物權法首先要解決的問題是物的歸屬，也就是物是誰的。
那么，依靠什么來確定物的主人呢？物權法草案確定了這樣一個基本原則：物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動產(chǎn)應當?shù)怯?，動產(chǎn)應當交付。記載于不動產(chǎn)登記簿的權利人是該不動產(chǎn)的主人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動產(chǎn)；草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動產(chǎn)。物權中其他的制度，如所有權制度、用益物權制度以及擔保物權制度，都和不動產(chǎn)登記有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，不動產(chǎn)登記制度是物權制度的重要基礎?？梢哉f，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權法律制度。
不動產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯呢？登記機構是憑有關權屬證明登記呢？還是必須審定是真正的權利人才登記呢？這個問題，涉及登記機構的責任，也涉及登記機構的效率。
據(jù)了解，國外對這個問題的解決辦法也不同，有的引進公證制度，有的要保險機構介入。
草案根據(jù)我國的情況規(guī)定，登記機構主要根據(jù)有關權屬證明就可以登記。權屬證明可以是行政機關的確權認定，也可以是法院判決、合同書等必要文件。但對有疑點的，登記機構有權詢問當事人或者實地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯。萬一登記錯誤怎么辦？草案規(guī)定，權利人或者利害關系人有權申請更正登記。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。關于不動產(chǎn)的登記費用，草案規(guī)定，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
草案關于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定，同現(xiàn)行法律相比，有一個很重要的變化，就是將船舶、飛行器和機動車作為不動產(chǎn)管理，它們的買賣和房產(chǎn)一樣必須經(jīng)過登記才能轉讓成功，否則就不能對抗善意第三人。專家認為，這需要對一系列的相關法律作出變更。
在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一個選擇方式。但在實踐中開發(fā)商毀約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴重損害了購房者利益。對此，物權法草案規(guī)定，要建立預告登記制度，讓購房者就尚未建成的住房作預先登記，通過登記公示的辦法制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。這樣就能預防市場交易風險，保護當事人的合法權益。
不動產(chǎn)登記中還有一個重要問題，就是去哪里登記？從草案起草階段開始，這一問題就一直是各方關注的焦點。
目前我國辦理登記的機構主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運輸工具登記部門、工商行政管理部門等。如果當事人分別和這么多機構打交道，自然會成本增加，費用增大。
怎么解決這一問題？草案規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。這表明，我國實行多年的不動產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
草案這一規(guī)定的出臺，經(jīng)歷了曲折的過程：
2002年12月23日，物權法作為民法草案的一編初次提請審議時，考慮到統(tǒng)一登記的問題較為復雜，涉及到多年來我國的行政管理體制，也涉及到不少單行法律的規(guī)定，對該問題還需要進一步研究，草案對這一問題沒有作具體規(guī)定。只是規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權效力。
在常委會審議中，不少常委會組成人員提出，不動產(chǎn)登記機構不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應當統(tǒng)一登記機構。
會后，全國人大法律委員會經(jīng)研究認為，統(tǒng)一登記機構的問題較為復雜，對哪些登記機構可以統(tǒng)一，哪些不宜統(tǒng)一，統(tǒng)一的登記機構如何設立，登記機構是否具有行政管理職責等，各方面的意見分歧較大。對統(tǒng)一登記機構的問題，還需進一步研究。因此，2004年10月舉行的十屆全國人大常委會第12次會議再次審議的物權法草案，仍沒有對此問題作出規(guī)定。
在常委會二次審議中，有些常委委員再次提出，應當明確對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，盡量減輕當事人的負擔。他們指出，目前，我國取得不動產(chǎn)物權的方式主要有兩類：一類是行政機關依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用，如探礦權、采礦權等；一類是民事主體之間通過合同取得或者繼承取得，如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權等。前一類和行政管理權關系密切，分別由不同行政機關登記管理有其合理性；后一類基本上和行政管理權沒有關系，主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。因此，至少后一類的不動產(chǎn)登記機構應當統(tǒng)一。
這一意見最終被法律委員會采納。提請前不久舉行的十屆全國人大常委會第16次會議審議的物權法草案三次審議增加規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度；不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理；統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
法律、行政法規(guī)出臺前怎么辦？全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明說，草案規(guī)定，統(tǒng)一的登記制度建立以前，老百姓可以向房產(chǎn)登記機構和土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權的登記。這無疑為群眾提供了便利。
王勝明說，不動產(chǎn)登記制度和物權法律制度關系十分密切，但在物權法中只能擇其要者作規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記法已經(jīng)列入十屆全國人大常委會立法規(guī)劃，有關部門正在制定中。
□名詞解釋
預告登記：是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權的，債權人為限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權，向登記機構申請的一種登記行為。債權人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經(jīng)債權人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
□專家點評
建立統(tǒng)一登記制度是方向
全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明：國家應當建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這是方向。登記機構不能長期分散下去。但是，統(tǒng)一登記機構涉及到行政管理體制的改革，行政管理體制改革本身也有一個過程。所以，統(tǒng)一的范圍，是否把林地和耕地都規(guī)定進來，以及統(tǒng)一登記的辦法，將來要由法律和行政法規(guī)規(guī)定。
