第四章 房地產(chǎn)評(píng)估
第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述
一、房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。
房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。
1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。
2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分。
3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中需考慮的很主要的部分。
二、房地產(chǎn)的特征
1、位置固定性
房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的空間位置是固定的。
2、耐用性
從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。
3、影響因素多樣性
房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外，社會(huì)因素以及周邊環(huán)境等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到非常大的影響作用。
4、投資大量性
不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國(guó)家投資者、企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。
5、保值增值趨勢(shì)
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，社會(huì)對(duì)土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢(shì)。
三、房地產(chǎn)的評(píng)估程序
房地產(chǎn)的評(píng)估程序是從評(píng)估開(kāi)始到評(píng)估結(jié)束的各個(gè)步驟。房地產(chǎn)評(píng)估的每一步驟主要內(nèi)容如下：
1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)
評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)評(píng)估委托后，應(yīng)對(duì)評(píng)估協(xié)議書(shū)中約定的一些條件進(jìn)行調(diào)查、了解。
2、擬定評(píng)估工作方案
在明確了評(píng)估的基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行充分分析，擬定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃。圍繞資產(chǎn)評(píng)估的特定目的進(jìn)行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來(lái)源、評(píng)估時(shí)間進(jìn)度以及選取適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型。
3、實(shí)地勘查搜集資料
在權(quán)數(shù)確定后，對(duì)房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行實(shí)地勘查。了解弄清房地產(chǎn)的位置和周?chē)h(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，以及評(píng)估對(duì)象的物質(zhì)狀況。
4、選用評(píng)估方法評(píng)定估算
在房地產(chǎn)評(píng)估中，除了使用其他資產(chǎn)評(píng)估常用的市場(chǎng)法、收益國(guó)法和成本法外，還可以根據(jù)具體情況運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估。
5、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告
主要是針對(duì)得到初步結(jié)果后，進(jìn)行分析、判斷，得到評(píng)估結(jié)果。撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明應(yīng)詳盡，包括委托人的基本情況、評(píng)估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的基本情況等，為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的取得打下一定的基礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明后，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，它是整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作重要的總結(jié)。后形成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的正式文稿，經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審核后，遞交給委托方。
第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)
一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，在確定權(quán)利時(shí)，是確定它未來(lái)使用價(jià)值的情況，不是它的有形資產(chǎn)，而是無(wú)形資產(chǎn)權(quán)數(shù)，列到無(wú)形資產(chǎn)的范疇。
二、土地資產(chǎn)的分類(lèi)及其特性
（一） 土地資產(chǎn)及分類(lèi)
1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途
土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類(lèi)。
2、按經(jīng)濟(jì)地理位置
土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟(jì)地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價(jià)值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯，價(jià)值量就越高。
3、按所有權(quán)歸屬
土地可分為國(guó)家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國(guó)家所有；除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)等原因也屬于國(guó)家所有土地。要注意所有權(quán)歸屬時(shí)應(yīng)如何劃分。
4、按利用程度
土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當(dāng)土地。
5、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)
土地可分為已開(kāi)發(fā)的土地、未開(kāi)發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的土地。
（二）土地資產(chǎn)的特性
1、自然特性
（1）土地面積的有限性。
（2）土地空間位置的固定性。
（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。
（4）土地的不可替代性。
2、經(jīng)濟(jì)特性
（1）用途多樣性。
（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。
（3）可壟斷性。
三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系
（一）土地資產(chǎn)的價(jià)格類(lèi)型
1、基準(zhǔn)地價(jià)
是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。
從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來(lái)的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。
2、標(biāo)定地價(jià)
是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
從定義中可以看到：（1）它是政府行為；（2）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估；（3）標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。
