第十一節(jié) 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)定(掌握)
一、稅目與稅率——5%
銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。
2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：
(1)處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅;(2)處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營業(yè)稅;(3)處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。
3.單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
二、納稅人
三、計稅依據(jù)
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費(fèi)用，對此類費(fèi)用，不論其財務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
第二，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的營業(yè)額問題
計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)
第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅。
【例題·單選題】(2009年)2009年某企業(yè)銷售已使用過的廠房，取得收入1400萬元，該廠房建造后最初入賬原值800萬元，已提折舊400萬元。該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅( )萬元。
A.20 B.30 C.32.50 D.70
[答疑編號1074040501]
『正確答案』D
『答案解析』該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅=1400×5%=70(萬元)
四、申報與繳納
銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
五、稅收優(yōu)惠
1.自2009年1月1日起至12月31日，個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2.個人(含個體工商戶及其他個人)無償贈予不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：(1)離婚財產(chǎn)分割;(2)無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
【例題·多選題】根據(jù)營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，下列表述正確的有( )。
A.我國公民銷售其在境外的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
B.外籍個人銷售其在我國境內(nèi)已購置6年的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
C.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，分別按照“建筑業(yè)”和“銷售不動產(chǎn)”計算繳納營業(yè)稅
D.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，按照銷售收入減去建造成本后的余額計算繳納營業(yè)稅
E.單位銷售購進(jìn)的房產(chǎn)，以銷售收入減去購入原價的差額為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
[答疑編號1074040502]
『正確答案』CE
『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國的營業(yè)稅征收范圍;單位和個人銷售外購或抵債所得的不動產(chǎn)，應(yīng)該以取得的全部收入減去不動產(chǎn)購置原價或抵債時該不動產(chǎn)的余額計征營業(yè)稅。
一、稅目與稅率——5%
銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。
2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：
(1)處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅;(2)處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營業(yè)稅;(3)處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。
3.單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
二、納稅人
三、計稅依據(jù)
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費(fèi)用，對此類費(fèi)用，不論其財務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
第二，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的營業(yè)額問題
計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)
第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅。
【例題·單選題】(2009年)2009年某企業(yè)銷售已使用過的廠房，取得收入1400萬元，該廠房建造后最初入賬原值800萬元，已提折舊400萬元。該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅( )萬元。
A.20 B.30 C.32.50 D.70
[答疑編號1074040501]
『正確答案』D
『答案解析』該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅=1400×5%=70(萬元)
四、申報與繳納
銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
五、稅收優(yōu)惠
1.自2009年1月1日起至12月31日，個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2.個人(含個體工商戶及其他個人)無償贈予不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：(1)離婚財產(chǎn)分割;(2)無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
【例題·多選題】根據(jù)營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，下列表述正確的有( )。
A.我國公民銷售其在境外的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
B.外籍個人銷售其在我國境內(nèi)已購置6年的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
C.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，分別按照“建筑業(yè)”和“銷售不動產(chǎn)”計算繳納營業(yè)稅
D.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，按照銷售收入減去建造成本后的余額計算繳納營業(yè)稅
E.單位銷售購進(jìn)的房產(chǎn)，以銷售收入減去購入原價的差額為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
[答疑編號1074040502]
『正確答案』CE
『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國的營業(yè)稅征收范圍;單位和個人銷售外購或抵債所得的不動產(chǎn)，應(yīng)該以取得的全部收入減去不動產(chǎn)購置原價或抵債時該不動產(chǎn)的余額計征營業(yè)稅。