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編者按:按照《物權(quán)法》和《土地登記辦法》等法律和行政規(guī)章的規(guī)定,土地登記行為成為房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。為住宅小區(qū)的使用單位或個人頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證,保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益是是土地登記部門的一項重要職責(zé)。北京市正在積極開展住宅小區(qū)登記發(fā)證課題研究,公共用地如何分攤是其中一項重要內(nèi)容,本期轉(zhuǎn)載的典型案例,對住宅小區(qū)公用通道、綠地的土地權(quán)屬如何確定進行了深入的探討,對于我市開展住宅小區(qū)登記發(fā)證工作,研究公共用地如何分攤提供了技術(shù)思路。
[案情介紹]
2006年10月,某市甲房地產(chǎn)公司進行東方花園二期房地產(chǎn)開發(fā),施工過程形成塌方,破壞了小區(qū)內(nèi)相鄰的8號樓的基礎(chǔ),造成房屋開裂,經(jīng)市建設(shè)部門鑒定屬危房。2007年10月,該房地產(chǎn)公司與8號樓住戶簽訂轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議,采取貨幣補償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶安置到位。同年11月,該房地產(chǎn)公司持轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議及其他有關(guān)文件,申請辦理8號樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù),要求以8號樓與相鄰樓房間距的中心線為界,將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下。但是,東方花園的其他業(yè)主以公用通道、綠地屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有為由提出異議。
[處理結(jié)果]
市國土局按照土地登記的規(guī)定,對該宗地的轉(zhuǎn)讓采取分割登記的辦法,按房屋投影占地面積辦理了8號樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù),8號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的獨有面積,對房屋間距、綠化和公共通道部分確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。
處理依據(jù)主要是《物權(quán)法》第73條的規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?!?BR> [評析]
針對住宅小區(qū)內(nèi)公共通道、綠地的土地歸屬,存在不同的觀點。
第一種觀點認為:公共通道、綠地的土地歸屬可以根據(jù)土地登記分攤原則的規(guī)定,根據(jù)樓房間距的中心線劃分;另一種觀點認為:根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的公共通道或綠地,如果沒有明確規(guī)定屬于個人的外,都應(yīng)該屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第73條的規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?!币约啊陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第88條的規(guī)定:“對于共有財產(chǎn),部分共有人主張按份共有,部分共有人主張共同共有,如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的,應(yīng)當認定為共同共有?!笔袊辆謱欠块g的公共通道、綠地,確定為小區(qū)全體業(yè)主共同共有,8號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分攤獨用面積,符合現(xiàn)行法律規(guī)定。
[法理研究]
隨著建筑技術(shù)的發(fā)展,傳統(tǒng)獨宅獨戶的居住模式被一宅多戶模式取代,住戶與住宅用地的關(guān)系隨之發(fā)生演變。住宅小區(qū)包括住宅樓、公用通道、綠地、會館、車位、小賣部等設(shè)施,這些設(shè)施用地與小區(qū)業(yè)主之間存在什么關(guān)系?各業(yè)主對土地享有何種權(quán)利,承擔(dān)何種義務(wù)?業(yè)主轉(zhuǎn)讓自己房屋時,土地權(quán)利發(fā)生何種變化?只有分析清楚上述問題,土地確權(quán)和登記才具有法理基礎(chǔ)。
一、業(yè)主與住宅小區(qū)用地的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
全體業(yè)主共用住宅小區(qū)用地,共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),構(gòu)成共有法律關(guān)系。
業(yè)主具有使用小區(qū)土地的權(quán)利,但是這種使用不能影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益,以公用通道為例,每個業(yè)主都可以自由通行,但是不能在通道用地上設(shè)置障礙,阻礙其他業(yè)主通行。因此,小區(qū)范圍內(nèi)的土地由業(yè)主共用的性質(zhì)決定了全體業(yè)主對住宅小區(qū)用地在法律上形成共有關(guān)系。
