第七節(jié) 土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記
土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記是對一已登記過國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)定抵押權(quán)進行的土地登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作擔(dān)保財產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過土地使用權(quán)抵押，債權(quán)人可以取得土地使用權(quán)的變價處分權(quán)和就賣得價金優(yōu)先受償權(quán)。變價處分權(quán)，是指債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律的規(guī)定以抵押物折價優(yōu)先得到償還的權(quán)利；就賣得價金優(yōu)先受償權(quán)，是指債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律的規(guī)定以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。
二、法律特征
（一）土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定受范圍限制
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)文件精神，用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
1．可以用于抵押的土地使用權(quán)有:
（1）以出讓方式獲得的土地使用權(quán)。
（2）經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件的劃撥國有土地使用權(quán)：
土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；
領(lǐng)有國有土地使用證；
具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；
依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地使用權(quán)。
（4）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。
2．不得設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)
根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：
（1）土地所有權(quán)；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。
（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；
（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；
（5）依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；
（6）依法不得抵押的財產(chǎn)。
2003年11月14日國土資源部發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范土地登記工作的通知》中規(guī)定，未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。
（二）當(dāng)?shù)厣洗嬖诜课莸冉ㄖ锘蚱渌ㄖ飼r，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他定著物隨之抵押；地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。
（三）土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
1．土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2．土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
（四）土地使用權(quán)的抵押必須進行地價評估
土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時必須進行地價評估，且抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其土地使用權(quán)的價值。土地使用權(quán)抵押后，該土地使用權(quán)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
（五）抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利
債務(wù)人在不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應(yīng)當(dāng)依法與土地所在地的土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
（六）房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同
1．抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（1）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（2）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（3）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；
（4）抵押擔(dān)保的范圍；
（5）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備上述規(guī)定內(nèi)容的，可以補正。
2．訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
3．抵押合同的內(nèi)容不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
4．房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
（七）未辦理抵押登記的，不得對抗第三人
以土地使用權(quán)或以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理抵押登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。未辦理抵押登記的，不得對抗第三人。
土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記是對一已登記過國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)定抵押權(quán)進行的土地登記。
一、基本概念
土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作擔(dān)保財產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過土地使用權(quán)抵押，債權(quán)人可以取得土地使用權(quán)的變價處分權(quán)和就賣得價金優(yōu)先受償權(quán)。變價處分權(quán)，是指債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律的規(guī)定以抵押物折價優(yōu)先得到償還的權(quán)利；就賣得價金優(yōu)先受償權(quán)，是指債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律的規(guī)定以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。
二、法律特征
（一）土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定受范圍限制
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)文件精神，用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
1．可以用于抵押的土地使用權(quán)有:
（1）以出讓方式獲得的土地使用權(quán)。
（2）經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件的劃撥國有土地使用權(quán)：
土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；
領(lǐng)有國有土地使用證；
具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；
依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地使用權(quán)。
（4）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。
2．不得設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)
根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：
（1）土地所有權(quán)；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。
（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；
（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；
（5）依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；
（6）依法不得抵押的財產(chǎn)。
2003年11月14日國土資源部發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范土地登記工作的通知》中規(guī)定，未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。
（二）當(dāng)?shù)厣洗嬖诜课莸冉ㄖ锘蚱渌ㄖ飼r，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他定著物隨之抵押；地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。
（三）土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移
1．土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2．土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
（四）土地使用權(quán)的抵押必須進行地價評估
土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時必須進行地價評估，且抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其土地使用權(quán)的價值。土地使用權(quán)抵押后，該土地使用權(quán)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
（五）抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利
債務(wù)人在不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應(yīng)當(dāng)依法與土地所在地的土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
（六）房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同
1．抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（1）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（2）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（3）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；
（4）抵押擔(dān)保的范圍；
（5）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備上述規(guī)定內(nèi)容的，可以補正。
2．訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
3．抵押合同的內(nèi)容不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
4．房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
（七）未辦理抵押登記的，不得對抗第三人
以土地使用權(quán)或以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理抵押登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。未辦理抵押登記的，不得對抗第三人。