第四節(jié) 租賃國(guó)有土地使用權(quán)
一、定義
租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說(shuō)，承租人在租賃期間，對(duì)租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對(duì)租賃物的占有、使用受到不法侵害時(shí)，可以獲得物權(quán)保護(hù)意義上的法律救濟(jì)，如排除妨害、返還財(cái)產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱(chēng)作"租賃權(quán)物權(quán)化"。民法上的"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"規(guī)則，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)（參見(jiàn)人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款），就是一個(gè)明證。從實(shí)踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵(lì)承租人在土地上進(jìn)行投資，從而實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個(gè)不同的概念。前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級(jí)土地市場(chǎng)，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過(guò)，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
一、定義
租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說(shuō)，承租人在租賃期間，對(duì)租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對(duì)租賃物的占有、使用受到不法侵害時(shí)，可以獲得物權(quán)保護(hù)意義上的法律救濟(jì)，如排除妨害、返還財(cái)產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱(chēng)作"租賃權(quán)物權(quán)化"。民法上的"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"規(guī)則，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)（參見(jiàn)人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款），就是一個(gè)明證。從實(shí)踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵(lì)承租人在土地上進(jìn)行投資，從而實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個(gè)不同的概念。前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級(jí)土地市場(chǎng)，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過(guò)，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。