依法判定的估價對象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說，遵循合法原則應(yīng)做到下列幾點：
（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種）。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。
易混淆點辨析1．問：教材中“其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種）?！闭垎柪蠋煟簽槭裁凑f過去是含共有權(quán)證的三種，現(xiàn)在沒有共有權(quán)證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯誤，哪個是對的呢？
答：建設(shè)部168號部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，編寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。據(jù)悉，在實踐操作中已取消共有權(quán)證，共有的房屋產(chǎn)權(quán)由共有人每人持有一本《房屋所有權(quán)證》，證上記載“共有”字樣。
（2）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準(zhǔn)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)以容積率不超過2．5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據(jù)此評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就不會得到認(rèn)可。
例題3．某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。（2001年試題）
A．工業(yè)廠房
B．工業(yè)用地
C．商品住宅
D．商住用地
答案：D
（3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應(yīng)為零。
（4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或者政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循相應(yīng)的政府定價和政府指導(dǎo)價。例如，房改售房的價格，應(yīng)當(dāng)符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師進(jìn)行。
（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種）。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。
易混淆點辨析1．問：教材中“其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等（過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種）?！闭垎柪蠋煟簽槭裁凑f過去是含共有權(quán)證的三種，現(xiàn)在沒有共有權(quán)證了嗎？可是制度與政策一書沒有這樣說啊，又不象是印刷錯誤，哪個是對的呢？
答：建設(shè)部168號部長令《房屋登記辦法》中第二十五條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，編寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。據(jù)悉，在實踐操作中已取消共有權(quán)證，共有的房屋產(chǎn)權(quán)由共有人每人持有一本《房屋所有權(quán)證》，證上記載“共有”字樣。
（2）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于作商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準(zhǔn)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2．5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)以容積率不超過2．5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2．5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據(jù)此評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就不會得到認(rèn)可。
例題3．某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。（2001年試題）
A．工業(yè)廠房
B．工業(yè)用地
C．商品住宅
D．商住用地
答案：D
（3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應(yīng)為零。
（4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或者政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循相應(yīng)的政府定價和政府指導(dǎo)價。例如，房改售房的價格，應(yīng)當(dāng)符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成和對利潤率的限定；集體土地征收和國有土地上房屋拆遷估價，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)集體土地征收和國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)、規(guī)章和政策等。
此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師進(jìn)行。