房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用
概念
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用
房地產(chǎn)開發(fā)商——決策的依據(jù)
投資者和金融機(jī)構(gòu)——放貸的先決條件
設(shè)計(jì)人員——了解市場(chǎng)才能滿足市場(chǎng)
營(yíng)銷經(jīng)理——制定銷售策略、廣告策略的依據(jù)
地方政府——審批管理市場(chǎng)的依據(jù)
租戶和購(gòu)房者——作出租售決策的依據(jù)
市場(chǎng)區(qū)域的確定（同一供求范圍之內(nèi)的區(qū)域）（重點(diǎn)）
概念
市場(chǎng)區(qū)域是指主要（潛在）需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給
定義市場(chǎng)區(qū)域的工作內(nèi)容
描繪市場(chǎng)區(qū)域
在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界
解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)
影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
自然特征
建筑阻礙、高速公路或鐵路
人口密度的大小
政治區(qū)域
鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征
發(fā)展的類型和范圍
競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域
物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響（可以行政區(qū)域?yàn)榻缦蓿?BR> 1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
宏觀因素分析（三個(gè)層次）
就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析
研究其所選定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況
對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析
市場(chǎng)狀況分析
供給分析
需求分析
結(jié)論
【重點(diǎn)】市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容
供給分析 1） 市場(chǎng)存量、走勢(shì)和未來(lái)可能的供給量
2） 分析市場(chǎng)商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析供求之間的差異
3） 分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)
需求分析
1） 需求預(yù)測(cè)
2） 市場(chǎng)占有率分析
3） 吸納率分析
項(xiàng)目吸納量等于市場(chǎng)供求缺口（未滿足需求量）和擬開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的乘積。
結(jié)論
1） 住宅項(xiàng)目
2） 寫字樓項(xiàng)目
3） 商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目
4） 工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類
按預(yù)測(cè)的時(shí)間的長(zhǎng)短
短期預(yù)測(cè)
中期預(yù)測(cè)——1-5年
長(zhǎng)期預(yù)測(cè)——5年以上
按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍
宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)
微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)
按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)
定性預(yù)測(cè)
定量預(yù)測(cè)
【例題·單選題】【2008年真題】對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，屬于（ ）的工作內(nèi)容。
A.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
B.房地產(chǎn)資料收集
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
D.房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析
[答案]C
[解析]本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析的判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷決策提供依據(jù)的過(guò)程。本題可采用排除法
2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法
定性分析方法
購(gòu)買者意圖調(diào)查法
銷售人員意見綜合法
專家意見法（特爾菲法）
定量分析方法
時(shí)間序列預(yù)測(cè)法
簡(jiǎn)單平均法
移動(dòng)平均法
加權(quán)移動(dòng)平均法
回歸分析預(yù)測(cè)法
一元回歸模型
多元回歸模型
市場(chǎng)因子推演法
【易混淆點(diǎn)辨析】
定性方法
現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研方法（定量方法）
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
小組訪談法
深度訪談法
投射法
詢問(wèn)法
觀察法
試驗(yàn)法
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
購(gòu)買者意圖調(diào)查法
銷售人員意見綜合法
專家意見法（特爾菲法）
時(shí)間序列預(yù)測(cè)法
回歸分析預(yù)測(cè)法
市場(chǎng)因子推演法
【例題·多選題】【2008年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中，屬于定量預(yù)測(cè)的有（ ）。
A.時(shí)間序列法
B.回歸分析法
C.市場(chǎng)因子推演法
D.德爾菲法
E.購(gòu)買者意圖調(diào)查法
[答案]ABC
[解析]本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的定量預(yù)測(cè)方法。定量預(yù)測(cè)方法一共有三種，分別是時(shí)間序列法、回歸分析法和市場(chǎng)因子推演法，而德爾菲法和購(gòu)買者意圖調(diào)查法均屬于定性預(yù)測(cè)方法。
2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟
確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的
制定預(yù)測(cè)方案
搜集和分析有關(guān)資料
選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型
進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)
評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果
撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告
3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告*
3.1 調(diào)研報(bào)告的基本要求
實(shí)事求是
易于理解
簡(jiǎn)潔明了
有針對(duì)性
客觀中立
3.2 調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言運(yùn)用
簡(jiǎn)明
嚴(yán)謹(jǐn)
樸實(shí)
3.3 調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)
呈送函件
報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)
報(bào)告目錄
報(bào)告摘要
明確指出本次調(diào)研的目標(biāo)，即說(shuō)明此次調(diào)研的原因
簡(jiǎn)要指出調(diào)研的時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象、范圍以有主要項(xiàng)目
簡(jiǎn)要介紹調(diào)研實(shí)施的方法、手段以及對(duì)調(diào)研的結(jié)果的影響
說(shuō)明調(diào)研執(zhí)行結(jié)果，提煉調(diào)研中的主要發(fā)現(xiàn)或結(jié)論性內(nèi)容。
報(bào)告正文
導(dǎo)言
研究方法
調(diào)研成果
限制條件
結(jié)論和建議
報(bào)告附件
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用
