第四節(jié) 應納稅額的計算(掌握)
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應納稅額的計算方法
計算步驟：
(一)確定扣除項目
(二)計算增值額
增值額=收入額-扣除項目金額
(三)計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
(四)確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
(五)依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。
[答疑編號1081030205]
『正確答案』(1)取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費用為1000萬元
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)
(4)允許扣除的稅費為555萬元
(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)
(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)
(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%
(9)應納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
【教材例題P234】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設(shè)稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業(yè)所得稅稅率25%)
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元;
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元;
3.開發(fā)成本費用1500萬元;
4.開發(fā)費用250萬元(當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%)。
公司計算應繳納的有關(guān)稅金如下：
(1)應繳納營業(yè)稅=4000×5%=200(萬元)
(2)應繳納城市維護建設(shè)稅=200×7%=14(萬元)
(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)
(4)應繳納印花稅=4000×0.5‰=2(萬元)
(5)應繳納土地增值稅：
①扣除項目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(萬元)
②增值額=4000-3232=768(萬元)
③增值率=768÷3232×100%≈24%
④應繳納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)
(6)應繳納企業(yè)所得稅=(4000-3232-230.4)×25%=134.40(萬元)
一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應納稅額的計算方法
計算步驟：
(一)確定扣除項目
(二)計算增值額
增值額=收入額-扣除項目金額
(三)計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
(四)確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。
(五)依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。
[答疑編號1081030205]
『正確答案』(1)取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費用為1000萬元
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)
(4)允許扣除的稅費為555萬元
(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)
(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)
(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%
(9)應納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
【教材例題P234】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設(shè)稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費用”中)、企業(yè)所得稅稅率25%)
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元;
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元;
3.開發(fā)成本費用1500萬元;
4.開發(fā)費用250萬元(當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%)。
公司計算應繳納的有關(guān)稅金如下：
(1)應繳納營業(yè)稅=4000×5%=200(萬元)
(2)應繳納城市維護建設(shè)稅=200×7%=14(萬元)
(3)應繳納教育費附加=200×3%=6(萬元)
(4)應繳納印花稅=4000×0.5‰=2(萬元)
(5)應繳納土地增值稅：
①扣除項目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(萬元)
②增值額=4000-3232=768(萬元)
③增值率=768÷3232×100%≈24%
④應繳納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)
(6)應繳納企業(yè)所得稅=(4000-3232-230.4)×25%=134.40(萬元)