共有是指某項財產(chǎn)同時屬于兩個或兩個以上的人所有的民事法律關(guān)系,全體業(yè)主對住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系是指對國有建設(shè)用地使用權(quán)的共有。依據(jù)《憲法》和《土地管理法》規(guī)定,土地所有權(quán)屬于國家或農(nóng)民集體所有,單位或個人只依法享有土地的使用權(quán)。因此,業(yè)主對住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系,屬于對土地使用權(quán)的共有。在這種共有法律關(guān)系中,共有權(quán)的客體是國有建設(shè)用地使用權(quán),而不是土地本身。共有作為一種特殊的財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系,具有如下法律特征:1.共有的主體是兩個或兩個以上的公民或法人,即由各個民事主體對同一項財產(chǎn)共同擁有所有 權(quán)。這是共有關(guān)系同其他財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的重要區(qū)別,而其他財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的主體則是單一的公民或法人。2.共有的客體即共有則產(chǎn)在性質(zhì)上是統(tǒng)一的。在共有關(guān)系存續(xù)期間,共有人的所有權(quán)及于整個共有財產(chǎn),而不是把共有財產(chǎn)分割為不同的部分由各個共有人分別行使所有權(quán)。3.共有的內(nèi)容即共有人對共有財產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),受到全體共有人利益的制約和影響。例如,依照法律規(guī)定,按份共有關(guān)系中的按份共有人若出售在共有財產(chǎn)中的份額,不得損害其他共有人的利益;其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買所出售的份額的權(quán)利。
二、區(qū)分業(yè)主對住宅小區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)的共有形式
全體業(yè)主共有國有建設(shè)用地使用權(quán),需界定屬于按份共有還是共同共有。對于共有人來說,按份共有和共同共有屬于不同的法律關(guān)系,直接導(dǎo)致對于共有國有建設(shè)用地使用權(quán)的處分方式之不同。
按份共有,是指兩個或兩個以上的共有人按照各自在共有財產(chǎn)中所占的份額,分別享有權(quán)利和分別承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國《民法通則》第78條對按份共有關(guān)系作了明確規(guī)定:“按份共有人按照各自的份額,對共有財產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù)?!卑捶莨灿腥说臋?quán)利和義務(wù)包括:1.按份共有人的權(quán)利:共有財產(chǎn)歸屬于全體共有人所有;按份共有人依據(jù)其在共有財產(chǎn)中所占的份額,分別享有對共有財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利;按份共有人有權(quán)將其在共有財產(chǎn)中的份額加以處分;按份共有人對其他共有人出售其份額有優(yōu)先購買權(quán)。為了使共有財產(chǎn)免受因某一按份共有人出售其份額而可能帶來的損害,《民法通則》第78條規(guī)定,按份共有人在出售其共有份額時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。2.按份共有人的義務(wù):按份共有人要按照其在共有財產(chǎn)中所占的份額,分別對共有財產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如果因共有財產(chǎn)在使用中造成對他人損害的,對外應(yīng)由每個按份共有人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;對內(nèi)則由其他按份共有人對已向債權(quán)人履行了全部賠償責(zé)任的按份共有人分別承擔(dān)各自應(yīng)付的清償責(zé)任。
共同共有,是指兩個或兩個以上的共有人對某項共有財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利,共同承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國《民法通則》第78條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)?!痹诠餐灿械恼J定中共同共有人有一些基本的法律要求:1.共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。2.在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,構(gòu)成無權(quán)處分行為。但如果第三人是善意、有償取得該項財產(chǎn)的,應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人承擔(dān)賠償責(zé)任。3.在共同共有關(guān)系終止的,對共有財產(chǎn)的分割,有協(xié)議的,按協(xié)議處理;沒有協(xié)議的,應(yīng)當根據(jù)等分原則處理,但要考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小,且應(yīng)適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要。