概念
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用
房地產(chǎn)開發(fā)商——決策的依據(jù)
投資者和金融機(jī)構(gòu)——放貸的先決條件
設(shè)計(jì)人員——了解市場(chǎng)才能滿足市場(chǎng)
營(yíng)銷經(jīng)理——制定銷售策略、廣告策略的依據(jù)
地方政府——審批管理市場(chǎng)的依據(jù)
租戶和購(gòu)房者——作出租售決策的依據(jù)
市場(chǎng)區(qū)域的確定（同一供求范圍之內(nèi)的區(qū)域）（重點(diǎn)）
概念
市場(chǎng)區(qū)域是指主要（潛在）需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給
定義市場(chǎng)區(qū)域的工作內(nèi)容
描繪市場(chǎng)區(qū)域
在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界
解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)
影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
自然特征
建筑阻礙、高速公路或鐵路
人口密度的大小
政治區(qū)域
鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征
發(fā)展的類型和范圍
競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域
物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響（可以行政區(qū)域?yàn)榻缦蓿?BR> 1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
宏觀因素分析（三個(gè)層次）
就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析
研究其所選定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況
對(duì)項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析
市場(chǎng)狀況分析
供給分析
需求分析
結(jié)論
【重點(diǎn)】市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容
供給分析 1） 市場(chǎng)存量、走勢(shì)和未來(lái)可能的供給量
2） 分析市場(chǎng)商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析供求之間的差異
3） 分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)
需求分析
1） 需求預(yù)測(cè)
2） 市場(chǎng)占有率分析
3） 吸納率分析
項(xiàng)目吸納量等于市場(chǎng)供求缺口（未滿足需求量）和擬開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率的乘積。
結(jié)論
1） 住宅項(xiàng)目
2） 寫字樓項(xiàng)目
3） 商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目
4） 工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類
按預(yù)測(cè)的時(shí)間的長(zhǎng)短
短期預(yù)測(cè)
中期預(yù)測(cè)——1-5年
長(zhǎng)期預(yù)測(cè)——5年以上
按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍
宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)
微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)
按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)
定性預(yù)測(cè)
定量預(yù)測(cè)
【例題·單選題】【2008年真題】對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，屬于（ ）的工作內(nèi)容。
A.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
B.房地產(chǎn)資料收集
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
D.房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析
[答案]C
[解析]本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的概念。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析的判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷決策提供依據(jù)的過(guò)程。本題可采用排除法
2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法
定性分析方法
購(gòu)買者意圖調(diào)查法
銷售人員意見綜合法
專家意見法（特爾菲法）
定量分析方法
時(shí)間序列預(yù)測(cè)法
簡(jiǎn)單平均法
移動(dòng)平均法
加權(quán)移動(dòng)平均法
回歸分析預(yù)測(cè)法
一元回歸模型
多元回歸模型
市場(chǎng)因子推演法
【易混淆點(diǎn)辨析】
定性方法
現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研方法（定量方法）
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
小組訪談法
深度訪談法
投射法
詢問(wèn)法
觀察法
試驗(yàn)法
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
購(gòu)買者意圖調(diào)查法
銷售人員意見綜合法
專家意見法（特爾菲法）
時(shí)間序列預(yù)測(cè)法
回歸分析預(yù)測(cè)法
市場(chǎng)因子推演法
【例題·多選題】【2008年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中，屬于定量預(yù)測(cè)的有（ ）。
A.時(shí)間序列法
B.回歸分析法
C.市場(chǎng)因子推演法
D.德爾菲法
E.購(gòu)買者意圖調(diào)查法
[答案]ABC
[解析]本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的定量預(yù)測(cè)方法。定量預(yù)測(cè)方法一共有三種，分別是時(shí)間序列法、回歸分析法和市場(chǎng)因子推演法，而德爾菲法和購(gòu)買者意圖調(diào)查法均屬于定性預(yù)測(cè)方法。
2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟
確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的
制定預(yù)測(cè)方案
搜集和分析有關(guān)資料
選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型
進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)
評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果
撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告
3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告*
3.1 調(diào)研報(bào)告的基本要求
實(shí)事求是
易于理解
簡(jiǎn)潔明了
有針對(duì)性
客觀中立
3.2 調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言運(yùn)用
簡(jiǎn)明
嚴(yán)謹(jǐn)
樸實(shí)
3.3 調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)
呈送函件
報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)
報(bào)告目錄
報(bào)告摘要
明確指出本次調(diào)研的目標(biāo)，即說(shuō)明此次調(diào)研的原因
簡(jiǎn)要指出調(diào)研的時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象、范圍以有主要項(xiàng)目
簡(jiǎn)要介紹調(diào)研實(shí)施的方法、手段以及對(duì)調(diào)研的結(jié)果的影響
說(shuō)明調(diào)研執(zhí)行結(jié)果，提煉調(diào)研中的主要發(fā)現(xiàn)或結(jié)論性內(nèi)容。
報(bào)告正文
導(dǎo)言
研究方法
調(diào)研成果
限制條件
結(jié)論和建議
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