第六節(jié)、假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應用
1、假設開發(fā)法的基本思路。假設開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。
(預期價值可以通過市場法或收益法得到)
實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：
土地價值=房屋的預期售價-開發(fā)建設成本-利息-利潤-稅費
2、假設開發(fā)法評估的程序。假設開發(fā)法評估的程序為：
調(diào)查房地產(chǎn)基本情況;確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式;預測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益;測算開發(fā)建設成本;測算開發(fā)利潤;測算投資利息和稅費;估算被估房地產(chǎn)價值。
第七節(jié)、基準地價修正法
基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格，基準地價一般具有如下作用：
(1)具有政府公告作用;
(2)是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù);
(3)是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);
(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);
(5)是進一步評估宗地地價的基礎;
(6)引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
注：該方法精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法?？梢钥焖俜奖愕剡M行宗地地價評估。
1、假設開發(fā)法的基本思路。假設開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。
(預期價值可以通過市場法或收益法得到)
實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：
土地價值=房屋的預期售價-開發(fā)建設成本-利息-利潤-稅費
2、假設開發(fā)法評估的程序。假設開發(fā)法評估的程序為：
調(diào)查房地產(chǎn)基本情況;確定被估房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式;預測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益;測算開發(fā)建設成本;測算開發(fā)利潤;測算投資利息和稅費;估算被估房地產(chǎn)價值。
第七節(jié)、基準地價修正法
基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格，基準地價一般具有如下作用：
(1)具有政府公告作用;
(2)是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù);
(3)是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù);
(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);
(5)是進一步評估宗地地價的基礎;
(6)引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
注：該方法精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法?？梢钥焖俜奖愕剡M行宗地地價評估。