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案例：
趙某1997年購買了一套87平方米的商品房，一直沒有辦理國有土地使用證。2007年，趙某要將此房產(chǎn)出售，到國土資源管理部門補辦手續(xù)，發(fā)現(xiàn)自己手中的國有土地使用證上標(biāo)注的土地使用權(quán)類型是劃撥，而且沒有年限限制，而一般商品房的國有土地使用證標(biāo)注的土地類型是出讓，有出讓年限限制。
疑惑：
1、商品房建設(shè)用地的劃撥和出讓有什么區(qū)別?
2、趙某能夠轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的商品房嗎?
分析：
本案主要涉及兩方面的內(nèi)容：劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別，以及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
在我國取得建設(shè)用地主要有兩種方式，出讓（包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種形式）和劃撥，因而取得的劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)主要有以下區(qū)別：一是適用范圍不同?！锻恋毓芾矸ā返谖迨臈l規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！倍侨〉玫膶r不同。土地使用者只需支付土地補償費和安置補助費后從政府取得土地。出讓則是土地使用者以市場價支付足額的土地出讓金從政府手中購得土地。三是使用期限不同。劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制，出讓土地使用權(quán)有使用年限限制。四是轉(zhuǎn)讓條件不同。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押依法受到限制必須經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，符合一定得條件才可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。而出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則完全不受上述限制。
2002年，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號，以下簡稱“11號令”），對商品住宅等各類經(jīng)營性用地提出明確要求，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。對11號令施行前以協(xié)議方式出讓的經(jīng)營性土地，作為歷史遺留問題也做出了處理決定。十屆全國人大五次會議通過并與2007年10月1日即將施行的《物權(quán)法》對設(shè)立經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)做出了更加嚴(yán)格的規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。至此，商品住宅用地必須以招標(biāo)拍賣掛牌的有償方式取得，原有劃撥土地必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，補繳出讓金，才能進(jìn)行商品房的開發(fā)建設(shè)。
由于劃撥土地是土地使用權(quán)人無償取得，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除規(guī)定的四種情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?？梢赞D(zhuǎn)讓的情形主要有以下幾種：1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；2、領(lǐng)有國有土地使用證；3、具有地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；4、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
綜上所述，由于趙某的商品房建設(shè)用地利用的是劃撥土地，而商品房建設(shè)用地原則上應(yīng)該以招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。如果以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，必須經(jīng)國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。趙某轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的商品房時，必須補繳土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所得收益抵交土地使用權(quán)出讓金才能辦理土地使用權(quán)的變更登記。
劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)審核
1、審批依據(jù)：
⑴《中華人民共和國土地管理法》；
⑵《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
⑶《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
2、審批條件：
領(lǐng)有國有土地使用證、地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)明晰，簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，補交了國有土地使用權(quán)出讓金。
3、需提供的資料：
⑴補辦出讓申請；
⑵土地使用證、用地批復(fù)文件；
⑶地上附著物產(chǎn)權(quán)證明；
⑷土地估價報告；
⑸宗地平面圖及位置圖；
⑹企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件；
⑺改變用途的要有規(guī)劃部門出具 的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
注：以上資料均一式五份用A4紙，帶原件。
4、審批程序：
⑴用地戶提出補辦出讓申請，提交有關(guān)資料；
⑵行政服務(wù)局受理審核，國土資源局現(xiàn)場勘查；
⑶收回劃撥土地使用權(quán)；
⑷審核土地評估報告及有關(guān)資料，確定地價，核定土地出讓金；
⑸簽訂土地出讓合同；
⑹國土資源局辦件；
⑺報市政府審批。
5、辦理時限：
15個工作日。
6、收費標(biāo)準(zhǔn)：
⑴土地出讓金：按國家土地局（1992）第1號令《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》及山東省國土資源廳魯國土資發(fā)[2003]70號文規(guī)定執(zhí)行；
⑵契稅（協(xié)助財政收取）。
案例：
趙某1997年購買了一套87平方米的商品房，一直沒有辦理國有土地使用證。2007年，趙某要將此房產(chǎn)出售，到國土資源管理部門補辦手續(xù)，發(fā)現(xiàn)自己手中的國有土地使用證上標(biāo)注的土地使用權(quán)類型是劃撥，而且沒有年限限制，而一般商品房的國有土地使用證標(biāo)注的土地類型是出讓，有出讓年限限制。
疑惑：
1、商品房建設(shè)用地的劃撥和出讓有什么區(qū)別?
