二、房地產(chǎn)間接投資（重要考點(diǎn)）
房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。
（一）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券
為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行（1PO）、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。例如，碧桂園2007年4月通過IPO在香港發(fā)行24億股股票，募集資金148．5億元；萬科地產(chǎn)于2007年8月通過公開增發(fā)3．17億股，募資權(quán)益資本100億元；招商地產(chǎn)于2006年8月發(fā)行面值為100元的5年期可轉(zhuǎn)換公司債券1510萬張，募集資金15．1億元；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5．4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個(gè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)。上述房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。
（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。
投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。
按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
www.examw.com中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，越來越得到政府和產(chǎn)業(yè)界的認(rèn)同。2008年12月20日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中明確表示要“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”。隨著中國相關(guān)法律制度和房地產(chǎn)市場體系的完善，REITs將會(huì)逐漸成為中國投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。
房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。
（一）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券
為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行（1PO）、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。例如，碧桂園2007年4月通過IPO在香港發(fā)行24億股股票，募集資金148．5億元；萬科地產(chǎn)于2007年8月通過公開增發(fā)3．17億股，募資權(quán)益資本100億元；招商地產(chǎn)于2006年8月發(fā)行面值為100元的5年期可轉(zhuǎn)換公司債券1510萬張，募集資金15．1億元；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5．4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個(gè)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)。上述房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。
（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。
投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。
按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
www.examw.com中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，越來越得到政府和產(chǎn)業(yè)界的認(rèn)同。2008年12月20日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中明確表示要“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)”。隨著中國相關(guān)法律制度和房地產(chǎn)市場體系的完善，REITs將會(huì)逐漸成為中國投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。