（六）資本化率（報(bào)酬率、收益率）
資本化率也是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測(cè)值。眾所周知，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營(yíng)收入除以資本化率來(lái)得到。現(xiàn)假定某項(xiàng)目年凈租金收入期望為100萬(wàn)元，若進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與分析后認(rèn)定資本化率為7%，與認(rèn)定為8%，兩者相差1%，但所求得的項(xiàng)目資本價(jià)值相差1428萬(wàn)元－1250萬(wàn)元＝178萬(wàn)元。另外，在利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標(biāo)收益率，也在很大程度上影響著項(xiàng)目的投資決策。
式中：Pi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入；
Vi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值或售價(jià)；
R—資本化率。
由于不同估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)以及手中所掌握的市場(chǎng)資料所限，所選擇的參照項(xiàng)目可能不同，因此會(huì)有不同的結(jié)論。另外，由于開發(fā)周期內(nèi)市場(chǎng)行情的改變，以及參照項(xiàng)目與評(píng)估項(xiàng)目之間的差異，評(píng)估時(shí)所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來(lái)實(shí)際投資收益率相比，也不可避免地會(huì)出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險(xiǎn)。（史記：資本化率也是預(yù)測(cè)值）
（七）貸款利率
貸款利率的變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響也很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20%～30%，其余部分都要通過金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售期房的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對(duì)開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。有關(guān)資料表明，20世紀(jì)90年代初期中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本曾經(jīng)占到了總開發(fā)成本的15%～25%。進(jìn)入2l世紀(jì)以來(lái)，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，各國(guó)貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6%左右，并一直持續(xù)到2006年。但從2007年開始，各國(guó)出于防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過熱或抵御通貨膨脹的原因，貸款利率進(jìn)入了上升通道，使2007年末的長(zhǎng)期貸款利率又恢復(fù)到了8%左右的較高水平。利率的影響，決定了開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。
除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動(dòng)（史記：即權(quán)益投資比率），也都會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。
資本化率也是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測(cè)值。眾所周知，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營(yíng)收入除以資本化率來(lái)得到。現(xiàn)假定某項(xiàng)目年凈租金收入期望為100萬(wàn)元，若進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與分析后認(rèn)定資本化率為7%，與認(rèn)定為8%，兩者相差1%，但所求得的項(xiàng)目資本價(jià)值相差1428萬(wàn)元－1250萬(wàn)元＝178萬(wàn)元。另外，在利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標(biāo)收益率，也在很大程度上影響著項(xiàng)目的投資決策。
式中：Pi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入；
Vi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值或售價(jià)；
R—資本化率。
由于不同估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)以及手中所掌握的市場(chǎng)資料所限，所選擇的參照項(xiàng)目可能不同，因此會(huì)有不同的結(jié)論。另外，由于開發(fā)周期內(nèi)市場(chǎng)行情的改變，以及參照項(xiàng)目與評(píng)估項(xiàng)目之間的差異，評(píng)估時(shí)所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來(lái)實(shí)際投資收益率相比，也不可避免地會(huì)出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險(xiǎn)。（史記：資本化率也是預(yù)測(cè)值）
（七）貸款利率
貸款利率的變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響也很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20%～30%，其余部分都要通過金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售期房的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對(duì)開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。有關(guān)資料表明，20世紀(jì)90年代初期中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本曾經(jīng)占到了總開發(fā)成本的15%～25%。進(jìn)入2l世紀(jì)以來(lái)，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，各國(guó)貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6%左右，并一直持續(xù)到2006年。但從2007年開始，各國(guó)出于防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過熱或抵御通貨膨脹的原因，貸款利率進(jìn)入了上升通道，使2007年末的長(zhǎng)期貸款利率又恢復(fù)到了8%左右的較高水平。利率的影響，決定了開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。
除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動(dòng)（史記：即權(quán)益投資比率），也都會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。