從按份共有和共同共有的法律特征看,按份共有人有權(quán)將其在共有財產(chǎn)中的份額加以處分,而共同共有人則無權(quán)擅自處分共有財產(chǎn)?!陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第88條規(guī)定:“對于共有財產(chǎn),部分共有入主張按份共有,部分共有人主張共同共有,如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的,應(yīng)當認定為共同共有?!碑敳糠止灿腥藢κ前捶莨灿羞€是共同共有有爭議,而主張按份共有的共有人又無法舉證的,確定為共同共有。業(yè)主自行處分住宅小區(qū)用地的哪一部分不會影響其他業(yè)主的合法權(quán)益,處分哪一部分可能會對其他業(yè)主合法權(quán)益造成影響,是界定按份共有和共同共有的依據(jù)。因此,住宅小區(qū)內(nèi)歸全體業(yè)主共同使用的土地,如公用通道、綠地等,不能由某個共有人任意處分,應(yīng)當確定為全體業(yè)主共同共有;住宅樓基座、固定停車位等可以歸業(yè)主獨占使用的,可以確定為業(yè)主按份共有。
按份共有的共有份額如何確定呢?《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第90條規(guī)定:“在共同共有關(guān)系終止時,對共有財產(chǎn)的分割,有協(xié)議的,按協(xié)議處理;沒有協(xié)議的,應(yīng)當根據(jù)等分原則處理,并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小,適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn),應(yīng)當根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理?!币虼?,確定按份共有的份額,共有人有協(xié)議的,按照協(xié)議處理。沒有協(xié)議的,則按照等分原則和貢獻大小確定份額。對于住宅小區(qū)用地而言,如何具體適用等分原則和貢獻大小劃分共有份額,較為復(fù)雜需要專門探討。
三、住宅小區(qū)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有部分的份額劃定
根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?!薄段餀?quán)法》規(guī)定了車位、經(jīng)營性用房等屬于專有還是共有的性質(zhì)認定,但對于已經(jīng)確定屬于共有的如何實施登記,是實踐中具體操作的問題,沒有詳細規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定明確了住宅小區(qū)建筑物專有和共有劃定的一般方法,雖然沒有直接規(guī)定建筑所占的土地的歸屬,但是可以根據(jù)建筑的歸屬關(guān)系予以推定。從物權(quán)登記的角度看,不論是房地合一登記的情形,還是分開登記的情形,都必須確保業(yè)主的建筑物所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)。房地分開登記的,將房屋所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)分別登記;房地合一登記的,將建筑和土地的權(quán)利內(nèi)容一并明確。
可見,兩種登記模式事實上都存在國有建設(shè)用地分攤問題。值得注意的是,對于住宅小區(qū)中一套既定的房屋而言,其價格主要決定于建筑面積,基本不受共有分攤的國有建設(shè)用地使用權(quán)影響,因此,國有建設(shè)用地使用權(quán)份額的劃定應(yīng)視為權(quán)利的保障,起到防止權(quán)利被他人濫用的作用,而不代表可兌現(xiàn)的經(jīng)濟利益。實踐中,應(yīng)按照節(jié)約行政成本,有效防止權(quán)利濫用,并促進物盡其用的原則,實施國有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有的劃定。
按照等分原則和貢獻大小來劃分共有份額,學(xué)者主要有兩種看法:一種是根據(jù)各業(yè)主對房屋的投資比例確定,另一種是根據(jù)各業(yè)主占有的建筑面積比例確定。前者不具有穩(wěn)定性和一般性,不同時期購買的房產(chǎn)價格往往差異很大,在一部分房屋還沒有賣出的情況下,則無法計算賣出部分業(yè)主的分攤份額,即便用一種估計數(shù)來預(yù)先分攤份額,一旦剩余房產(chǎn)以不同價格賣出,則需要重新進行土地分攤計算。而第二種分攤方法則具有可行性,樓房一旦建成,建筑面積基本確定,每個業(yè)主分攤的土地面積也就確定不變.而且同一時期而言,相同建筑面積的房產(chǎn)價值基本一致。因此,按照建筑面積分攤國有建設(shè)用地使用權(quán)份額,相對而言,具有科學(xué)性。按份共有的份額的計算方法為:單個業(yè)主房產(chǎn)建筑面積除以全體業(yè)主房產(chǎn)建筑面積,乘以按份共有建筑的占地面積。按份共有建筑以外的土地或建筑,除屬于個人的以外,由全體業(yè)主共同共有。