3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)
它是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格
地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。
5、出租價(jià)格
地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。
（1）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。
（2）國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。
6、其他價(jià)格（土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格）
了解價(jià)格體系后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)都是政府行為，轉(zhuǎn)讓價(jià)格和出租價(jià)格都是市場(chǎng)行為。這樣形成了兩個(gè)級(jí)別的土地，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)在評(píng)估事務(wù)所中不可以進(jìn)行。
（二）土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)
1、土地價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價(jià)值
土地價(jià)格不是由它的生產(chǎn)成本決定，它是自然資源，它的形成就無(wú)所謂生產(chǎn)成本。
2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定
經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，土地的需求會(huì)迅速增加，從而土地價(jià)格隨之上漲。
3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性
處在不同地域的土地，盡管其地質(zhì)條件完全相同，但其價(jià)格會(huì)有很大的差異。
4、土地價(jià)格的上漲性
這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價(jià)格是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，邊際收益率是下降的，地租不變時(shí)，邊際收益率下降，土地的價(jià)格就會(huì)上升。另一個(gè)重要原因是由于土地的不可再生性。
四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一） 一般因素
1、行政因素
行政因素主要是指國(guó)家對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。
影響地產(chǎn)評(píng)估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
2、社會(huì)因素
社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大的影響。這些社會(huì)因素包括政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。
3、經(jīng)濟(jì)因素
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
（2）居民收入和消費(fèi)水平。
（3）物價(jià)變動(dòng)。物價(jià)上漲率越高，房地產(chǎn)價(jià)格也越高，二者成輪番上漲趨勢(shì)。
（4）儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
4、其他一般因素
如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
（二）區(qū)域因素
區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素。也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。
1、影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）商業(yè)繁華程度。
（2）交通便捷度。
（3）環(huán)境優(yōu)劣度。
包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周?chē)丝诿芏取⑹杖胨降?；二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無(wú)洪水淹沒(méi)威脅等。
（4）規(guī)劃限制。
（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對(duì)商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素。
2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）位置。
（2）交通便捷度。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。
（4）公用設(shè)施完備度。
（5）環(huán)境質(zhì)量度。
包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。
（6）規(guī)劃限制。
（7）其他因素。
3、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）交通便捷度。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。
（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
（4）環(huán)境質(zhì)量。
（5）規(guī)劃限制。
主要指城市規(guī)劃對(duì)工業(yè)用地的有關(guān)要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。
（6）其他因素。
（三）個(gè)別因素
1、位置因素
2、地形地質(zhì)因素
直接影響土地的使用情況
3、面積因素
4、地塊形狀因素
主要從深度與寬度的比例進(jìn)行，如果比例不合理，會(huì)影響土地的限制條件。
5、土地利用因素
主要包括容積率和土地用途。
五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則
（一） 替代原則
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引大需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后才決定的。
（二）有效使用原則
對(duì)于土地，用途的多樣性，決定了人們對(duì)它的利用情況，或者從使用情況來(lái)說(shuō)，一定要獲得更多的收益。這個(gè)滿足目的為前提，土地的價(jià)格應(yīng)與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系。應(yīng)用這個(gè)原則時(shí)，應(yīng)注意：
1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的適宜用途來(lái)確定。其佳用途應(yīng)該為商業(yè)用地。
2、土地的有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。
3、應(yīng)用這一原則，必須符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。
（三）變動(dòng)原則
一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。
在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使用這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。
（四）供需原則
在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。土地還具有價(jià)格獨(dú)占性和替代性。
土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格。同時(shí)，在我國(guó)，城市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特征。
（五）貢獻(xiàn)原則
按經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其某一部分帶來(lái)的收益，對(duì)總收益而言是部分與整體之間的關(guān)系。估價(jià)時(shí)，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，扣除建筑物價(jià)格來(lái)估算土地價(jià)格。
第三節(jié) 土地權(quán)屬及處置
