1．區(qū)位選擇異常重要
房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。
人們常說位置決定了房地產(chǎn)的投資價值，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，就是強調了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。只有當房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。
房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要。房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經(jīng)濟和環(huán)境等因素密切相關。很顯然，投資者肯定不愿意在經(jīng)濟面臨衰退、人口逐漸流失、城市功能日漸衰退、自然環(huán)境日益惡化的區(qū)域進行房地產(chǎn)投資。因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風險。
2．適于進行長期投資
土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。
房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻的時間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產(chǎn)的維護費用高到?jīng)]有租戶問津時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造，改變建筑物的使用性質或目標租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。
因此，許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長期投資，從開發(fā)建設開始，就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持，以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益化。
3．需要適時的更新改造投資
從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調整房地產(chǎn)的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時調整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。例如，寫字樓的租戶需要更方便的網(wǎng)絡通訊服務，那就可以通過升級現(xiàn)有網(wǎng)絡通訊設施來滿足這種需求；購物中心的租戶需要改善消費者購物環(huán)境、增加商品展示空間，那就可以通過改造購物中心的空間布局來滿足這些需求；公寓內的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。
按照租戶的意愿及時調整或改進房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風險。
4．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險
異質性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩幢采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街狀況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
房地產(chǎn)的異質性，也導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。因此，房地產(chǎn)投資者除了需要聘請專業(yè)房地產(chǎn)估價師幫助其進行價值判斷以外，還要結合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進行獨立判斷，因為相同市場價值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價值。
房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。
人們常說位置決定了房地產(chǎn)的投資價值，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，就是強調了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。只有當房地產(chǎn)所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。
房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對投資者也很重要。房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經(jīng)濟和環(huán)境等因素密切相關。很顯然，投資者肯定不愿意在經(jīng)濟面臨衰退、人口逐漸流失、城市功能日漸衰退、自然環(huán)境日益惡化的區(qū)域進行房地產(chǎn)投資。因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風險。
2．適于進行長期投資
土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。
房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻的時間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間。
自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產(chǎn)的維護費用高到?jīng)]有租戶問津時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進行一些更新改造，改變建筑物的使用性質或目標租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。
因此，許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長期投資，從開發(fā)建設開始，就重視其長期投資價值的創(chuàng)造、維護和保持，以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益化。
3．需要適時的更新改造投資
從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調整房地產(chǎn)的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時調整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。例如，寫字樓的租戶需要更方便的網(wǎng)絡通訊服務，那就可以通過升級現(xiàn)有網(wǎng)絡通訊設施來滿足這種需求；購物中心的租戶需要改善消費者購物環(huán)境、增加商品展示空間，那就可以通過改造購物中心的空間布局來滿足這些需求；公寓內的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。
按照租戶的意愿及時調整或改進房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風險。
4．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險
異質性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩幢采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街狀況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
房地產(chǎn)的異質性，也導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。因此，房地產(chǎn)投資者除了需要聘請專業(yè)房地產(chǎn)估價師幫助其進行價值判斷以外，還要結合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進行獨立判斷，因為相同市場價值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價值。