第二節(jié) 出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記
出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗土地上新設(shè)定的以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。
二、法律特征
國有土地使用權(quán)出讓主要具有如下法律特征：
(一)出讓國有土地使用權(quán)的主體廣泛
城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的受讓主體要比劃撥國有土地使用權(quán)的主體和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體廣泛得多，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可成為出讓國有土地使用權(quán)的主體。
(二)國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式
協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
凡商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。除此以外用途的土地的供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
(三)出讓國有土地使用權(quán)須有償取得
依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規(guī)定：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地?？梢姡鄬τ趧潛車型恋厥褂脵?quán)而言，國有土地使用權(quán)出讓為有償行為，土地使用權(quán)人必須向國家支付土地使用權(quán)出讓金，即支付一定年限土地使用權(quán)的購買價(jià)格。出讓金一般在出讓合同簽訂后的法定或約定期限內(nèi)，向出讓方的國家一次性支付，或在確定的期限內(nèi)分期支付。
為了規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部令第21號(hào)規(guī)定：協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。
(四)出讓國有土地使用權(quán)受使用期限限制
相對于劃撥國有土地使用權(quán)而言，通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)是有使用期限的。土地使用權(quán)出讓的年限由國務(wù)院規(guī)定，實(shí)際出讓年限則由當(dāng)事人雙方通過合同約定，合同約定的年限不得超過法律規(guī)定的年限。
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的合同期滿，除土地使用者申請續(xù)期并經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國家將無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。
(五)政府壟斷
國有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由土地行政主管部門具體實(shí)施。除此之外，任何單位、組織和個(gè)人都不得從事國有土地使用權(quán)的出讓活動(dòng)，體現(xiàn)了政府對土地使用權(quán)出讓的壟斷性。
(六)不符合有關(guān)規(guī)定的土地使用權(quán)不得登記
2003年11月14日，國土資源部在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》中要求嚴(yán)把登記關(guān)口，對于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記;對于經(jīng)營性土地沒有按照招、拍、掛方式出讓的，不得登記;對協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓低價(jià)的，不得登記;對違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記;未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。
出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對一宗土地上新設(shè)定的以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。
二、法律特征
國有土地使用權(quán)出讓主要具有如下法律特征：
(一)出讓國有土地使用權(quán)的主體廣泛
城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的受讓主體要比劃撥國有土地使用權(quán)的主體和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體廣泛得多，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可成為出讓國有土地使用權(quán)的主體。
(二)國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式
協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
凡商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。除此以外用途的土地的供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
(三)出讓國有土地使用權(quán)須有償取得
依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規(guī)定：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地?？梢姡鄬τ趧潛車型恋厥褂脵?quán)而言，國有土地使用權(quán)出讓為有償行為，土地使用權(quán)人必須向國家支付土地使用權(quán)出讓金，即支付一定年限土地使用權(quán)的購買價(jià)格。出讓金一般在出讓合同簽訂后的法定或約定期限內(nèi)，向出讓方的國家一次性支付，或在確定的期限內(nèi)分期支付。
為了規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部令第21號(hào)規(guī)定：協(xié)議出讓不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。
(四)出讓國有土地使用權(quán)受使用期限限制
相對于劃撥國有土地使用權(quán)而言，通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)是有使用期限的。土地使用權(quán)出讓的年限由國務(wù)院規(guī)定，實(shí)際出讓年限則由當(dāng)事人雙方通過合同約定，合同約定的年限不得超過法律規(guī)定的年限。
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的合同期滿，除土地使用者申請續(xù)期并經(jīng)依法批準(zhǔn)外，國家將無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。
(五)政府壟斷
國有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由土地行政主管部門具體實(shí)施。除此之外，任何單位、組織和個(gè)人都不得從事國有土地使用權(quán)的出讓活動(dòng)，體現(xiàn)了政府對土地使用權(quán)出讓的壟斷性。
(六)不符合有關(guān)規(guī)定的土地使用權(quán)不得登記
2003年11月14日，國土資源部在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知》中要求嚴(yán)把登記關(guān)口，對于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記;對于經(jīng)營性土地沒有按照招、拍、掛方式出讓的，不得登記;對協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓低價(jià)的，不得登記;對違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記;未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。