一、土地權(quán)屬的類(lèi)型
（一）土地所有權(quán)
（二）劃撥土地使用權(quán)
（三）出讓土地使用權(quán)
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置
（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定
評(píng)估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾中方式：
1、企業(yè)依法辦理出讓，取得土地使用權(quán)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同、交納土地使用權(quán)出讓金后，其出讓土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價(jià)入股。土地使用權(quán)的取得必須交納土地出讓金。
2、國(guó)家土地租賃是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府國(guó)土管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。
3、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)。
4、授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要，可以將一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。
（二）土地權(quán)屬處置方式
1、出讓方式
2、直接投資入股方式
3、租賃方式
第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法
一、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法及其適用條件
市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程
1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
還應(yīng)搜集大量案例，查閱一些國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)交易的規(guī)章制度、房地產(chǎn)的價(jià)格信息公布、查閱同行業(yè)的交易資料、走訪一些土地管理部門(mén)得到一些價(jià)格信息，為之后的評(píng)估打下基礎(chǔ)。搜集資產(chǎn)包括兩個(gè)方面：首先是被評(píng)估土地的資料；在市場(chǎng)上土地評(píng)估相關(guān)的一些交易案例（參照物）的資料。
2、進(jìn)行交易情況的修正。交易情況的修正實(shí)際上是要剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個(gè)方面：
（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
（2）交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買(mǎi)。
（3）買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情。
（4）其他特殊交易情形。
3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。
4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。
5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。
6、確定待估土地評(píng)估值。一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過(guò)上述評(píng)定估算過(guò)程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。
二、收益法
收益法是按照資產(chǎn)未來(lái)的收益折現(xiàn)的形式而得到被評(píng)估土地價(jià)格的一種方法。
三、成本法
（一）成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：
評(píng)估值（土地價(jià)格）=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
（二）成本法評(píng)估的步驟
1、估算土地取得費(fèi)。
（1）征用集體土地。
（2）購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地。
2、估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。
（3）小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。
3、估算稅費(fèi)。稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。
4、估算利息。
利息計(jì)算公式為：
利息=土地取得費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×相應(yīng)利息率+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×相應(yīng)利息率×50%
5、估算利潤(rùn)。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。
（三）成本法案例
四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其適用條件
假設(shè)開(kāi)發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。其基本公式為：
地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用
式中，樓價(jià)即土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)；建筑費(fèi)為土地開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本；專業(yè)費(fèi)用是指按照建筑費(fèi)一定的百分比來(lái)計(jì)算，包括測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用；利息是指全部預(yù)付資本的資金成本；利潤(rùn)是全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本；稅費(fèi)通過(guò)地價(jià)與稅率計(jì)算；租售費(fèi)用是指發(fā)生銷(xiāo)售、租賃過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。
（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的步驟
（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法案例
第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)
一、建筑物及其分類(lèi)
建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。其中房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂(lè)等各種活動(dòng)的場(chǎng)；構(gòu)筑物是相對(duì)房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)。
（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)
建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同，可分為以下四種。
1、鋼結(jié)構(gòu)。
2、鋼盤(pán)混凝土結(jié)構(gòu)。
3、混合結(jié)構(gòu)。
（1）磚混結(jié)構(gòu)。
（2）磚木結(jié)構(gòu)。
（二）按建筑物使用功能分類(lèi)
建筑物按使用功能劃分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為工業(yè)用建筑物；另一類(lèi)為民用建筑。
1、工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。
2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
二、建筑物評(píng)估的特性
（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)
建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。
（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