綜上,房地產(chǎn)公司與原8號樓業(yè)主雙方簽訂拆遷轉(zhuǎn)讓協(xié)議,是8號樓房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的原因,該房地產(chǎn)公司采取貨幣補償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶安置到位,這個協(xié)議得到履行??梢姡摲康禺a(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓取得了8號樓房地產(chǎn)相應(yīng)權(quán)利。該房地產(chǎn)公司辦理轉(zhuǎn)讓登記,則是房地產(chǎn)物權(quán)的正式生效。在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記時,該房地產(chǎn)公司提出“以8號樓與相鄰樓房間距的中心線為界,將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下”,涉及到如何確定該房地產(chǎn)公司的按份共有份額和共同共有范圍的問題,東方花園其他業(yè)主提出“公用通道、綠地”應(yīng)當共同共有的異議,該房地產(chǎn)公司無法舉證,根據(jù)《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第88條規(guī)定,應(yīng)當確定“公用通道、綠地”屬于全體業(yè)主共同共有。因此,市國土局認定,8號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分攤獨用面積,樓房間的公共通道、綠地,確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有,是正確的。
四、本案啟示
隨著科技的發(fā)展,人類利用土地的水平在不斷提高.這就要求提升土地權(quán)屬管理的能力,處理好“一宅多戶”居住模式下的業(yè)主土地權(quán)利義務(wù)關(guān)系,這對于維護權(quán)利人合法權(quán)益、定紛止爭有重要作用。因此,建議通過立法設(shè)立合理的住宅小區(qū)用地登記辦法和細化住宅小區(qū)內(nèi)的權(quán)利區(qū)分辦法。如在城市住宅小區(qū)土地登記中,業(yè)主(可能含房地產(chǎn)開發(fā)公司)的土地權(quán)利可確定為共有國有建設(shè)用地使用權(quán)。共有的國有建設(shè)用地使用權(quán)可分為按份共有和共同共有兩部分,業(yè)主之間有協(xié)議的,按照協(xié)議進行土地分攤登記;業(yè)主沒有達成協(xié)議的,分攤方法如下:分攤面積,為按照建筑面積所分攤的樓基座面積。其余面積一律設(shè)定為共同共有。土地權(quán)屬證書只記載分攤面積,共同共有情況在備注中說明——宗地其余面積為全體業(yè)主共同共有。
編者按:按照《物權(quán)法》和《土地登記辦法》等法律和行政規(guī)章的規(guī)定,土地登記行為成為房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。為住宅小區(qū)的使用單位或個人頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證,保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益是是土地登記部門的一項重要職責(zé)。北京市正在積極開展住宅小區(qū)登記發(fā)證課題研究,公共用地如何分攤是其中一項重要內(nèi)容,本期轉(zhuǎn)載的典型案例,對住宅小區(qū)公用通道、綠地的土地權(quán)屬如何確定進行了深入的探討,對于我市開展住宅小區(qū)登記發(fā)證工作,研究公共用地如何分攤提供了技術(shù)思路。
[案情介紹]
2006年10月,某市甲房地產(chǎn)公司進行東方花園二期房地產(chǎn)開發(fā),施工過程形成塌方,破壞了小區(qū)內(nèi)相鄰的8號樓的基礎(chǔ),造成房屋開裂,經(jīng)市建設(shè)部門鑒定屬危房。2007年10月,該房地產(chǎn)公司與8號樓住戶簽訂轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議,采取貨幣補償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶安置到位。同年11月,該房地產(chǎn)公司持轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議及其他有關(guān)文件,申請辦理8號樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù),要求以8號樓與相鄰樓房間距的中心線為界,將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下。但是,東方花園的其他業(yè)主以公用通道、綠地屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有為由提出異議。
[處理結(jié)果]
市國土局按照土地登記的規(guī)定,對該宗地的轉(zhuǎn)讓采取分割登記的辦法,按房屋投影占地面積辦理了8號樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù),8號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的獨有面積,對房屋間距、綠化和公共通道部分確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。
