第三節(jié) 合法原則
合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋?zhuān)€有依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)相關(guān)自治條例和單行條例），國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷 ⑼恋氐怯洷。?quán)屬證書(shū)、有關(guān)批文和合同等。（如規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（ ）來(lái)講的。（2001年試題）
A．估價(jià)機(jī)構(gòu)
B．估價(jià)人員
C．估價(jià)對(duì)象
D．估價(jià)方法
答案：C
房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)閷?shí)物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所不同。但是估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依判定估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。例如：集體土地不能當(dāng)作國(guó)有土地來(lái)估價(jià)，劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)不能當(dāng)作出讓的建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，租賃的房地產(chǎn)不能當(dāng)作自己的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)作產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)作正式用地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)作永久建筑來(lái)估價(jià)，超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑不能當(dāng)作未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑來(lái)估價(jià)，開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當(dāng)作開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，不可補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當(dāng)作可以補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，違法占地不能當(dāng)作合法占地來(lái)估價(jià)，違法、違章建筑不能當(dāng)作合法建筑來(lái)估價(jià)，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是要做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。由此可知，評(píng)估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過(guò)如果評(píng)估價(jià)值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會(huì)委托估價(jià)了。另外，在實(shí)際估價(jià)中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以出資設(shè)立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。
還需要說(shuō)明的是，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或者合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未出租或抵押、查封；在人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓估價(jià)中，招標(biāo)出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標(biāo)人在招標(biāo)文件中承諾將向中標(biāo)人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價(jià)對(duì)象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。（?。?007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)，雖然估價(jià)對(duì)象本身權(quán)利價(jià)值是受限制的市場(chǎng)價(jià)值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場(chǎng)價(jià)值），也即其現(xiàn)實(shí)權(quán)利是不完整的，但這類(lèi)評(píng)估通常是評(píng)估被強(qiáng)制處分房地產(chǎn)在完整權(quán)利下的價(jià)值，因?yàn)閷?duì)于受讓人來(lái)說(shuō)，通過(guò)法院強(qiáng)制處分取得的是完整權(quán)利，如果是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評(píng)估的是應(yīng)是在現(xiàn)實(shí)權(quán)益狀況下的價(jià)值。
合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。其中依法，是指不僅要依據(jù)憲法和有關(guān)法律、行政法規(guī)、人民法院和人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋?zhuān)€有依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)相關(guān)自治條例和單行條例），國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)登記?。ǚ课莸怯洷 ⑼恋氐怯洷。?quán)屬證書(shū)、有關(guān)批文和合同等。（如規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同房地產(chǎn)抵押合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件）。因此，合法原則中所講的“法”是廣義的“法”。
例題1．房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)（ ）來(lái)講的。（2001年試題）
A．估價(jià)機(jī)構(gòu)
B．估價(jià)人員
C．估價(jià)對(duì)象
D．估價(jià)方法
答案：C
房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)閷?shí)物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所不同。但是估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，必須依法判定。
遵循合法原則并不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依判定估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就將其作為那種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。例如：集體土地不能當(dāng)作國(guó)有土地來(lái)估價(jià)，劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)不能當(dāng)作出讓的建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，租賃的房地產(chǎn)不能當(dāng)作自己的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)作產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)作正式用地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)作永久建筑來(lái)估價(jià)，超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑不能當(dāng)作未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑來(lái)估價(jià)，開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)不能當(dāng)作開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，不可補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當(dāng)作可以補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，違法占地不能當(dāng)作合法占地來(lái)估價(jià)，違法、違章建筑不能當(dāng)作合法建筑來(lái)估價(jià)，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是要做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。由此可知，評(píng)估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零，只不過(guò)如果評(píng)估價(jià)值等于或小于零，則在通常情況下人們就不會(huì)委托估價(jià)了。另外，在實(shí)際估價(jià)中，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能成為以抵押貸款為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以出資設(shè)立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。
還需要說(shuō)明的是，依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或者合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況。例如，在房屋拆遷估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為已出租或抵押、查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未出租或抵押、查封；在人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓估價(jià)中，招標(biāo)出讓的土地現(xiàn)狀為地上物尚未拆除的“毛地”，但招標(biāo)人在招標(biāo)文件中承諾將向中標(biāo)人提供具備“六通一平”條件的土地，這種情況下的估價(jià)對(duì)象狀況則為“六通一平”的土地。
例題2．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。（?。?007年試題）
答案：√
解析：已抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)，雖然估價(jià)對(duì)象本身權(quán)利價(jià)值是受限制的市場(chǎng)價(jià)值（要扣除法定優(yōu)先受償款后的市場(chǎng)價(jià)值），也即其現(xiàn)實(shí)權(quán)利是不完整的，但這類(lèi)評(píng)估通常是評(píng)估被強(qiáng)制處分房地產(chǎn)在完整權(quán)利下的價(jià)值，因?yàn)閷?duì)于受讓人來(lái)說(shuō)，通過(guò)法院強(qiáng)制處分取得的是完整權(quán)利，如果是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評(píng)估的是應(yīng)是在現(xiàn)實(shí)權(quán)益狀況下的價(jià)值。