我國(guó)的土地由國(guó)家所有，正常使用土地的企業(yè)或個(gè)人只能取得土地的使用權(quán)，這決定了地上的附著物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用權(quán)的年限制約。
（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法
通常情況下，建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能用途有關(guān)。
三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素
1、物理因素
這是建筑物價(jià)格的決定因素。
2、環(huán)境優(yōu)劣的影響
外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的一個(gè)重要因素。
3、經(jīng)濟(jì)地理因素
在我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡。
4、新舊程度
土地不存在實(shí)體陳舊貶值問(wèn)題，而建筑物會(huì)隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊。
5、用途
某一具體建筑物的用途可能是單一的。
6、產(chǎn)權(quán)
建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。
7、政策因素
國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。
8、供需狀況
地產(chǎn)價(jià)值高低受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響很大，供過(guò)于求時(shí)，價(jià)值會(huì)降低；供不應(yīng)求時(shí)價(jià)值會(huì)提高。
9、其他因素
如住房制度改革、長(zhǎng)期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價(jià)格。
四、建筑物評(píng)估的原則
（一）替代原則
在功能相同的情況下，在確定某個(gè)建筑物價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮它的替代可能性，如果替代性較多，價(jià)格應(yīng)選取低的價(jià)格，作為評(píng)估價(jià)值。
（二）有效使用原則
由于建筑物具有一定的功能變異性的特點(diǎn)，不同的利用方式對(duì)于房屋建筑物來(lái)說(shuō)，帶來(lái)的收益具有差別性，所以在確定建筑物價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮它的有效使用原則。
（三）供需原則
建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價(jià)值規(guī)律的制約，其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過(guò)供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過(guò)需求，價(jià)格隨之下降。
（四）房地合一原則
1、建筑物與土地結(jié)合，使房地產(chǎn)成為終的商品，所以在評(píng)估建筑物時(shí)，往往只看到了建筑物的價(jià)值，沒(méi)有看到土地的價(jià)值，實(shí)際體現(xiàn)出來(lái)的是房地合一的價(jià)值。
2、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。
第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法
一、成本法
（一）建筑物成本的構(gòu)成
1、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。
2、前期費(fèi)用
一般包括：（1）規(guī)劃和可行性研究費(fèi)；（2）工程設(shè)計(jì)費(fèi)；（3）人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)；（4）“三通一平”費(fèi)；（5）地上附屬物拆除費(fèi)；（6）工程標(biāo)的編制費(fèi)；（7）工程招投標(biāo)費(fèi)；（8）合同預(yù)審費(fèi)；（9）公正費(fèi)；（10）鑒證費(fèi)。
3、其他費(fèi)用
包括企業(yè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、經(jīng)常地建設(shè)費(fèi)等。
4、間接費(fèi)用
主要包括應(yīng)分?jǐn)偟穆毠づ嘤?xùn)費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、總體設(shè)計(jì)費(fèi)等。在計(jì)算間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤(rùn)計(jì)算在內(nèi)。
5、合理利潤(rùn)
是指為開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑物而應(yīng)獲得的平均利潤(rùn)。
6、資金成本
是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測(cè)算的建筑利息。
7、稅金
是指在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需交納的各種稅項(xiàng)。
二、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法的原則及其適用范圍
市場(chǎng)法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類(lèi)型區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。
高層法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。對(duì)于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不透明、住處不暢的地區(qū)則不宜采用。
一般說(shuō)來(lái)，市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)具備的條件主要有：
1、要有一定數(shù)量的正常交易的實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。
2、選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性。
3、交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。
4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。
5、交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。
（二）建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法的應(yīng)用
1、交易實(shí)例比較法（直接法）。此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場(chǎng)上找到相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為參照物。
2、基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）。該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)和地產(chǎn)，對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個(gè)合理的且新的基準(zhǔn)價(jià)格。
（三）應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序
1、資料收集。
收集被評(píng)估的建筑物的基本情況以及市場(chǎng)和被評(píng)估房屋建筑物之間關(guān)系的一些數(shù)據(jù)資料。
2、選擇作比較的交易實(shí)例。
3、交易行為的補(bǔ)正。
4、交易日期的修正。
5、區(qū)域因素的修正。
三、殘余估價(jià)法
它運(yùn)用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價(jià)值，減去土地的價(jià)值得到建筑物的價(jià)值，再細(xì)分在建筑物評(píng)估過(guò)程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過(guò)一定的折現(xiàn)方式折現(xiàn)，確定建筑物質(zhì)的價(jià)格。
第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述
一、房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。
