五、開發(fā)利用方式
在選擇的開發(fā)利用方式中，包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，其中最重要的是要選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在?xiàng)目建成這段時間里最需要什么類型的房地產(chǎn)。
例如，某一塊土地，政府規(guī)定的用途為興建賓館、公寓或辦公樓，但實(shí)際估價時應(yīng)該選擇哪種用途?這首先需要調(diào)查比較該塊土地所在的城市和地區(qū)對賓館、公寓、辦公樓的供求關(guān)系及其走向。若社會對賓館、辦公樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、辦公樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人數(shù)逐漸增加，而近期能提供的公寓數(shù)量又較少時，則可以選擇建公寓為該地塊的用途。
在選擇的開發(fā)利用方式中，包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，其中最重要的是要選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在?xiàng)目建成這段時間里最需要什么類型的房地產(chǎn)。
例如，某一塊土地，政府規(guī)定的用途為興建賓館、公寓或辦公樓，但實(shí)際估價時應(yīng)該選擇哪種用途?這首先需要調(diào)查比較該塊土地所在的城市和地區(qū)對賓館、公寓、辦公樓的供求關(guān)系及其走向。若社會對賓館、辦公樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、辦公樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人數(shù)逐漸增加，而近期能提供的公寓數(shù)量又較少時，則可以選擇建公寓為該地塊的用途。