第十一章 用益物權(quán)：
客體，依照我國法律規(guī)定只能是不動(dòng)產(chǎn)。
所以在動(dòng)產(chǎn)上不能產(chǎn)生用益物權(quán)。
一定是以用益為目的，有期限。
地上權(quán)（在他人土地上所享有的權(quán)利，一條是建筑，二是種植。）永店權(quán)就是地上權(quán)。包括三個(gè)：國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)。
地役權(quán)是講在他人地上進(jìn)行通行、排水、通風(fēng)等有點(diǎn)象相鄰權(quán)。
國有土地使用權(quán)：
1、取得方式：
劃拔：能不能轉(zhuǎn)讓劃拔租？轉(zhuǎn)讓可以，要被交土地出讓金，要抵押也可以，必須是為了公益，公益抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)要被交土地出讓金。
出讓：國家土地管理部門做為出讓方，與受讓方簽定合同，要交土地出讓金。
轉(zhuǎn)讓：其他的民事主體都可以轉(zhuǎn)讓。期限不能超過原土地使用權(quán)規(guī)定的期限。
用途：不能變更原土地使用權(quán)的用途，如果要變更可以去國家土地管理部門變更。
2、土地承包經(jīng)營權(quán)：不太好命題
實(shí)踐中肯定的：期限最長30年，轉(zhuǎn)包要經(jīng)過發(fā)包人同意，現(xiàn)在包括農(nóng)民農(nóng)業(yè)公司農(nóng)村合作社都可以，
擴(kuò)大了
3、城鎮(zhèn)居民在符合條件的情況下也享有宅基地使用權(quán)，不能繼承！不能抵押！出賣出租房屋后就不能申請使用宅基地。只能建生活用房，不能建生產(chǎn)用房。
4、典權(quán)：只有習(xí)慣法上的典權(quán)
審判上有四條，民通上有四條
目前叫典權(quán)有法律依據(jù)的是城鎮(zhèn)私有房屋可以設(shè)立典權(quán)。
典權(quán)的成立是以典價(jià)的交付為標(biāo)準(zhǔn)。
維修義務(wù)誰承擔(dān)：典權(quán)人是用益物權(quán)，維修由典權(quán)人承擔(dān)。價(jià)錢可以在出典人回收的時(shí)候可以充抵。典權(quán)人能否轉(zhuǎn)典？可以，但要經(jīng)過出典人同意，不能超過原典價(jià)。典權(quán)人能不能進(jìn)行抵押？不能。出典人可以抵押？可以，但要告知已設(shè)典的事實(shí)。能不能賣？可以，但要先行通知，典權(quán)人享有優(yōu)先購賣權(quán)。典物要回收，沒有在規(guī)定的期限內(nèi)回收，典物就歸典權(quán)人，30年就視為決賣。
回收的時(shí)候按原典價(jià)支付典價(jià)，不是按照回收時(shí)的典價(jià)。典權(quán)人可以要求出典人將增值部分進(jìn)行補(bǔ)償。
第十二章?lián)Ｎ餀?quán)
是為了擔(dān)保債的履行而設(shè)立的。抵押不能約定時(shí)間：擔(dān)保物權(quán)是主債消滅而消滅，主債沒消滅擔(dān)保物權(quán)就不能消滅。所有擔(dān)保物權(quán)都有從屬性，如果約定抵押權(quán)的效力不受主債的效力影響是錯(cuò)誤的，是有從屬性的。如果約定
擔(dān)保物權(quán)具有從屬性。主債有效擔(dān)保物權(quán)才有效，也可以單獨(dú)無效。中華考試論壇
擔(dān)保物權(quán)具有不可分性。存在在整個(gè)抵押物上，不可分。
1、抵押權(quán)
抵押財(cái)產(chǎn)：
性質(zhì)：將來的財(cái)產(chǎn)能否設(shè)置抵押？原則上不能。有例外：（1）建造中的船舶，建造中的房屋可以設(shè)定抵押權(quán)。必須登記。（2）在一審辯論結(jié)束之前能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書的，可以認(rèn)定抵押有效。（主要是公改房，進(jìn)行了抵押情況下用的）
在他人的財(cái)產(chǎn)上能不能成立抵押權(quán)？？（一般是不需要登記的動(dòng)產(chǎn)）主流觀點(diǎn)：不能。
禁止流通物上不能成立，限制流通物上是能成立的。
種類：可以抵押的財(cái)產(chǎn)：房屋。表現(xiàn)為公益設(shè)施的房屋不能成立抵押權(quán)！醫(yī)院醫(yī)療用房、學(xué)校的教學(xué)用房。
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