2、趙某能夠轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的商品房嗎?
分析：
本案主要涉及兩方面的內(nèi)容：劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別，以及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
在我國取得建設(shè)用地主要有兩種方式，出讓（包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種形式）和劃撥，因而取得的劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)主要有以下區(qū)別：一是適用范圍不同?！锻恋毓芾矸ā返谖迨臈l規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！倍侨〉玫膶r不同。土地使用者只需支付土地補償費和安置補助費后從政府取得土地。出讓則是土地使用者以市場價支付足額的土地出讓金從政府手中購得土地。三是使用期限不同。劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制，出讓土地使用權(quán)有使用年限限制。四是轉(zhuǎn)讓條件不同。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押依法受到限制必須經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，符合一定得條件才可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。而出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則完全不受上述限制。
2002年，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號，以下簡稱“11號令”），對商品住宅等各類經(jīng)營性用地提出明確要求，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。對11號令施行前以協(xié)議方式出讓的經(jīng)營性土地，作為歷史遺留問題也做出了處理決定。十屆全國人大五次會議通過并與2007年10月1日即將施行的《物權(quán)法》對設(shè)立經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)做出了更加嚴(yán)格的規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。至此，商品住宅用地必須以招標(biāo)拍賣掛牌的有償方式取得，原有劃撥土地必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，補繳出讓金，才能進(jìn)行商品房的開發(fā)建設(shè)。
由于劃撥土地是土地使用權(quán)人無償取得，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除規(guī)定的四種情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?？梢赞D(zhuǎn)讓的情形主要有以下幾種：1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；2、領(lǐng)有國有土地使用證；3、具有地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；4、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
綜上所述，由于趙某的商品房建設(shè)用地利用的是劃撥土地，而商品房建設(shè)用地原則上應(yīng)該以招標(biāo)、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。如果以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，必須經(jīng)國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。趙某轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的商品房時，必須補繳土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所得收益抵交土地使用權(quán)出讓金才能辦理土地使用權(quán)的變更登記。
劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)審核
1、審批依據(jù)：
⑴《中華人民共和國土地管理法》；
⑵《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
⑶《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
2、審批條件：
領(lǐng)有國有土地使用證、地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)明晰，簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，補交了國有土地使用權(quán)出讓金。
3、需提供的資料：
⑴補辦出讓申請；
⑵土地使用證、用地批復(fù)文件；
⑶地上附著物產(chǎn)權(quán)證明；
⑷土地估價報告；
⑸宗地平面圖及位置圖；
⑹企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件；
⑺改變用途的要有規(guī)劃部門出具 的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
注：以上資料均一式五份用A4紙，帶原件。
4、審批程序：
⑴用地戶提出補辦出讓申請，提交有關(guān)資料；
⑵行政服務(wù)局受理審核，國土資源局現(xiàn)場勘查；
⑶收回劃撥土地使用權(quán)；
⑷審核土地評估報告及有關(guān)資料，確定地價，核定土地出讓金；
⑸簽訂土地出讓合同；
⑹國土資源局辦件；
⑺報市政府審批。
5、辦理時限：
15個工作日。
6、收費標(biāo)準(zhǔn)：
⑴土地出讓金：按國家土地局（1992）第1號令《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》及山東省國土資源廳魯國土資發(fā)[2003]70號文規(guī)定執(zhí)行；
⑵契稅（協(xié)助財政收取）。