房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。
1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。
2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分。
3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中需考慮的很主要的部分。
二、房地產(chǎn)的特征
1、位置固定性
房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的空間位置是固定的。
2、耐用性
從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。
3、影響因素多樣性
房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學(xué)的因素以外，社會(huì)因素以及周邊環(huán)境等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)起到非常大的影響作用。
4、投資大量性
不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國(guó)家投資者、企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。
5、保值增值趨勢(shì)
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，社會(huì)對(duì)土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢(shì)。
三、房地產(chǎn)的評(píng)估程序
房地產(chǎn)的評(píng)估程序是從評(píng)估開(kāi)始到評(píng)估結(jié)束的各個(gè)步驟。房地產(chǎn)評(píng)估的每一步驟主要內(nèi)容如下：
1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)
評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)評(píng)估委托后，應(yīng)對(duì)評(píng)估協(xié)議書(shū)中約定的一些條件進(jìn)行調(diào)查、了解。
2、擬定評(píng)估工作方案
在明確了評(píng)估的基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行充分分析，擬定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃。圍繞資產(chǎn)評(píng)估的特定目的進(jìn)行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來(lái)源、評(píng)估時(shí)間進(jìn)度以及選取適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型。
3、實(shí)地勘查搜集資料
在權(quán)數(shù)確定后，對(duì)房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行實(shí)地勘查。了解弄清房地產(chǎn)的位置和周?chē)h(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，以及評(píng)估對(duì)象的物質(zhì)狀況。
4、選用評(píng)估方法評(píng)定估算
在房地產(chǎn)評(píng)估中，除了使用其他資產(chǎn)評(píng)估常用的市場(chǎng)法、收益國(guó)法和成本法外，還可以根據(jù)具體情況運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、殘余估價(jià)法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估。
5、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告
主要是針對(duì)得到初步結(jié)果后，進(jìn)行分析、判斷，得到評(píng)估結(jié)果。撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明應(yīng)詳盡，包括委托人的基本情況、評(píng)估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的基本情況等，為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的取得打下一定的基礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明后，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，它是整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作重要的總結(jié)。后形成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的正式文稿，經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審核后，遞交給委托方。
第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)
一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，在確定權(quán)利時(shí)，是確定它未來(lái)使用價(jià)值的情況，不是它的有形資產(chǎn)，而是無(wú)形資產(chǎn)權(quán)數(shù)，列到無(wú)形資產(chǎn)的范疇。
二、土地資產(chǎn)的分類(lèi)及其特性
（一） 土地資產(chǎn)及分類(lèi)
1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途
土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類(lèi)。
2、按經(jīng)濟(jì)地理位置
土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟(jì)地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價(jià)值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯，價(jià)值量就越高。
3、按所有權(quán)歸屬
土地可分為國(guó)家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國(guó)家所有；除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)等原因也屬于國(guó)家所有土地。要注意所有權(quán)歸屬時(shí)應(yīng)如何劃分。
4、按利用程度
土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當(dāng)土地。
5、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)
土地可分為已開(kāi)發(fā)的土地、未開(kāi)發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的土地。
（二）土地資產(chǎn)的特性
1、自然特性
（1）土地面積的有限性。
（2）土地空間位置的固定性。
（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。
（4）土地的不可替代性。
2、經(jīng)濟(jì)特性
（1）用途多樣性。
（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。
（3）可壟斷性。
三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系
（一）土地資產(chǎn)的價(jià)格類(lèi)型
1、基準(zhǔn)地價(jià)
是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。
從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來(lái)的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。
2、標(biāo)定地價(jià)
是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。
從定義中可以看到：（1）它是政府行為；（2）在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估；（3）標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。
3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)
它是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格