（六）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
汽車到交通部門、林木到林木管理部門。
沒有登記的機(jī)關(guān)，沒有登記有效，但不能對抗善意第三人。59條（擔(dān)保法解釋）
依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)、公益設(shè)施、所有人不明的財(cái)產(chǎn)、對查封扣押的財(cái)產(chǎn)不能設(shè)定抵押。抵押的財(cái)產(chǎn)被查封抵押權(quán)不受影響?。ㄏ胤奖Ｗo(hù)）
抵押合同采用書面形式
哪些是確定的：
1、抵押財(cái)產(chǎn)必須是確定的，如果說以全部財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押是集團(tuán)抵押，不能說無效。
集團(tuán)抵押在學(xué)理上承認(rèn)，法律上沒規(guī)定。
2、擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額應(yīng)當(dāng)是確定的?？梢赃m用額抵押。
3、期限的條款約定是無效的，主債權(quán)因訴訟時(shí)效經(jīng)過，抵押權(quán)人能否行使抵押權(quán)？不能適用67條規(guī)定。抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)，但有時(shí)間限制：主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿之日起兩年（除斥期間）
4、約定留置：債務(wù)人不能清償債務(wù)人的債權(quán)約定抵押物歸債權(quán)人是無效約定。對質(zhì)權(quán)留置權(quán)都無效。
在職權(quán)中間在容業(yè)質(zhì)（當(dāng)鋪）的情況下有效。
5、抵押權(quán)人享有競買權(quán)。
6、抵押權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán)的約定是無效的。物權(quán)中才有，且法律規(guī)定。
一般登記到公證部門，有對抗善意第三人的效力。
抵押物不轉(zhuǎn)移占有：占有使用收益處分權(quán)歸抵押人。只能進(jìn)行法律上的處分，不能進(jìn)行事實(shí)上的處分（不能燒、吃）。法律上的處分受限制：轉(zhuǎn)讓必須告知抵押權(quán)人，否則無效。不能依照合同法，要依照擔(dān)保法。追及性的前提是沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意，如果同意了就沒有抵押權(quán)了。一是動(dòng)產(chǎn)善意取得的限制二是不動(dòng)產(chǎn)登記取得限制
抵押人的義務(wù)：妥善保管抵押物，不能拋棄抵押物，不能不合理的使用抵押物，如果因保管不善可以要求抵押人另行提供抵押物或提存或提前清償。如果因不可抗力滅失，抵押權(quán)人無權(quán)要求抵押人重新抵押。這時(shí)的抵押權(quán)人與抵押人之間的債轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄖ畟?BR> 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：抵押權(quán)人效力如何？
1、抵押權(quán)能不能及于從物？及于從物！
2、抵押權(quán)的效力及不及于孳息？一般不及于孳息！有例外：在法院扣押期限產(chǎn)生的孳息。
3、房與地的問題：土地抵押了，房子能不能賣？可以，根據(jù)房隨地走的原則。如果房子設(shè)定抵押權(quán)，賣房時(shí)土地也要賣掉，但土地使用權(quán)所賣的價(jià)金不能適用抵押。適用地隨房走的原則。都要進(jìn)行登記。
實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的順序：在同一標(biāo)的物上可以適用多個(gè)抵押，但不能重復(fù)抵押（超過價(jià)值）。登記在先的先清償。同一天登記，不同地方的，是以同一天登記同一順序。58條。
如果都沒有登記，合同簽訂在前的先清償，簽訂在后的后清償。
因登記部門的原因致使抵押物進(jìn)行連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押登記的日期，并依此確定抵押權(quán)的順序。