處理依據(jù)主要是《物權(quán)法》第73條的規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?!?BR> [評析]
針對住宅小區(qū)內(nèi)公共通道、綠地的土地歸屬,存在不同的觀點。
第一種觀點認為:公共通道、綠地的土地歸屬可以根據(jù)土地登記分攤原則的規(guī)定,根據(jù)樓房間距的中心線劃分;另一種觀點認為:根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的公共通道或綠地,如果沒有明確規(guī)定屬于個人的外,都應(yīng)該屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第73條的規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?!币约啊陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第88條的規(guī)定:“對于共有財產(chǎn),部分共有人主張按份共有,部分共有人主張共同共有,如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的,應(yīng)當認定為共同共有?!笔袊辆謱欠块g的公共通道、綠地,確定為小區(qū)全體業(yè)主共同共有,8號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分攤獨用面積,符合現(xiàn)行法律規(guī)定。
[法理研究]
隨著建筑技術(shù)的發(fā)展,傳統(tǒng)獨宅獨戶的居住模式被一宅多戶模式取代,住戶與住宅用地的關(guān)系隨之發(fā)生演變。住宅小區(qū)包括住宅樓、公用通道、綠地、會館、車位、小賣部等設(shè)施,這些設(shè)施用地與小區(qū)業(yè)主之間存在什么關(guān)系?各業(yè)主對土地享有何種權(quán)利,承擔(dān)何種義務(wù)?業(yè)主轉(zhuǎn)讓自己房屋時,土地權(quán)利發(fā)生何種變化?只有分析清楚上述問題,土地確權(quán)和登記才具有法理基礎(chǔ)。
一、業(yè)主與住宅小區(qū)用地的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
全體業(yè)主共用住宅小區(qū)用地,共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),構(gòu)成共有法律關(guān)系。
業(yè)主具有使用小區(qū)土地的權(quán)利,但是這種使用不能影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益,以公用通道為例,每個業(yè)主都可以自由通行,但是不能在通道用地上設(shè)置障礙,阻礙其他業(yè)主通行。因此,小區(qū)范圍內(nèi)的土地由業(yè)主共用的性質(zhì)決定了全體業(yè)主對住宅小區(qū)用地在法律上形成共有關(guān)系。
共有是指某項財產(chǎn)同時屬于兩個或兩個以上的人所有的民事法律關(guān)系,全體業(yè)主對住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系是指對國有建設(shè)用地使用權(quán)的共有。依據(jù)《憲法》和《土地管理法》規(guī)定,土地所有權(quán)屬于國家或農(nóng)民集體所有,單位或個人只依法享有土地的使用權(quán)。因此,業(yè)主對住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系,屬于對土地使用權(quán)的共有。在這種共有法律關(guān)系中,共有權(quán)的客體是國有建設(shè)用地使用權(quán),而不是土地本身。共有作為一種特殊的財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系,具有如下法律特征:1.共有的主體是兩個或兩個以上的公民或法人,即由各個民事主體對同一項財產(chǎn)共同擁有所有 權(quán)。這是共有關(guān)系同其他財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的重要區(qū)別,而其他財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的主體則是單一的公民或法人。2.共有的客體即共有則產(chǎn)在性質(zhì)上是統(tǒng)一的。在共有關(guān)系存續(xù)期間,共有人的所有權(quán)及于整個共有財產(chǎn),而不是把共有財產(chǎn)分割為不同的部分由各個共有人分別行使所有權(quán)。3.共有的內(nèi)容即共有人對共有財產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),受到全體共有人利益的制約和影響。例如,依照法律規(guī)定,按份共有關(guān)系中的按份共有人若出售在共有財產(chǎn)中的份額,不得損害其他共有人的利益;其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買所出售的份額的權(quán)利。
二、區(qū)分業(yè)主對住宅小區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)的共有形式
全體業(yè)主共有國有建設(shè)用地使用權(quán),需界定屬于按份共有還是共同共有。對于共有人來說,按份共有和共同共有屬于不同的法律關(guān)系,直接導(dǎo)致對于共有國有建設(shè)用地使用權(quán)的處分方式之不同。