地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。
5、出租價(jià)格
地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。
（1）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。
（2）國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。
6、其他價(jià)格（土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格）
了解價(jià)格體系后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)都是政府行為，轉(zhuǎn)讓價(jià)格和出租價(jià)格都是市場(chǎng)行為。這樣形成了兩個(gè)級(jí)別的土地，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)在評(píng)估事務(wù)所中不可以進(jìn)行。
（二）土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)
1、土地價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價(jià)值
土地價(jià)格不是由它的生產(chǎn)成本決定，它是自然資源，它的形成就無(wú)所謂生產(chǎn)成本。
2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定
經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，土地的需求會(huì)迅速增加，從而土地價(jià)格隨之上漲。
3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性
處在不同地域的土地，盡管其地質(zhì)條件完全相同，但其價(jià)格會(huì)有很大的差異。
4、土地價(jià)格的上漲性
這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價(jià)格是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，邊際收益率是下降的，地租不變時(shí)，邊際收益率下降，土地的價(jià)格就會(huì)上升。另一個(gè)重要原因是由于土地的不可再生性。
四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一） 一般因素
1、行政因素
行政因素主要是指國(guó)家對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。
影響地產(chǎn)評(píng)估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
2、社會(huì)因素
社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大的影響。這些社會(huì)因素包括政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。
3、經(jīng)濟(jì)因素
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
（2）居民收入和消費(fèi)水平。
（3）物價(jià)變動(dòng)。物價(jià)上漲率越高，房地產(chǎn)價(jià)格也越高，二者成輪番上漲趨勢(shì)。
（4）儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
4、其他一般因素
如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
（二）區(qū)域因素
區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素。也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。
1、影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）商業(yè)繁華程度。
（2）交通便捷度。
（3）環(huán)境優(yōu)劣度。
包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周?chē)丝诿芏取⑹杖胨降?；二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無(wú)洪水淹沒(méi)威脅等。
（4）規(guī)劃限制。
（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對(duì)商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素。
2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）位置。
（2）交通便捷度。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。
（4）公用設(shè)施完備度。
（5）環(huán)境質(zhì)量度。
包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。
（6）規(guī)劃限制。
（7）其他因素。
3、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素
（1）交通便捷度。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。
（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。
（4）環(huán)境質(zhì)量。
（5）規(guī)劃限制。
主要指城市規(guī)劃對(duì)工業(yè)用地的有關(guān)要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。
（6）其他因素。
（三）個(gè)別因素
1、位置因素
2、地形地質(zhì)因素
直接影響土地的使用情況
3、面積因素
4、地塊形狀因素
主要從深度與寬度的比例進(jìn)行，如果比例不合理，會(huì)影響土地的限制條件。
5、土地利用因素
主要包括容積率和土地用途。
五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則
（一） 替代原則
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引大需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后才決定的。
（二）有效使用原則
對(duì)于土地，用途的多樣性，決定了人們對(duì)它的利用情況，或者從使用情況來(lái)說(shuō)，一定要獲得更多的收益。這個(gè)滿足目的為前提，土地的價(jià)格應(yīng)與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系。應(yīng)用這個(gè)原則時(shí)，應(yīng)注意：
1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的適宜用途來(lái)確定。其佳用途應(yīng)該為商業(yè)用地。
2、土地的有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。
3、應(yīng)用這一原則，必須符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。
（三）變動(dòng)原則
一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。
在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使用這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。
（四）供需原則
在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。土地還具有價(jià)格獨(dú)占性和替代性。
土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格。同時(shí)，在我國(guó)，城市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特征。
（五）貢獻(xiàn)原則
按經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其某一部分帶來(lái)的收益，對(duì)總收益而言是部分與整體之間的關(guān)系。估價(jià)時(shí)，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，扣除建筑物價(jià)格來(lái)估算土地價(jià)格。
第三節(jié) 土地權(quán)屬及處置
一、土地權(quán)屬的類(lèi)型
（一）土地所有權(quán)
（二）劃撥土地使用權(quán)
（三）出讓土地使用權(quán)
