1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本步驟
(1)首先確定調(diào)查項(xiàng)目
調(diào)查項(xiàng)目可以分成三類。一類是試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法，如在中國實(shí)行福利性分房的政策下，愿意自己購買商品房的家庭有多少；另一類是描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值。
(2)確定調(diào)查方案
①確定調(diào)查計(jì)劃中資料的來源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。
二手資料就是為其他目的已經(jīng)收集到的資料，而一手資料則指為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息。市場(chǎng)調(diào)查人員開始時(shí)總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。然而，市場(chǎng)調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準(zhǔn)確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時(shí)。這時(shí)，市場(chǎng)調(diào)查人員就需要時(shí)間和金錢去收集更切題和準(zhǔn)確的一手資料。
②收集一手資料的方法有觀察、專題討論、問卷調(diào)查和實(shí)驗(yàn)四種方法。
③調(diào)查手段：在收集一手資料時(shí)所采用的主要調(diào)查手段是問卷。
由于問卷對(duì)于問題的設(shè)計(jì)可以非常靈活多變，因此，問卷是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。由于問題的形式會(huì)影響到問卷的調(diào)查效果，因此答卷一般包括閉合式和開放式兩種。閉合式問題事先確定了所有可能的答案，答卷人可以從中選擇一個(gè)答案。開放式問題允許答卷人用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調(diào)查階段特別有用。而閉合式問題事先規(guī)定所有答案，很容易進(jìn)行解釋和列表工作。
④制定抽樣方案
⑤確定聯(lián)系方法
一般有郵寄、電話和面訪三種聯(lián)系方法。
A、郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。B、電話訪問是快速收集信息的方法，其優(yōu)點(diǎn)是被訪者不理解問題時(shí)能得到解釋，而且回收率比郵寄問卷通常要高，主要缺點(diǎn)是只能訪問有電話的人，而且時(shí)間也不能太長(zhǎng)，也不能過多涉及隱私問題。C、面訪是三種方法中最常用的方法，調(diào)查者能夠提出較多的問題并能了解被訪者的情況，但面訪的成本，而且需要更多的管理計(jì)劃和監(jiān)督工作，也容易受到被訪問者偏見或曲解的影響。
(3)收集與調(diào)查方案相關(guān)的信息：市場(chǎng)調(diào)查中成本，也最容易出錯(cuò)的階段。
收集信息是市場(chǎng)調(diào)查中成本，也最容易出錯(cuò)的階段。在采用問卷調(diào)查時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)某些被調(diào)查者不在家必須重訪或更換、某些被調(diào)查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠實(shí)等情況。在采用實(shí)驗(yàn)法進(jìn)行調(diào)查時(shí)，調(diào)查人員必須注意，要使實(shí)驗(yàn)組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差，實(shí)驗(yàn)方案要統(tǒng)一形式并且要能夠控制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計(jì)算機(jī)和通信技術(shù)使得資料收集的方法迅速發(fā)展，且減少了人員和時(shí)間的投入。
(4)將收集到的信息加工整理并進(jìn)行專業(yè)分析：從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息。
該階段的主要任務(wù)是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息，對(duì)主要變量可以分析其離散性并計(jì)算平均值，同時(shí)還可以采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和決策模型來進(jìn)行分析。
(5)出具調(diào)查結(jié)果：對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員。
市場(chǎng)調(diào)查人員不能把大量的調(diào)查資料和分析方法直接提供給有關(guān)決策者，必須對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員，減少?zèng)Q策者在決策時(shí)的不確定因素，只有這樣的調(diào)查報(bào)告才是有價(jià)值的。
(1)首先確定調(diào)查項(xiàng)目
調(diào)查項(xiàng)目可以分成三類。一類是試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法，如在中國實(shí)行福利性分房的政策下，愿意自己購買商品房的家庭有多少；另一類是描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值。
(2)確定調(diào)查方案
①確定調(diào)查計(jì)劃中資料的來源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。
二手資料就是為其他目的已經(jīng)收集到的資料，而一手資料則指為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息。市場(chǎng)調(diào)查人員開始時(shí)總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。然而，市場(chǎng)調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準(zhǔn)確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時(shí)。這時(shí)，市場(chǎng)調(diào)查人員就需要時(shí)間和金錢去收集更切題和準(zhǔn)確的一手資料。
②收集一手資料的方法有觀察、專題討論、問卷調(diào)查和實(shí)驗(yàn)四種方法。
③調(diào)查手段：在收集一手資料時(shí)所采用的主要調(diào)查手段是問卷。
由于問卷對(duì)于問題的設(shè)計(jì)可以非常靈活多變，因此，問卷是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。由于問題的形式會(huì)影響到問卷的調(diào)查效果，因此答卷一般包括閉合式和開放式兩種。閉合式問題事先確定了所有可能的答案，答卷人可以從中選擇一個(gè)答案。開放式問題允許答卷人用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調(diào)查階段特別有用。而閉合式問題事先規(guī)定所有答案，很容易進(jìn)行解釋和列表工作。
④制定抽樣方案
⑤確定聯(lián)系方法
一般有郵寄、電話和面訪三種聯(lián)系方法。
A、郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。B、電話訪問是快速收集信息的方法，其優(yōu)點(diǎn)是被訪者不理解問題時(shí)能得到解釋，而且回收率比郵寄問卷通常要高，主要缺點(diǎn)是只能訪問有電話的人，而且時(shí)間也不能太長(zhǎng)，也不能過多涉及隱私問題。C、面訪是三種方法中最常用的方法，調(diào)查者能夠提出較多的問題并能了解被訪者的情況，但面訪的成本，而且需要更多的管理計(jì)劃和監(jiān)督工作，也容易受到被訪問者偏見或曲解的影響。
(3)收集與調(diào)查方案相關(guān)的信息：市場(chǎng)調(diào)查中成本，也最容易出錯(cuò)的階段。
收集信息是市場(chǎng)調(diào)查中成本，也最容易出錯(cuò)的階段。在采用問卷調(diào)查時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)某些被調(diào)查者不在家必須重訪或更換、某些被調(diào)查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠實(shí)等情況。在采用實(shí)驗(yàn)法進(jìn)行調(diào)查時(shí)，調(diào)查人員必須注意，要使實(shí)驗(yàn)組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差，實(shí)驗(yàn)方案要統(tǒng)一形式并且要能夠控制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計(jì)算機(jī)和通信技術(shù)使得資料收集的方法迅速發(fā)展，且減少了人員和時(shí)間的投入。
(4)將收集到的信息加工整理并進(jìn)行專業(yè)分析：從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息。
該階段的主要任務(wù)是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息，對(duì)主要變量可以分析其離散性并計(jì)算平均值，同時(shí)還可以采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和決策模型來進(jìn)行分析。
(5)出具調(diào)查結(jié)果：對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員。
市場(chǎng)調(diào)查人員不能把大量的調(diào)查資料和分析方法直接提供給有關(guān)決策者，必須對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員，減少?zèng)Q策者在決策時(shí)的不確定因素，只有這樣的調(diào)查報(bào)告才是有價(jià)值的。