按份共有,是指兩個或兩個以上的共有人按照各自在共有財產(chǎn)中所占的份額,分別享有權(quán)利和分別承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國《民法通則》第78條對按份共有關(guān)系作了明確規(guī)定:“按份共有人按照各自的份額,對共有財產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù)?!卑捶莨灿腥说臋?quán)利和義務(wù)包括:1.按份共有人的權(quán)利:共有財產(chǎn)歸屬于全體共有人所有;按份共有人依據(jù)其在共有財產(chǎn)中所占的份額,分別享有對共有財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利;按份共有人有權(quán)將其在共有財產(chǎn)中的份額加以處分;按份共有人對其他共有人出售其份額有優(yōu)先購買權(quán)。為了使共有財產(chǎn)免受因某一按份共有人出售其份額而可能帶來的損害,《民法通則》第78條規(guī)定,按份共有人在出售其共有份額時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。2.按份共有人的義務(wù):按份共有人要按照其在共有財產(chǎn)中所占的份額,分別對共有財產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如果因共有財產(chǎn)在使用中造成對他人損害的,對外應(yīng)由每個按份共有人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;對內(nèi)則由其他按份共有人對已向債權(quán)人履行了全部賠償責(zé)任的按份共有人分別承擔(dān)各自應(yīng)付的清償責(zé)任。
共同共有,是指兩個或兩個以上的共有人對某項共有財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利,共同承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國《民法通則》第78條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)?!痹诠餐灿械恼J定中共同共有人有一些基本的法律要求:1.共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。2.在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,構(gòu)成無權(quán)處分行為。但如果第三人是善意、有償取得該項財產(chǎn)的,應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人承擔(dān)賠償責(zé)任。3.在共同共有關(guān)系終止的,對共有財產(chǎn)的分割,有協(xié)議的,按協(xié)議處理;沒有協(xié)議的,應(yīng)當根據(jù)等分原則處理,但要考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小,且應(yīng)適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要。
從按份共有和共同共有的法律特征看,按份共有人有權(quán)將其在共有財產(chǎn)中的份額加以處分,而共同共有人則無權(quán)擅自處分共有財產(chǎn)?!陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第88條規(guī)定:“對于共有財產(chǎn),部分共有入主張按份共有,部分共有人主張共同共有,如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的,應(yīng)當認定為共同共有?!碑敳糠止灿腥藢κ前捶莨灿羞€是共同共有有爭議,而主張按份共有的共有人又無法舉證的,確定為共同共有。業(yè)主自行處分住宅小區(qū)用地的哪一部分不會影響其他業(yè)主的合法權(quán)益,處分哪一部分可能會對其他業(yè)主合法權(quán)益造成影響,是界定按份共有和共同共有的依據(jù)。因此,住宅小區(qū)內(nèi)歸全體業(yè)主共同使用的土地,如公用通道、綠地等,不能由某個共有人任意處分,應(yīng)當確定為全體業(yè)主共同共有;住宅樓基座、固定停車位等可以歸業(yè)主獨占使用的,可以確定為業(yè)主按份共有。
按份共有的共有份額如何確定呢?《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第90條規(guī)定:“在共同共有關(guān)系終止時,對共有財產(chǎn)的分割,有協(xié)議的,按協(xié)議處理;沒有協(xié)議的,應(yīng)當根據(jù)等分原則處理,并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小,適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn),應(yīng)當根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理?!币虼?,確定按份共有的份額,共有人有協(xié)議的,按照協(xié)議處理。沒有協(xié)議的,則按照等分原則和貢獻大小確定份額。對于住宅小區(qū)用地而言,如何具體適用等分原則和貢獻大小劃分共有份額,較為復(fù)雜需要專門探討。
三、住宅小區(qū)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有部分的份額劃定