（四）集體土地所有權(quán)
二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置
（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定
評(píng)估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾中方式：
1、企業(yè)依法辦理出讓，取得土地使用權(quán)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同、交納土地使用權(quán)出讓金后，其出讓土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價(jià)入股。土地使用權(quán)的取得必須交納土地出讓金。
2、國(guó)家土地租賃是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府國(guó)土管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。
3、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)。
4、授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要，可以將一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。
（二）土地權(quán)屬處置方式
1、出讓方式
2、直接投資入股方式
3、租賃方式
第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法
一、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法及其適用條件
市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：
（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過(guò)程
1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
還應(yīng)搜集大量案例，查閱一些國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)交易的規(guī)章制度、房地產(chǎn)的價(jià)格信息公布、查閱同行業(yè)的交易資料、走訪一些土地管理部門(mén)得到一些價(jià)格信息，為之后的評(píng)估打下基礎(chǔ)。搜集資產(chǎn)包括兩個(gè)方面：首先是被評(píng)估土地的資料；在市場(chǎng)上土地評(píng)估相關(guān)的一些交易案例（參照物）的資料。
2、進(jìn)行交易情況的修正。交易情況的修正實(shí)際上是要剔除比較案例的交易價(jià)格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個(gè)方面：
（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
（2）交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購(gòu)買(mǎi)。
（3）買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情。
（4）其他特殊交易情形。
3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。
4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。
5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。
6、確定待估土地評(píng)估值。一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過(guò)上述評(píng)定估算過(guò)程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。
二、收益法
收益法是按照資產(chǎn)未來(lái)的收益折現(xiàn)的形式而得到被評(píng)估土地價(jià)格的一種方法。
三、成本法
（一）成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：
評(píng)估值（土地價(jià)格）=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益
（二）成本法評(píng)估的步驟
1、估算土地取得費(fèi)。
（1）征用集體土地。
（2）購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地。
2、估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。
（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)。
（3）小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。
3、估算稅費(fèi)。稅費(fèi)主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。
4、估算利息。
利息計(jì)算公式為：
利息=土地取得費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×相應(yīng)利息率+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×相應(yīng)利息率×50%
5、估算利潤(rùn)。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用權(quán)評(píng)估值。
（三）成本法案例
四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其適用條件
假設(shè)開(kāi)發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。其基本公式為：
地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用
式中，樓價(jià)即土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)；建筑費(fèi)為土地開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本；專業(yè)費(fèi)用是指按照建筑費(fèi)一定的百分比來(lái)計(jì)算，包括測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用；利息是指全部預(yù)付資本的資金成本；利潤(rùn)是全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本；稅費(fèi)通過(guò)地價(jià)與稅率計(jì)算；租售費(fèi)用是指發(fā)生銷(xiāo)售、租賃過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。
（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的步驟
（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法案例
第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn)
一、建筑物及其分類(lèi)
建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。其中房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂(lè)等各種活動(dòng)的場(chǎng)；構(gòu)筑物是相對(duì)房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)。
（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類(lèi)
建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同，可分為以下四種。
1、鋼結(jié)構(gòu)。
2、鋼盤(pán)混凝土結(jié)構(gòu)。
3、混合結(jié)構(gòu)。
（1）磚混結(jié)構(gòu)。
（2）磚木結(jié)構(gòu)。
（二）按建筑物使用功能分類(lèi)
建筑物按使用功能劃分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為工業(yè)用建筑物；另一類(lèi)為民用建筑。
1、工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。
2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
二、建筑物評(píng)估的特性
（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)