客體，依照我國法律規(guī)定只能是不動(dòng)產(chǎn)。
所以在動(dòng)產(chǎn)上不能產(chǎn)生用益物權(quán)。
一定是以用益為目的，有期限。
地上權(quán)（在他人土地上所享有的權(quán)利，一條是建筑，二是種植。）永店權(quán)就是地上權(quán)。包括三個(gè)：國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)。
地役權(quán)是講在他人地上進(jìn)行通行、排水、通風(fēng)等有點(diǎn)象相鄰權(quán)。
國有土地使用權(quán)：
1、取得方式：
劃拔：能不能轉(zhuǎn)讓劃拔租？轉(zhuǎn)讓可以，要被交土地出讓金，要抵押也可以，必須是為了公益，公益抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)要被交土地出讓金。
出讓：國家土地管理部門做為出讓方，與受讓方簽定合同，要交土地出讓金。
轉(zhuǎn)讓：其他的民事主體都可以轉(zhuǎn)讓。期限不能超過原土地使用權(quán)規(guī)定的期限。
用途：不能變更原土地使用權(quán)的用途，如果要變更可以去國家土地管理部門變更。
2、土地承包經(jīng)營權(quán)：不太好命題
實(shí)踐中肯定的：期限最長30年，轉(zhuǎn)包要經(jīng)過發(fā)包人同意，現(xiàn)在包括農(nóng)民農(nóng)業(yè)公司農(nóng)村合作社都可以，
擴(kuò)大了
3、城鎮(zhèn)居民在符合條件的情況下也享有宅基地使用權(quán)，不能繼承！不能抵押！出賣出租房屋后就不能申請使用宅基地。只能建生活用房，不能建生產(chǎn)用房。
4、典權(quán)：只有習(xí)慣法上的典權(quán)
審判上有四條，民通上有四條
目前叫典權(quán)有法律依據(jù)的是城鎮(zhèn)私有房屋可以設(shè)立典權(quán)。
典權(quán)的成立是以典價(jià)的交付為標(biāo)準(zhǔn)。
維修義務(wù)誰承擔(dān)：典權(quán)人是用益物權(quán)，維修由典權(quán)人承擔(dān)。價(jià)錢可以在出典人回收的時(shí)候可以充抵。典權(quán)人能否轉(zhuǎn)典？可以，但要經(jīng)過出典人同意，不能超過原典價(jià)。典權(quán)人能不能進(jìn)行抵押？不能。出典人可以抵押？可以，但要告知已設(shè)典的事實(shí)。能不能賣？可以，但要先行通知，典權(quán)人享有優(yōu)先購賣權(quán)。典物要回收，沒有在規(guī)定的期限內(nèi)回收，典物就歸典權(quán)人，30年就視為決賣。
回收的時(shí)候按原典價(jià)支付典價(jià)，不是按照回收時(shí)的典價(jià)。典權(quán)人可以要求出典人將增值部分進(jìn)行補(bǔ)償。
第十二章?lián)Ｎ餀?quán)
是為了擔(dān)保債的履行而設(shè)立的。抵押不能約定時(shí)間：擔(dān)保物權(quán)是主債消滅而消滅，主債沒消滅擔(dān)保物權(quán)就不能消滅。所有擔(dān)保物權(quán)都有從屬性，如果約定抵押權(quán)的效力不受主債的效力影響是錯(cuò)誤的，是有從屬性的。如果約定
擔(dān)保物權(quán)具有從屬性。主債有效擔(dān)保物權(quán)才有效，也可以單獨(dú)無效。中華考試論壇
擔(dān)保物權(quán)具有不可分性。存在在整個(gè)抵押物上，不可分。
1、抵押權(quán)
抵押財(cái)產(chǎn)：
性質(zhì)：將來的財(cái)產(chǎn)能否設(shè)置抵押？原則上不能。有例外：（1）建造中的船舶，建造中的房屋可以設(shè)定抵押權(quán)。必須登記。（2）在一審辯論結(jié)束之前能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書的，可以認(rèn)定抵押有效。（主要是公改房，進(jìn)行了抵押情況下用的）
在他人的財(cái)產(chǎn)上能不能成立抵押權(quán)？？（一般是不需要登記的動(dòng)產(chǎn)）主流觀點(diǎn)：不能。
禁止流通物上不能成立，限制流通物上是能成立的。
種類：可以抵押的財(cái)產(chǎn)：房屋。表現(xiàn)為公益設(shè)施的房屋不能成立抵押權(quán)！醫(yī)院醫(yī)療用房、學(xué)校的教學(xué)用房。
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