根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?!薄段餀?quán)法》規(guī)定了車位、經(jīng)營性用房等屬于專有還是共有的性質(zhì)認定,但對于已經(jīng)確定屬于共有的如何實施登記,是實踐中具體操作的問題,沒有詳細規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定明確了住宅小區(qū)建筑物專有和共有劃定的一般方法,雖然沒有直接規(guī)定建筑所占的土地的歸屬,但是可以根據(jù)建筑的歸屬關(guān)系予以推定。從物權(quán)登記的角度看,不論是房地合一登記的情形,還是分開登記的情形,都必須確保業(yè)主的建筑物所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)。房地分開登記的,將房屋所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)分別登記;房地合一登記的,將建筑和土地的權(quán)利內(nèi)容一并明確。
可見,兩種登記模式事實上都存在國有建設(shè)用地分攤問題。值得注意的是,對于住宅小區(qū)中一套既定的房屋而言,其價格主要決定于建筑面積,基本不受共有分攤的國有建設(shè)用地使用權(quán)影響,因此,國有建設(shè)用地使用權(quán)份額的劃定應(yīng)視為權(quán)利的保障,起到防止權(quán)利被他人濫用的作用,而不代表可兌現(xiàn)的經(jīng)濟利益。實踐中,應(yīng)按照節(jié)約行政成本,有效防止權(quán)利濫用,并促進物盡其用的原則,實施國有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有的劃定。
按照等分原則和貢獻大小來劃分共有份額,學(xué)者主要有兩種看法:一種是根據(jù)各業(yè)主對房屋的投資比例確定,另一種是根據(jù)各業(yè)主占有的建筑面積比例確定。前者不具有穩(wěn)定性和一般性,不同時期購買的房產(chǎn)價格往往差異很大,在一部分房屋還沒有賣出的情況下,則無法計算賣出部分業(yè)主的分攤份額,即便用一種估計數(shù)來預(yù)先分攤份額,一旦剩余房產(chǎn)以不同價格賣出,則需要重新進行土地分攤計算。而第二種分攤方法則具有可行性,樓房一旦建成,建筑面積基本確定,每個業(yè)主分攤的土地面積也就確定不變.而且同一時期而言,相同建筑面積的房產(chǎn)價值基本一致。因此,按照建筑面積分攤國有建設(shè)用地使用權(quán)份額,相對而言,具有科學(xué)性。按份共有的份額的計算方法為:單個業(yè)主房產(chǎn)建筑面積除以全體業(yè)主房產(chǎn)建筑面積,乘以按份共有建筑的占地面積。按份共有建筑以外的土地或建筑,除屬于個人的以外,由全體業(yè)主共同共有。
綜上,房地產(chǎn)公司與原8號樓業(yè)主雙方簽訂拆遷轉(zhuǎn)讓協(xié)議,是8號樓房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的原因,該房地產(chǎn)公司采取貨幣補償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶安置到位,這個協(xié)議得到履行??梢姡摲康禺a(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓取得了8號樓房地產(chǎn)相應(yīng)權(quán)利。該房地產(chǎn)公司辦理轉(zhuǎn)讓登記,則是房地產(chǎn)物權(quán)的正式生效。在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記時,該房地產(chǎn)公司提出“以8號樓與相鄰樓房間距的中心線為界,將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下”,涉及到如何確定該房地產(chǎn)公司的按份共有份額和共同共有范圍的問題,東方花園其他業(yè)主提出“公用通道、綠地”應(yīng)當共同共有的異議,該房地產(chǎn)公司無法舉證,根據(jù)《高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第88條規(guī)定,應(yīng)當確定“公用通道、綠地”屬于全體業(yè)主共同共有。因此,市國土局認定,8號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分攤獨用面積,樓房間的公共通道、綠地,確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有,是正確的。
四、本案啟示
隨著科技的發(fā)展,人類利用土地的水平在不斷提高.這就要求提升土地權(quán)屬管理的能力,處理好“一宅多戶”居住模式下的業(yè)主土地權(quán)利義務(wù)關(guān)系,這對于維護權(quán)利人合法權(quán)益、定紛止爭有重要作用。因此,建議通過立法設(shè)立合理的住宅小區(qū)用地登記辦法和細化住宅小區(qū)內(nèi)的權(quán)利區(qū)分辦法。如在城市住宅小區(qū)土地登記中,業(yè)主(可能含房地產(chǎn)開發(fā)公司)的土地權(quán)利可確定為共有國有建設(shè)用地使用權(quán)。共有的國有建設(shè)用地使用權(quán)可分為按份共有和共同共有兩部分,業(yè)主之間有協(xié)議的,按照協(xié)議進行土地分攤登記;業(yè)主沒有達成協(xié)議的,分攤方法如下:分攤面積,為按照建筑面積所分攤的樓基座面積。其余面積一律設(shè)定為共同共有。土地權(quán)屬證書只記載分攤面積,共同共有情況在備注中說明——宗地其余面積為全體業(yè)主共同共有。