城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)
(1)系數(shù)估計(jì)
a．模型確定
根據(jù)級(jí)差收益測(cè)算中提供的模型、模型選擇方法和樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，確定級(jí)差收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。
b．系數(shù)估計(jì)
將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，用數(shù)學(xué)方法求出各因素系數(shù)數(shù)值。
對(duì)于線性模型，其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)數(shù)值。
c.因素系數(shù)數(shù)值的可靠性檢驗(yàn)
a)經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)
一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá) 到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。
b)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)
通過(guò)回歸系數(shù)的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素對(duì)凈收益的影響程度。
通過(guò)回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對(duì)凈收益的影響程度。
通過(guò)模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的擬合程度。
c)計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)
通過(guò)異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。
(2)土地收益計(jì)算
將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到各級(jí)土地上不同用途的土地收益值。各土地收益計(jì)算模型為：
(1)模型 lni＝A(1+r)xb
(2)模型 lni =Yni－(b0+b2X2+ b3X3)
(3)模型 lni＝Y(jié)ni／Xb22×Xb33
(4)模型 lni = Yni－(b2X2+ b3X3+V)
式中：lni——第n級(jí)土地上樣點(diǎn)單位面積的土地收益；
Yni——第n級(jí)土地上樣點(diǎn)單位面積的利潤(rùn)；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同級(jí)差收益測(cè)算中各模型。
某一級(jí)地租的平均值按下式計(jì)算：
式中：In——第n級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益；
M——第n級(jí)土地上的樣點(diǎn)量。
(3)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
a．土地還原利率的確定
b．基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
按下式估計(jì)各級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)：
Vlb＝(In/r1)[1－l／(1+r1)n]
式中：Vlb——某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)；
In——某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的土地收益；
r1——土地還原利率；
n——基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年期。
根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定各級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。用該級(jí)土地上不同用途的正常交易地價(jià)進(jìn)行檢驗(yàn)。
對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。
每一級(jí)土地上，將商業(yè)、居住、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。
用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)
(1)系數(shù)估計(jì)
a．模型確定
根據(jù)級(jí)差收益測(cè)算中提供的模型、模型選擇方法和樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，確定級(jí)差收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。
b．系數(shù)估計(jì)
將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，用數(shù)學(xué)方法求出各因素系數(shù)數(shù)值。
對(duì)于線性模型，其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)數(shù)值。
c.因素系數(shù)數(shù)值的可靠性檢驗(yàn)
a)經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)
一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá) 到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。
b)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)
通過(guò)回歸系數(shù)的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素對(duì)凈收益的影響程度。
通過(guò)回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對(duì)凈收益的影響程度。
通過(guò)模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的擬合程度。
c)計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)
通過(guò)異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。
(2)土地收益計(jì)算
將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到各級(jí)土地上不同用途的土地收益值。各土地收益計(jì)算模型為：
(1)模型 lni＝A(1+r)xb
(2)模型 lni =Yni－(b0+b2X2+ b3X3)
(3)模型 lni＝Y(jié)ni／Xb22×Xb33
(4)模型 lni = Yni－(b2X2+ b3X3+V)
式中：lni——第n級(jí)土地上樣點(diǎn)單位面積的土地收益；
Yni——第n級(jí)土地上樣點(diǎn)單位面積的利潤(rùn)；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同級(jí)差收益測(cè)算中各模型。
某一級(jí)地租的平均值按下式計(jì)算：
式中：In——第n級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益；
M——第n級(jí)土地上的樣點(diǎn)量。
(3)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
a．土地還原利率的確定
b．基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
按下式估計(jì)各級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)：
Vlb＝(In/r1)[1－l／(1+r1)n]
式中：Vlb——某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)；
In——某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的土地收益；
r1——土地還原利率；
n——基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年期。
根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定各級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。用該級(jí)土地上不同用途的正常交易地價(jià)進(jìn)行檢驗(yàn)。
對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。
每一級(jí)土地上，將商業(yè)、居住、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。