三、注冊資本與投資總額
房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責任公司，因此合作各方應同時受我國公司法及外商投資法律關(guān)于注冊資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發(fā)成本、項目建造成本、合作公司運作成本及相關(guān)稅費等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于資金投入量大，因此注冊資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應在其將來的經(jīng)營收益中予以償還，并可作為開發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時，該部分應認定為公司負債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營企業(yè)的契約型合作的特點，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，此種條款應屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權(quán)。
現(xiàn)實中，由于商品房預售制度的存在，在項目開發(fā)到一定程度后，可以通過預售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊資本以外的部分即可完成項目開發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責任，頗值商榷。理論上，合同應當信守，殆無疑義，但如其不履行無損于合同目的的實現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟上并無意義，則強制要求其履行在法律上應沒有必要。我們認為，股東的注冊資本投入義務(wù)與注冊資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認繳的出資，應當向已足額繳納出資的股東承擔違約責任”，此處的“出資”應理解為注冊資本的出資。對注冊資本以外的投資，只要不影響項目的開發(fā)建設(shè)，對合作公司與合作對方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責任在法律上沒有必要。此外，由于注冊資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對外負債，因此即使強制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請求合作公司從經(jīng)營收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會增加合作公司的資金運作成本，對各方均屬不利益。
房地產(chǎn)開發(fā)合作企業(yè)通常是具備法人資格的有限責任公司，因此合作各方應同時受我國公司法及外商投資法律關(guān)于注冊資本和投資總額方面規(guī)定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發(fā)成本、項目建造成本、合作公司運作成本及相關(guān)稅費等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于資金投入量大，因此注冊資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應屬股東貸款性質(zhì)，合作公司應在其將來的經(jīng)營收益中予以償還，并可作為開發(fā)成本列支。合作公司破產(chǎn)或因其他原因清算時，該部分應認定為公司負債而非股東權(quán)益。但由于中外合作經(jīng)營企業(yè)的契約型合作的特點，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權(quán)的結(jié)論。在不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，此種條款應屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權(quán)。
現(xiàn)實中，由于商品房預售制度的存在，在項目開發(fā)到一定程度后，可以通過預售方式籌集建設(shè)資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊資本以外的部分即可完成項目開發(fā)。在此情況下，另一方是否可追究其違約責任，頗值商榷。理論上，合同應當信守，殆無疑義，但如其不履行無損于合同目的的實現(xiàn)，或其不履行在經(jīng)濟上并無意義，則強制要求其履行在法律上應沒有必要。我們認為，股東的注冊資本投入義務(wù)與注冊資本以外的投資義務(wù)在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納所認繳的出資，應當向已足額繳納出資的股東承擔違約責任”，此處的“出資”應理解為注冊資本的出資。對注冊資本以外的投資，只要不影響項目的開發(fā)建設(shè)，對合作公司與合作對方?jīng)]有造成損失，追究資金投入方的違約責任在法律上沒有必要。此外，由于注冊資本以外投資的法律性質(zhì)通常為股東貸款，是合作公司的對外負債，因此即使強制資金投入方履行了這部分出資義務(wù)，他也可以請求合作公司從經(jīng)營收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會增加合作公司的資金運作成本，對各方均屬不利益。