建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。
（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
我國(guó)的土地由國(guó)家所有，正常使用土地的企業(yè)或個(gè)人只能取得土地的使用權(quán)，這決定了地上的附著物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用權(quán)的年限制約。
（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法
通常情況下，建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能用途有關(guān)。
三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素
1、物理因素
這是建筑物價(jià)格的決定因素。
2、環(huán)境優(yōu)劣的影響
外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的一個(gè)重要因素。
3、經(jīng)濟(jì)地理因素
在我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡。
4、新舊程度
土地不存在實(shí)體陳舊貶值問(wèn)題，而建筑物會(huì)隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊。
5、用途
某一具體建筑物的用途可能是單一的。
6、產(chǎn)權(quán)
建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。
7、政策因素
國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。
8、供需狀況
地產(chǎn)價(jià)值高低受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響很大，供過(guò)于求時(shí)，價(jià)值會(huì)降低；供不應(yīng)求時(shí)價(jià)值會(huì)提高。
9、其他因素
如住房制度改革、長(zhǎng)期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價(jià)格。
四、建筑物評(píng)估的原則
（一）替代原則
在功能相同的情況下，在確定某個(gè)建筑物價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮它的替代可能性，如果替代性較多，價(jià)格應(yīng)選取低的價(jià)格，作為評(píng)估價(jià)值。
（二）有效使用原則
由于建筑物具有一定的功能變異性的特點(diǎn)，不同的利用方式對(duì)于房屋建筑物來(lái)說(shuō)，帶來(lái)的收益具有差別性，所以在確定建筑物價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮它的有效使用原則。
（三）供需原則
建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價(jià)值規(guī)律的制約，其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過(guò)供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過(guò)需求，價(jià)格隨之下降。
（四）房地合一原則
1、建筑物與土地結(jié)合，使房地產(chǎn)成為終的商品，所以在評(píng)估建筑物時(shí)，往往只看到了建筑物的價(jià)值，沒(méi)有看到土地的價(jià)值，實(shí)際體現(xiàn)出來(lái)的是房地合一的價(jià)值。
2、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。
第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法
一、成本法
（一）建筑物成本的構(gòu)成
1、建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。
2、前期費(fèi)用
一般包括：（1）規(guī)劃和可行性研究費(fèi)；（2）工程設(shè)計(jì)費(fèi)；（3）人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)；（4）“三通一平”費(fèi)；（5）地上附屬物拆除費(fèi)；（6）工程標(biāo)的編制費(fèi)；（7）工程招投標(biāo)費(fèi)；（8）合同預(yù)審費(fèi)；（9）公正費(fèi)；（10）鑒證費(fèi)。
3、其他費(fèi)用
包括企業(yè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、經(jīng)常地建設(shè)費(fèi)等。
4、間接費(fèi)用
主要包括應(yīng)分?jǐn)偟穆毠づ嘤?xùn)費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、總體設(shè)計(jì)費(fèi)等。在計(jì)算間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤(rùn)計(jì)算在內(nèi)。
5、合理利潤(rùn)
是指為開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑物而應(yīng)獲得的平均利潤(rùn)。
6、資金成本
是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測(cè)算的建筑利息。
7、稅金
是指在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需交納的各種稅項(xiàng)。
二、市場(chǎng)法
（一）市場(chǎng)法的原則及其適用范圍
市場(chǎng)法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類(lèi)型區(qū)域類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。
高層法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。對(duì)于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不透明、住處不暢的地區(qū)則不宜采用。
一般說(shuō)來(lái)，市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)具備的條件主要有：
1、要有一定數(shù)量的正常交易的實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。
2、選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性。
3、交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。
4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。
5、交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。
（二）建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法的應(yīng)用
1、交易實(shí)例比較法（直接法）。此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場(chǎng)上找到相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為參照物。
2、基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）。該法先選定標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)和地產(chǎn)，對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個(gè)合理的且新的基準(zhǔn)價(jià)格。
（三）應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序
1、資料收集。
收集被評(píng)估的建筑物的基本情況以及市場(chǎng)和被評(píng)估房屋建筑物之間關(guān)系的一些數(shù)據(jù)資料。
2、選擇作比較的交易實(shí)例。
3、交易行為的補(bǔ)正。
4、交易日期的修正。
5、區(qū)域因素的修正。
三、殘余估價(jià)法
它運(yùn)用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價(jià)值，減去土地的價(jià)值得到建筑物的價(jià)值，再細(xì)分在建筑物評(píng)估過(guò)程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過(guò)一定的折現(xiàn)方式折現(xiàn)，確定建筑物質(zhì)的價(jià)格。