（六）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
汽車到交通部門、林木到林木管理部門。
沒有登記的機(jī)關(guān)，沒有登記有效，但不能對抗善意第三人。59條（擔(dān)保法解釋）
依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)、公益設(shè)施、所有人不明的財(cái)產(chǎn)、對查封扣押的財(cái)產(chǎn)不能設(shè)定抵押。抵押的財(cái)產(chǎn)被查封抵押權(quán)不受影響?。ㄏ胤奖Ｗo(hù)）
抵押合同采用書面形式
哪些是確定的：
1、抵押財(cái)產(chǎn)必須是確定的，如果說以全部財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押是集團(tuán)抵押，不能說無效。
集團(tuán)抵押在學(xué)理上承認(rèn)，法律上沒規(guī)定。
2、擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額應(yīng)當(dāng)是確定的?？梢赃m用額抵押。
3、期限的條款約定是無效的，主債權(quán)因訴訟時(shí)效經(jīng)過，抵押權(quán)人能否行使抵押權(quán)？不能適用67條規(guī)定。抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)，但有時(shí)間限制：主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿之日起兩年（除斥期間）
4、約定留置：債務(wù)人不能清償債務(wù)人的債權(quán)約定抵押物歸債權(quán)人是無效約定。對質(zhì)權(quán)留置權(quán)都無效。
在職權(quán)中間在容業(yè)質(zhì)（當(dāng)鋪）的情況下有效。
5、抵押權(quán)人享有競買權(quán)。
6、抵押權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán)的約定是無效的。物權(quán)中才有，且法律規(guī)定。
一般登記到公證部門，有對抗善意第三人的效力。
抵押物不轉(zhuǎn)移占有：占有使用收益處分權(quán)歸抵押人。只能進(jìn)行法律上的處分，不能進(jìn)行事實(shí)上的處分（不能燒、吃）。法律上的處分受限制：轉(zhuǎn)讓必須告知抵押權(quán)人，否則無效。不能依照合同法，要依照擔(dān)保法。追及性的前提是沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意，如果同意了就沒有抵押權(quán)了。一是動(dòng)產(chǎn)善意取得的限制二是不動(dòng)產(chǎn)登記取得限制
抵押人的義務(wù)：妥善保管抵押物，不能拋棄抵押物，不能不合理的使用抵押物，如果因保管不善可以要求抵押人另行提供抵押物或提存或提前清償。如果因不可抗力滅失，抵押權(quán)人無權(quán)要求抵押人重新抵押。這時(shí)的抵押權(quán)人與抵押人之間的債轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄖ畟?BR> 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：抵押權(quán)人效力如何？
1、抵押權(quán)能不能及于從物？及于從物！
2、抵押權(quán)的效力及不及于孳息？一般不及于孳息！有例外：在法院扣押期限產(chǎn)生的孳息。
3、房與地的問題：土地抵押了，房子能不能賣？可以，根據(jù)房隨地走的原則。如果房子設(shè)定抵押權(quán)，賣房時(shí)土地也要賣掉，但土地使用權(quán)所賣的價(jià)金不能適用抵押。適用地隨房走的原則。都要進(jìn)行登記。
實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的順序：在同一標(biāo)的物上可以適用多個(gè)抵押，但不能重復(fù)抵押（超過價(jià)值）。登記在先的先清償。同一天登記，不同地方的，是以同一天登記同一順序。58條。
如果都沒有登記，合同簽訂在前的先清償，簽訂在后的后清償。
因登記部門的原因致使抵押物進(jìn)行連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押登記的日期，并依此確定抵押權(quán)的順序。