三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點
從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結果比較精確，但測算過程較為復雜；傳統(tǒng)方法測算出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能并不完全如此，這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確；②各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。
由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。
1．運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（ ）。（2007年試題）
A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
D．估算開發(fā)期中的利息和利潤
答案：D
2．某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（ ）進行估價。（2002年試題）
A．比較法
B．成本法
C．假設開發(fā)法
D．長期趨勢法
答案：C
3.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。（2006年試題）
A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地價格、預期利潤和費用
C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房。
D．假設開發(fā)通常是一次性的價格剩余
答案：C
4．對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價。（ ）（2007年試題）
答案：√
5．從估價角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應獲得的利潤要與其自有資金應得的利息分開。（ ）（2001年試題）
答案：√
6．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況來預測的。（ ）（2005年試題）
答案：×
7．假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏離實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（ ）（2005年試題）
答案：×
從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結果比較精確，但測算過程較為復雜；傳統(tǒng)方法測算出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能并不完全如此，這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到以下3點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預測準確；②各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確；③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。
由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。
1．運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（ ）。（2007年試題）
A．估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
B．估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
C．估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
D．估算開發(fā)期中的利息和利潤
答案：D
2．某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（ ）進行估價。（2002年試題）
A．比較法
B．成本法
C．假設開發(fā)法
D．長期趨勢法
答案：C
3.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。（2006年試題）
A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地價格、預期利潤和費用
C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房。
D．假設開發(fā)通常是一次性的價格剩余
答案：C
4．對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價。（ ）（2007年試題）
答案：√
5．從估價角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商應獲得的利潤要與其自有資金應得的利息分開。（ ）（2001年試題）
答案：√
6．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況來預測的。（ ）（2005年試題）
答案：×
7．假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏離實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（ ）（2005年試題）
答案：×