1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租
土地價值=土地凈收益/土地資本化率?。?-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值
（1）方法一（建筑物價值扣除法）
土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值（5-7）
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)
年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/（耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短）
注意：①此公式的基本原理是2-36
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：
年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。
當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率?。?-8）
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
（三）單獨評估建筑物的價值
1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值（5-9）
2.建筑物價值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率?。?-10）
注意：公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式（5-2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。
【例題5－4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)?？肌７慨a(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。
小結(jié)：房地產(chǎn)（房地合一）的的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。
土地價值=土地凈收益/土地資本化率?。?-6）
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值
（1）方法一（建筑物價值扣除法）
土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值（5-7）
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數(shù)
年貶值額
=（建筑物重置成本-殘值）/（耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短）
注意：①此公式的基本原理是2-36
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：
年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。
當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率?。?-8）
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率
（三）單獨評估建筑物的價值
1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值（5-9）
2.建筑物價值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率?。?-10）
注意：公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式（5-2），而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。
【例題5－4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)?？肌７慨a(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。
小結(jié)：房地產(chǎn)（房地合一）的的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。