土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
1、納稅人
凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得增值收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。
各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。
2、征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
征稅范圍的界定有三個標(biāo)準(zhǔn)：
（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有是判定標(biāo)準(zhǔn)之一；
（2）國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定標(biāo)準(zhǔn)之二；
（3）是否取得收入并增值是判定標(biāo)準(zhǔn)之三。
3、課稅對象和計稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
4、扣除項目
土地增值稅的扣除項目為：
(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額；
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用；
(3)舊房及建筑物的評估價格；
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；
(2)提供扣除項目金額不實的；
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。
5、稅率和應(yīng)納稅額的計算
土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
（增值額/扣除項目≦50％）
(2)增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；
（50％﹤增值額/扣除項目≦100％）
(3)增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；
（100％﹤增值額/扣除項目≦200％）
(4)增值額超過扣除項目金額200％以上部分，稅率為60％。
（增值額/扣除項目﹥200％）
注：每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
速算扣除法：為簡化計算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：
①土地增值額未超過扣除項目金額50％，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X30％；
②土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X40％一扣除項目X5％；
③土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X50％一扣除項目X15％；
④土地增值額超過扣除項目金額200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X60％一扣除項目金額X35％
計算時注意分步驟列式計算，第一步，確定應(yīng)稅收入；第二步，確定扣除項目；第三步，計算土地增值額；第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步，計算應(yīng)納稅額。
6、減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；
(2)因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。
7、征收管理
土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
1、納稅人
凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得增值收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。
各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和其他組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。
2、征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
征稅范圍的界定有三個標(biāo)準(zhǔn)：
（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有是判定標(biāo)準(zhǔn)之一；
（2）國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定標(biāo)準(zhǔn)之二；
（3）是否取得收入并增值是判定標(biāo)準(zhǔn)之三。
3、課稅對象和計稅依據(jù)
土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
4、扣除項目
土地增值稅的扣除項目為：
(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額；
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用；
(3)舊房及建筑物的評估價格；
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：
(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的；
(2)提供扣除項目金額不實的；
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。
5、稅率和應(yīng)納稅額的計算
土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
（增值額/扣除項目≦50％）
(2)增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；
（50％﹤增值額/扣除項目≦100％）
(3)增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；
（100％﹤增值額/扣除項目≦200％）
(4)增值額超過扣除項目金額200％以上部分，稅率為60％。
（增值額/扣除項目﹥200％）
注：每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。
應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
速算扣除法：為簡化計算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：
①土地增值額未超過扣除項目金額50％，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X30％；
②土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X40％一扣除項目X5％；
③土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X50％一扣除項目X15％；
④土地增值額超過扣除項目金額200％的，
應(yīng)納稅額＝土地增值額X60％一扣除項目金額X35％
計算時注意分步驟列式計算，第一步，確定應(yīng)稅收入；第二步，確定扣除項目；第三步，計算土地增值額；第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步，計算應(yīng)納稅額。
6、減稅、免稅
下列情況免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；
(2)因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。
7、征收管理
土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。