那么，依靠什么來確定物的主人呢？物權法草案確定了這樣一個基本原則：物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動產(chǎn)應當?shù)怯?，動產(chǎn)應當交付。記載于不動產(chǎn)登記簿的權利人是該不動產(chǎn)的主人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動產(chǎn)；草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動產(chǎn)。物權中其他的制度，如所有權制度、用益物權制度以及擔保物權制度，都和不動產(chǎn)登記有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，不動產(chǎn)登記制度是物權制度的重要基礎?？梢哉f，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權法律制度。
不動產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯呢？登記機構是憑有關權屬證明登記呢？還是必須審定是真正的權利人才登記呢？這個問題，涉及登記機構的責任，也涉及登記機構的效率。
據(jù)了解，國外對這個問題的解決辦法也不同，有的引進公證制度，有的要保險機構介入。
草案根據(jù)我國的情況規(guī)定，登記機構主要根據(jù)有關權屬證明就可以登記。權屬證明可以是行政機關的確權認定，也可以是法院判決、合同書等必要文件。但對有疑點的，登記機構有權詢問當事人或者實地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯。萬一登記錯誤怎么辦？草案規(guī)定，權利人或者利害關系人有權申請更正登記。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。關于不動產(chǎn)的登記費用，草案規(guī)定，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規(guī)定。
草案關于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定，同現(xiàn)行法律相比，有一個很重要的變化，就是將船舶、飛行器和機動車作為不動產(chǎn)管理，它們的買賣和房產(chǎn)一樣必須經(jīng)過登記才能轉讓成功，否則就不能對抗善意第三人。專家認為，這需要對一系列的相關法律作出變更。
在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一個選擇方式。但在實踐中開發(fā)商毀約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴重損害了購房者利益。對此，物權法草案規(guī)定，要建立預告登記制度，讓購房者就尚未建成的住房作預先登記，通過登記公示的辦法制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。這樣就能預防市場交易風險，保護當事人的合法權益。
不動產(chǎn)登記中還有一個重要問題，就是去哪里登記？從草案起草階段開始，這一問題就一直是各方關注的焦點。
目前我國辦理登記的機構主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運輸工具登記部門、工商行政管理部門等。如果當事人分別和這么多機構打交道，自然會成本增加，費用增大。
怎么解決這一問題？草案規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。這表明，我國實行多年的不動產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
草案這一規(guī)定的出臺，經(jīng)歷了曲折的過程：
2002年12月23日，物權法作為民法草案的一編初次提請審議時，考慮到統(tǒng)一登記的問題較為復雜，涉及到多年來我國的行政管理體制，也涉及到不少單行法律的規(guī)定，對該問題還需要進一步研究，草案對這一問題沒有作具體規(guī)定。只是規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權效力。
在常委會審議中，不少常委會組成人員提出，不動產(chǎn)登記機構不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應當統(tǒng)一登記機構。
會后，全國人大法律委員會經(jīng)研究認為，統(tǒng)一登記機構的問題較為復雜，對哪些登記機構可以統(tǒng)一，哪些不宜統(tǒng)一，統(tǒng)一的登記機構如何設立，登記機構是否具有行政管理職責等，各方面的意見分歧較大。對統(tǒng)一登記機構的問題，還需進一步研究。因此，2004年10月舉行的十屆全國人大常委會第12次會議再次審議的物權法草案，仍沒有對此問題作出規(guī)定。
在常委會二次審議中，有些常委委員再次提出，應當明確對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，盡量減輕當事人的負擔。他們指出，目前，我國取得不動產(chǎn)物權的方式主要有兩類：一類是行政機關依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用，如探礦權、采礦權等；一類是民事主體之間通過合同取得或者繼承取得，如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權等。前一類和行政管理權關系密切，分別由不同行政機關登記管理有其合理性；后一類基本上和行政管理權沒有關系，主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。因此，至少后一類的不動產(chǎn)登記機構應當統(tǒng)一。
這一意見最終被法律委員會采納。提請前不久舉行的十屆全國人大常委會第16次會議審議的物權法草案三次審議增加規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度；不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理；統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
法律、行政法規(guī)出臺前怎么辦？全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明說，草案規(guī)定，統(tǒng)一的登記制度建立以前，老百姓可以向房產(chǎn)登記機構和土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權的登記。這無疑為群眾提供了便利。
王勝明說，不動產(chǎn)登記制度和物權法律制度關系十分密切，但在物權法中只能擇其要者作規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記法已經(jīng)列入十屆全國人大常委會立法規(guī)劃，有關部門正在制定中。
□名詞解釋
預告登記：是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權的，債權人為限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權，向登記機構申請的一種登記行為。債權人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經(jīng)債權人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
□專家點評
建立統(tǒng)一登記制度是方向
全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明：國家應當建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這是方向。登記機構不能長期分散下去。但是，統(tǒng)一登記機構涉及到行政管理體制的改革，行政管理體制改革本身也有一個過程。所以，統(tǒng)一的范圍，是否把林地和耕地都規(guī)定進來，以及統(tǒng)一登記的辦法，將來要由法律和行政法規(guī)規(guī)定。