物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
（一）、不動(dòng)產(chǎn)登記
1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。如：依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
2、登記地點(diǎn)：由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
3、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：
注：登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（1）要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估
（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記
（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
4、生效時(shí)間
（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。
注：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
（2）當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【例題1：多選】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將一幢房屋賣與乙。雙方約定，一方違約應(yīng)支付購房款35%的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣與丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。下列選項(xiàng)中，正確的是（ ）。
A.甲與丙簽訂的合同無效
B.乙有權(quán)要求甲收回房屋，實(shí)際履行合同
C.乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任
D.乙要求甲支付違約金
E.甲與乙簽訂的合同無效
5、登記費(fèi)用：
不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
【例題2：單選】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述錯(cuò)誤的是（ ）。
A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)
B.屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記
C.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力
D.當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【例題3課后題第1題】根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按（ ）收取。
A.件
B.不動(dòng)產(chǎn)的面積的比例
C.不動(dòng)產(chǎn)的體積的比例
D.不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款的比例
答案：A
（二）動(dòng)產(chǎn)交付
1、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
2、船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
【例】甲將自己的一輛小汽車賣給乙，雙方簽訂了買賣合同，乙向甲交付了20萬元的車款，甲向乙交付了該車，但未辦理過戶手續(xù)。甲因向丙借款，將該車抵押給善意的丙，雙方辦理了抵押登記。因甲到期不能清償丙的債務(wù)，丙擬行使抵押權(quán)，遭到乙的拒絕。在本題中：（1）盡管甲、乙之間未辦理過戶手續(xù)，但乙基于“交付”已經(jīng)取得了該車的所有權(quán)；（2）由于甲、乙之間未辦理過戶手續(xù)，乙不能對抗善意第三人丙。
3、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。
【理解】先行占有，如受讓人已經(jīng)通過租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則當(dāng)雙方當(dāng)事人關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同生效時(shí)，完成標(biāo)的物的交付，受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
4、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。
5、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。
（三）其他規(guī)定
（一）、不動(dòng)產(chǎn)登記
1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。如：依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
2、登記地點(diǎn)：由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
3、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：
注：登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（1）要求對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估
（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記
（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
4、生效時(shí)間
（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。
注：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
（2）當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【例題1：多選】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將一幢房屋賣與乙。雙方約定，一方違約應(yīng)支付購房款35%的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣與丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。下列選項(xiàng)中，正確的是（ ）。
A.甲與丙簽訂的合同無效
B.乙有權(quán)要求甲收回房屋，實(shí)際履行合同
C.乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任
D.乙要求甲支付違約金
E.甲與乙簽訂的合同無效
5、登記費(fèi)用：
不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
【例題2：單選】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述錯(cuò)誤的是（ ）。
A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)
B.屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記
C.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力
D.當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
【例題3課后題第1題】根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按（ ）收取。
A.件
B.不動(dòng)產(chǎn)的面積的比例
C.不動(dòng)產(chǎn)的體積的比例
D.不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款的比例
答案：A
（二）動(dòng)產(chǎn)交付
1、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
2、船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
【例】甲將自己的一輛小汽車賣給乙，雙方簽訂了買賣合同，乙向甲交付了20萬元的車款，甲向乙交付了該車，但未辦理過戶手續(xù)。甲因向丙借款，將該車抵押給善意的丙，雙方辦理了抵押登記。因甲到期不能清償丙的債務(wù)，丙擬行使抵押權(quán)，遭到乙的拒絕。在本題中：（1）盡管甲、乙之間未辦理過戶手續(xù)，但乙基于“交付”已經(jīng)取得了該車的所有權(quán)；（2）由于甲、乙之間未辦理過戶手續(xù)，乙不能對抗善意第三人丙。
3、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。
【理解】先行占有，如受讓人已經(jīng)通過租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則當(dāng)雙方當(dāng)事人關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同生效時(shí)，完成標(biāo)的物的交付，受讓人取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。
4、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。
5、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。
（三）其他規(guī)定