二、土地登記代理的涵義與基本原則
（一）土地登記代理的涵義
土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。
土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。根據(jù)《土地登記規(guī)則》第七十五條和人事部、國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》（人發(fā)[2002]116號）中規(guī)定，國家將于2003年開始實行土地登記代理人員職業(yè)資格制度，從事土地登記代理的人員和機(jī)構(gòu)必須取得國家規(guī)定的土地登記代理資格。土地登記代理是為適應(yīng)土地市場的發(fā)展而產(chǎn)生的，對規(guī)范土地登記行為，促進(jìn)土地市場的發(fā)展和完善是十分重要而且相當(dāng)必要的。伴隨著中國土地市場的蓬勃發(fā)展，土地登記代理事業(yè)必將會有廣闊的空間。
（二）土地登記代理的基本原則
1、合法原則
土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務(wù)時，必須遵守國家的有關(guān)規(guī)定，在國家法律、法規(guī)、政策允許的服務(wù)項目范圍內(nèi)及核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事代理活動，提供代理服務(wù)；不得從事國家法律、法規(guī)、政策禁止的服務(wù)項目。
2、平等自愿原則
合同法規(guī)定，民事合同當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。在選擇代理機(jī)構(gòu)及代理人時，必須尊重委托人的意愿，由委托人自主選擇、自愿委托代理機(jī)構(gòu)及代理人。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加于另一方，雙方在權(quán)利義務(wù)對等的基礎(chǔ)上訂立代理合同。
3、公平公正原則
土地登記代理人與委托人屬于民事法律關(guān)系，雙方的地位是平等的，任何一方?jīng)]有額外的特權(quán)，其權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的。在處理雙方的糾紛時，雙方所適用的法律也應(yīng)當(dāng)是相同的。
4、等價有償原則
等價有償是市場經(jīng)濟(jì)的基本原則，作為一種中介服務(wù)，土地登記代理所交換的是一種特殊商品-服務(wù)。土地登記代理人提供給委托人相應(yīng)的服務(wù)時，委托人應(yīng)當(dāng)按照代理人所提供服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量給予代理人適當(dāng)?shù)膭趧訄蟪辍?BR> 5、誠實信用原則
在行使權(quán)利、履行義務(wù)的過程中，土地登記代理人與委托人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。雙方應(yīng)當(dāng)誠實守信，善意地行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得有欺詐等惡意行為。任何一方不得弄虛作假，提供不實信息，或簽訂虛假合同。
6、保密原則
在土地登記代理過程中，土地登記代理機(jī)構(gòu)、土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與代理業(yè)務(wù)相關(guān)的資料。由于其中的部分資料可能涉及到委托人的商業(yè)秘密或個人隱私，為了充分保障委托人的權(quán)益，土地登記代理機(jī)構(gòu)、土地登記代理人不得泄漏委托人商業(yè)秘密或個人隱私。
（一）土地登記代理的涵義
土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。
土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。根據(jù)《土地登記規(guī)則》第七十五條和人事部、國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》（人發(fā)[2002]116號）中規(guī)定，國家將于2003年開始實行土地登記代理人員職業(yè)資格制度，從事土地登記代理的人員和機(jī)構(gòu)必須取得國家規(guī)定的土地登記代理資格。土地登記代理是為適應(yīng)土地市場的發(fā)展而產(chǎn)生的，對規(guī)范土地登記行為，促進(jìn)土地市場的發(fā)展和完善是十分重要而且相當(dāng)必要的。伴隨著中國土地市場的蓬勃發(fā)展，土地登記代理事業(yè)必將會有廣闊的空間。
（二）土地登記代理的基本原則
1、合法原則
土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務(wù)時，必須遵守國家的有關(guān)規(guī)定，在國家法律、法規(guī)、政策允許的服務(wù)項目范圍內(nèi)及核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事代理活動，提供代理服務(wù)；不得從事國家法律、法規(guī)、政策禁止的服務(wù)項目。
2、平等自愿原則
合同法規(guī)定，民事合同當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。在選擇代理機(jī)構(gòu)及代理人時，必須尊重委托人的意愿，由委托人自主選擇、自愿委托代理機(jī)構(gòu)及代理人。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加于另一方，雙方在權(quán)利義務(wù)對等的基礎(chǔ)上訂立代理合同。
3、公平公正原則
土地登記代理人與委托人屬于民事法律關(guān)系，雙方的地位是平等的，任何一方?jīng)]有額外的特權(quán)，其權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的。在處理雙方的糾紛時，雙方所適用的法律也應(yīng)當(dāng)是相同的。
4、等價有償原則
等價有償是市場經(jīng)濟(jì)的基本原則，作為一種中介服務(wù)，土地登記代理所交換的是一種特殊商品-服務(wù)。土地登記代理人提供給委托人相應(yīng)的服務(wù)時，委托人應(yīng)當(dāng)按照代理人所提供服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量給予代理人適當(dāng)?shù)膭趧訄蟪辍?BR> 5、誠實信用原則
在行使權(quán)利、履行義務(wù)的過程中，土地登記代理人與委托人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。雙方應(yīng)當(dāng)誠實守信，善意地行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得有欺詐等惡意行為。任何一方不得弄虛作假，提供不實信息，或簽訂虛假合同。
6、保密原則
在土地登記代理過程中，土地登記代理機(jī)構(gòu)、土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與代理業(yè)務(wù)相關(guān)的資料。由于其中的部分資料可能涉及到委托人的商業(yè)秘密或個人隱私，為了充分保障委托人的權(quán)益，土地登記代理機(jī)構(gòu)、土地登記代理人不得泄漏委托人商業(yè)秘密或個人隱私。