人將房產轉租的，其轉租收入不再征收房產稅。
【問題】
我公司現出租住房，請問房產稅稅率是多少？
【解答】
企業(yè)出租住房房產稅率未必是12%，根據財稅[2008]24號《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規(guī)定：對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。
首先是市場價格，我們假設企業(yè)無租將企業(yè)房屋由企業(yè)員工使用，比如廣東浙江一帶廠商將廠房改造成職工宿舍，房產稅如何征收？筆者認為為職工提供住房屬于正當理由，農民工工資幾何？怎么可能在珠三角、長三角寸土寸金地租房自住，企業(yè)為了生產經營連續(xù)無償將住房歸員工使用，理由很充分，因此應從價計征房產稅，如果企業(yè)將房屋無租讓非單位人員使用，則應由使用人交納房產稅。
其次出租是用于居住而非生產經營，在這里和個人出租住房有不同，個人出租住房不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。不過當前許多地方從簡便征管出發(fā)，以及個人租賃市場過高的名義稅負率，采用了綜合征收率辦法，比如北京、江蘇對個人出租住房不再區(qū)分用途，一律使用5%的征收率，但這個辦法其實是和上位法相悖的，因為營業(yè)稅暫行條例有起征點的規(guī)定，達不到起征點的不予征收營業(yè)稅，比如某省，起征點為5000元，按屬于行政法規(guī)的營業(yè)稅暫行條例則不應當征收營業(yè)稅，但按綜合征收率辦法則要征收營業(yè)稅。
房產未竣工已使用如何繳納房產稅
【問題】
甲、乙兩企業(yè)合作建房，在建工程的成本只在甲企業(yè)賬上反映，工程尚未竣工，產權證也沒有辦理?，F甲、乙兩企業(yè)已將房產投入使用，房產稅由哪方繳納？
【解答】
根據《房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。因此，甲、乙企業(yè)應當分別就自己使用部分的房產繳納房產稅。
職工宿舍配套的浴室是否免征房產稅
【問題】
我公司的職工宿舍免費提供給員工住，但宿舍每層中有大約10平左右的浴室，是否免征房產稅？
【解答】
作為職工宿舍配套的浴室，可與職工宿舍一并免征房產稅。但對于獨立的職工浴池，則應按照規(guī)定征收房產稅。
企業(yè)租給職工住宿用房是否免征房產稅
【問題】
企業(yè)租給職工住宿用房，是否可以享受免征房產稅？
【解答】
按照房產稅條例的規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納，企業(yè)自用的房產，除企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所自用的免稅外，均應征收房產稅。
為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，財稅（2000）125號文件規(guī)定：“對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，暫免征房產稅?！币虼?，企業(yè)出租給職工住宿用房，符合上述免稅條件的，可以免征房產稅。
房屋出典如何繳納房產稅
【問題】
11月底，甲企業(yè)為調劑資金頭寸，將其暫時閑置的一套門面房出典給乙公司用于設立辦事處。協議約定，典價為75000元，典期為2年。此房的購置原價100000元。根據我國現行《房產稅暫行條例》，房產出典的，房產稅由承典人也就是由其乙公司繳納，但條例對出典房產的計稅依據并未明確。為此，乙公司財務人員提出咨詢，其公司房產稅是視同出租按出典價75000元還是依照房產原值減除30%（該省規(guī)定，按原值的30％作為扣除額）后的余值即70000元[100000×（1-30%）]計算繳納？另外，還有一些納稅人對房屋出典與房屋典當的房產稅計稅依據及納稅人問題提出咨詢。
【解答】
房屋出典不同于出租
房屋出典是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期屆滿時，返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權。房屋出典是“房不計租、錢不計息”的互利、有償法律關系。而房屋租賃，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的行為。房屋出典不同于房屋出租，二者的區(qū)別在于：
（1）房屋出典中承典人取得的是用益物權即房屋典權；房屋出租中承租人取得的是具有物權某些特征的債權即租賃權。
（2）房屋出典中出典人須通過返還典價款才能贖回房屋，房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。
（3）房屋出典中承典人交付的典價不同于房屋出租中承租人支付的租金，這二者的性質、計算方法、支付方式都不同。
在房產稅的納稅人及計稅依據的確定上，對出典行為而言，根據《房產稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產稅由產權所有人繳納。產權出典的，由承典人繳納，即納稅義務人為承典人，關于出典房產的房產稅計稅依據問題，根據現行房產稅政策，房產稅有從租和從價兩種計稅依據，根據上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。為此，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規(guī)定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。
而房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%，其納稅義務人為產權所有人，由于房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，故只對財產所有者課稅，也就是說對房屋租賃行為征收房產稅的納稅人，不包括房屋的轉租人，轉租行為則無須繳納房產稅。
房屋出典不同于房屋典當
根據《典當管理辦法》（商務部、公安部2005年第8號令）的規(guī)定，房屋典當是指當戶將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。典當期限由雙方約定，長不得超過6個月。
房屋出典與房屋典當的區(qū)別在于：（1）設立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為取得典價款，對承典人而言是為取得房屋用益權；而房屋典當對出當人而言是通過不動產抵押以取得借款，對典當行而言則是為了獲取當金利息而非對當物的用益權?！兜洚敼芾磙k法》第四十一條也明確規(guī)定，典當行在當期內不得出租、質押、抵押和使用當物。（2）設定的權利性質不同。承典人在典期內取得的是對房屋的占有、使用、收益權，而當金利息在當期內并不能取得對當物的用益權。
因此，對房屋典當雙方而言，其行為屬于房地產抵押典當或借款業(yè)務，房屋仍有原產權人占有，使用，故其房產稅仍有產權所有人即當戶按房產余值申報繳納房產稅。
無償使用辦公樓繳納房產稅嗎
【問題】
從今年12月份起，我公司無償使用一家客戶的兩層辦公樓。請問，我公司應如何繳納房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅？
【解答】
財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。同時，根據國家稅務局《關于印發(fā)〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》（國稅地〔1989〕140號）規(guī)定，對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土地使用稅。對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。因此，上述公司應比照規(guī)定依法申報繳納房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
自行開發(fā)門面作為售樓部是否繳房產稅
【問題】
房產開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅？如果繳納，該如何確定房產稅的原值？
【解答】
國家稅務總局《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部，根據《房產稅暫行條例》的相關規(guī)定，按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產稅。
在房產原值的確認上，應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規(guī)定，即對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定進行調整或重新評估房屋原價。
轉租收入是否繳納房產稅
【問題】
我公司租入其他單位房屋進行改造后開辦商場，租給經營戶，收取租金，請問我公司的租賃收入繳納房產稅嗎？
【解答】
根據現行房產稅政策，房產稅由房屋產權所有人繳納。房產出租的，應由出租人按租金收入的一定比例繳納房產稅，對承租人將房產轉租的，其轉租收入不再征收房產稅。