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2.5 建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法
1、重置價格折舊法:
1.1．基本思路
重置價格折舊法評估建筑物的價格，是按現(xiàn)在的建筑物經(jīng)營管理水平及建筑物材料，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限計算折舊，扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。
2．基本公式
利用重置價格折舊法評估建筑物價格，其基本公式為：
建筑物價格：建筑物重置價格—已使用年限的折舊額
或：
建筑物價格：建筑物重置價格X成新度
2、對照法：
對照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標(biāo)準(zhǔn)房價。
3、建筑物殘余法：
建筑物殘余法是指用收益還原以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得到歸屬于建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊
率，采用收益還原法求出建筑物的收益價格的方法。
4、比較法：
所謂比較法，是在求取估價對象建筑物價格時，將估價對象建筑物與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生了交易的類似建筑物的已知價格，修正得出估價對象建筑的價格的一種估價方法。所謂類似建筑物是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面與估價對象建筑物相同或相似的建筑物。
運(yùn)用比較法進(jìn)行建筑物價格評估，同比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。進(jìn)行建筑物的比較評估，選擇的因素主要是影響建筑物質(zhì)量的建筑結(jié)構(gòu)、建造年份、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)備、建筑面積、層次、朝向、用途、產(chǎn)權(quán)狀況等。通過比較分析、對評估建筑物的條件與買賣實(shí)例的建筑物條件有差別的，則通過系數(shù)進(jìn)行調(diào)整修正。
2.5 建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法
1、重置價格折舊法:
1.1．基本思路
重置價格折舊法評估建筑物的價格，是按現(xiàn)在的建筑物經(jīng)營管理水平及建筑物材料，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限計算折舊，扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。
2．基本公式
利用重置價格折舊法評估建筑物價格，其基本公式為：
建筑物價格：建筑物重置價格—已使用年限的折舊額
或：
建筑物價格：建筑物重置價格X成新度
2、對照法：
對照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標(biāo)準(zhǔn)房價。
3、建筑物殘余法：
建筑物殘余法是指用收益還原以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得到歸屬于建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊
率，采用收益還原法求出建筑物的收益價格的方法。
4、比較法：
所謂比較法，是在求取估價對象建筑物價格時，將估價對象建筑物與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生了交易的類似建筑物的已知價格，修正得出估價對象建筑的價格的一種估價方法。所謂類似建筑物是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面與估價對象建筑物相同或相似的建筑物。
運(yùn)用比較法進(jìn)行建筑物價格評估，同比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。進(jìn)行建筑物的比較評估，選擇的因素主要是影響建筑物質(zhì)量的建筑結(jié)構(gòu)、建造年份、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)備、建筑面積、層次、朝向、用途、產(chǎn)權(quán)狀況等。通過比較分析、對評估建筑物的條件與買賣實(shí)例的建筑物條件有差別的，則通過系數(shù)進(jìn)行調(diào)整修正。