房地產(chǎn)開發(fā)主要程序
房地產(chǎn)開發(fā)商從有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢，出售或出租并實(shí)施周期的物業(yè)管理，大都遵循合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，在某些情況下各階段的工作可能會(huì)交替進(jìn)行。
1．投資機(jī)會(huì)尋找與篩選
投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項(xiàng)目可行性研究。
（二）前期工作
通過投資決策確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須事先估計(jì)的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣，可能會(huì)使初步投資決策分析報(bào)告被修改，或者在項(xiàng)目的收益水平不能接受時(shí)被迫放棄這個(gè)開發(fā)投資計(jì)劃。
（三）建設(shè)階段
建設(shè)階段是開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程，即把開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過程。項(xiàng)目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟或一組特定的建筑物。此時(shí)，尤其對許多小項(xiàng)目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動(dòng)的機(jī)會(huì)了。
（四）租售階段
項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是，在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸的壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才開始進(jìn)行市場營銷工作。
房地產(chǎn)開發(fā)商從有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢，出售或出租并實(shí)施周期的物業(yè)管理，大都遵循合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，在某些情況下各階段的工作可能會(huì)交替進(jìn)行。
1．投資機(jī)會(huì)尋找與篩選
投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似于我們通常所說的項(xiàng)目可行性研究。
（二）前期工作
通過投資決策確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須事先估計(jì)的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣，可能會(huì)使初步投資決策分析報(bào)告被修改，或者在項(xiàng)目的收益水平不能接受時(shí)被迫放棄這個(gè)開發(fā)投資計(jì)劃。
（三）建設(shè)階段
建設(shè)階段是開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程，即把開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過程。項(xiàng)目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟或一組特定的建筑物。此時(shí)，尤其對許多小項(xiàng)目而言，一旦簽署了承包合同，就幾乎不再有變動(dòng)的機(jī)會(huì)了。
（四）租售階段
項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是，在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平為項(xiàng)目找到買家或使用者。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸的壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才開始進(jìn)行市場營銷工作。