土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記的法律特征
(一)土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定受范圍限制
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)文件精神，用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
可以用于抵押的土地使用權(quán)有
(1)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)。
(2)經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)：
1土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
2領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。
3具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明
(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地使用權(quán)。
(4)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
2．不得設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
(1)土地所有權(quán)。
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。
(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。
(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。
(5)依法查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。
(6)依法不得抵押的財(cái)產(chǎn)。
(二)當(dāng)?shù)厣洗嬖诜课莸冉ㄖ锘蚱渌ㄖ飼r(shí)，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他定著物隨之抵押；地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。
(三)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
(1)土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
(2)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
(四)土地使用權(quán)的抵押必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估
(五)抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利
債務(wù)人在不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。
(六)房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同．
(1)抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。
②債務(wù)人履行債務(wù)的期限。
③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬。
④抵押擔(dān)保的范圍。
⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
(2)訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
(3)抵押合同的內(nèi)容不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定
(4)房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
(七)未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人
題目：出讓土地使用權(quán)的出租的必要條件是：（）。
A已繳納土地出讓金
B 應(yīng)在出讓合同的有效期內(nèi)
C符合城市規(guī)劃要求
土地開(kāi)發(fā)必須達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或條件
答案：（D ）
(一)土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定受范圍限制
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)文件精神，用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
可以用于抵押的土地使用權(quán)有
(1)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)。
(2)經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)：
1土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
2領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。
3具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明
(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地使用權(quán)。
(4)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
2．不得設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
(1)土地所有權(quán)。
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。
(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。
(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。
(5)依法查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。
(6)依法不得抵押的財(cái)產(chǎn)。
(二)當(dāng)?shù)厣洗嬖诜课莸冉ㄖ锘蚱渌ㄖ飼r(shí)，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他定著物隨之抵押；地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。
(三)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
(1)土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
(2)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
(四)土地使用權(quán)的抵押必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估
(五)抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利
債務(wù)人在不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。
(六)房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同．
(1)抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。
②債務(wù)人履行債務(wù)的期限。
③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬。
④抵押擔(dān)保的范圍。
⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
(2)訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
(3)抵押合同的內(nèi)容不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定
(4)房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
(七)未辦理抵押登記的，不得對(duì)抗第三人
題目：出讓土地使用權(quán)的出租的必要條件是：（）。
A已繳納土地出讓金
B 應(yīng)在出讓合同的有效期內(nèi)
C符合城市規(guī)劃要求
土地開(kāi)發(fā)必須達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或條件
答案：（D ）