（四）開發(fā)期與租售期
房地產開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。在準備期，開發(fā)商要進行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設計院作規(guī)劃設計方案和方案審批，還要辦理市政基礎設施的使用申請等手續(xù)。如果開發(fā)商報送的方案不能馬上得到政府有關部門的批準或批準的方案開發(fā)商不滿意，不僅會使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化，還會拖延寶貴的時間。另外，在項目的建設工程開工前，開發(fā)商還要安排工程招標工作，招標過程所需時間的長短又與項目的復雜程度、投標者的數量有關，而招標時間長短，亦會影響到開發(fā)期的長短。
建造期即建筑施工工期一般能夠較為準確地估計，但某些特殊因素的影響，也可能會引起施工工期延長。例如某些建筑材料或設備短缺、惡劣氣候、政治經濟形勢發(fā)生突變、勞資糾紛引起工人罷工，或者基礎開挖中發(fā)現重要文物或未預料到的特殊地質條件等都可能會導致工程停工，使施工工期延長。如果施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔更多的貸款利息，另一方面還要承擔總費用上漲的風險。另外，承包合同形式選擇不當也可能導致承包商有意拖延工期，致使項目開發(fā)期延長。
租售期（出租期或出售期）的長短與宏觀社會經濟狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預期未來房地產價格變化趨勢、房地產項目的類型等有直接關系。例如，中低價位的商品住宅和經濟適用住房項目，其銷售周期就遠遠低于高檔商品住宅項目；商用房地產開發(fā)項目的租售周期，就遠遠大于住宅項目。當房地產市場出現過量供應、預期房地產價格會下降時，租售期就會延長；商品房供應減少、預期房地產價格上漲時，租售期就會縮短。租售期延長，會增加項目的融資成本和管理費用等支出，特別是在貸款利率較高的情況下，租售期的延長，將會給開發(fā)商帶來沉重的財務負擔。
（五）容積率及有關設計參數
當開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。如前所述，項目評估階段，開發(fā)商不一定能拿到政府有關部門的規(guī)劃批文，因此容積率和建筑面積是不確定的。另外，即使有關部門批準了項目的容積率或建筑面積，項目可供出租或出售的面積仍然不能完全肯定。因為大廈出售時公共面積的可分攤和不可分攤部分、大廈出租時可出租面積占總建筑面積的比例等參數，在項目評估階段只能根據經驗大致估算。
房地產開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。在準備期，開發(fā)商要進行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設計院作規(guī)劃設計方案和方案審批，還要辦理市政基礎設施的使用申請等手續(xù)。如果開發(fā)商報送的方案不能馬上得到政府有關部門的批準或批準的方案開發(fā)商不滿意，不僅會使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化，還會拖延寶貴的時間。另外，在項目的建設工程開工前，開發(fā)商還要安排工程招標工作，招標過程所需時間的長短又與項目的復雜程度、投標者的數量有關，而招標時間長短，亦會影響到開發(fā)期的長短。
建造期即建筑施工工期一般能夠較為準確地估計，但某些特殊因素的影響，也可能會引起施工工期延長。例如某些建筑材料或設備短缺、惡劣氣候、政治經濟形勢發(fā)生突變、勞資糾紛引起工人罷工，或者基礎開挖中發(fā)現重要文物或未預料到的特殊地質條件等都可能會導致工程停工，使施工工期延長。如果施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔更多的貸款利息，另一方面還要承擔總費用上漲的風險。另外，承包合同形式選擇不當也可能導致承包商有意拖延工期，致使項目開發(fā)期延長。
租售期（出租期或出售期）的長短與宏觀社會經濟狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預期未來房地產價格變化趨勢、房地產項目的類型等有直接關系。例如，中低價位的商品住宅和經濟適用住房項目，其銷售周期就遠遠低于高檔商品住宅項目；商用房地產開發(fā)項目的租售周期，就遠遠大于住宅項目。當房地產市場出現過量供應、預期房地產價格會下降時，租售期就會延長；商品房供應減少、預期房地產價格上漲時，租售期就會縮短。租售期延長，會增加項目的融資成本和管理費用等支出，特別是在貸款利率較高的情況下，租售期的延長，將會給開發(fā)商帶來沉重的財務負擔。
（五）容積率及有關設計參數
當開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。如前所述，項目評估階段，開發(fā)商不一定能拿到政府有關部門的規(guī)劃批文，因此容積率和建筑面積是不確定的。另外，即使有關部門批準了項目的容積率或建筑面積，項目可供出租或出售的面積仍然不能完全肯定。因為大廈出售時公共面積的可分攤和不可分攤部分、大廈出租時可出租面積占總建筑面積的比例等參數，在項目評估階段只能根據經驗大致估算。