三、各估價方法的操作步驟（技術(shù)路線）
1.比較法估價的操作步驟
（1）搜集交易實例
（2）選擇可比實例
（3）建立價格可比基礎(chǔ)
（4）交易情況修正
（5）交易日期修正
（6）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個別因素修正）
（7）求取比準(zhǔn)價格
2.成本法估價的操作步驟
（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料
（2）測算重新購建價格
（3）測算折舊
（4）求取積算價格
3.收益法的操作步驟
（1）搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料
（2）預(yù)測估價對象的未來收益（純收益）
（3）求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)
（4）選用適宜的收益法計算公式計算收益價格
4.假設(shè)開發(fā)法估價操作步驟
（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；
（2）選擇的開發(fā)利用方式；
（3）估算開發(fā)經(jīng)營期；
（4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；
（5）測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；
（6）進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
5.長期趨勢法估價的操作步驟
（1）搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；
（2）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價，樓面地價等，化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；
（3）觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；
（4）以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點(diǎn)的價格。
1.比較法估價的操作步驟
（1）搜集交易實例
（2）選擇可比實例
（3）建立價格可比基礎(chǔ)
（4）交易情況修正
（5）交易日期修正
（6）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個別因素修正）
（7）求取比準(zhǔn)價格
2.成本法估價的操作步驟
（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料
（2）測算重新購建價格
（3）測算折舊
（4）求取積算價格
3.收益法的操作步驟
（1）搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料
（2）預(yù)測估價對象的未來收益（純收益）
（3）求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)
（4）選用適宜的收益法計算公式計算收益價格
4.假設(shè)開發(fā)法估價操作步驟
（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；
（2）選擇的開發(fā)利用方式；
（3）估算開發(fā)經(jīng)營期；
（4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；
（5）測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；
（6）進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
5.長期趨勢法估價的操作步驟
（1）搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；
（2）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價，樓面地價等，化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；
（3）觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；
（4）以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點(diǎn)的價格。