2010土地估價(jià)師案例分析輔導(dǎo)：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基本任務(wù)、基本原理及范圍確定標(biāo)準(zhǔn)

（一）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)
    為建立基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度而進(jìn)行的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，是在對(duì)城市(鎮(zhèn))內(nèi)有收益的土地或發(fā)生交易的土地估價(jià)的基礎(chǔ)上，按照一定程序、原則、方法，評(píng)估出的各級(jí)土地或各區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。因此，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)是以城市(鎮(zhèn))整體為單位，針對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)的各土地級(jí)別的不同的區(qū)域類型，按不同用途評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)，并在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系，建立起在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上評(píng)估宗地價(jià)的修正體系。當(dāng)土地級(jí)別或區(qū)域內(nèi)土地利用類型單一時(shí)，只評(píng)估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。當(dāng)土地級(jí)別或區(qū)域內(nèi)有多種土地利用類型時(shí)，則需分別評(píng)估出每種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
    目前，我國(guó)土地市場(chǎng)還處于發(fā)展、完善階段，能取得收益的土地或以獲取收益為目的而進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地主要是商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類利用類型。因此，按基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的要求，當(dāng)前，城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)應(yīng)是評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。
    （二）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基本原理
    1．土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)；
    2．各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)；
    3．任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其位置，不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律；
    4．城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提；
    5．土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。
    （三）城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍確定標(biāo)準(zhǔn)
    確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍應(yīng)以影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性為標(biāo)準(zhǔn)。