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二、決策的方法
（一）確定型決策方法
確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時(shí)的決策，即每個(gè)行動(dòng)方案達(dá)到的效果可以確切地計(jì)算出來，從而可以根據(jù)決策目標(biāo)做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復(fù)、經(jīng)常出現(xiàn)的特點(diǎn)。決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱做程序化決策。對(duì)于這類問題的決策，可以應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策。
（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法
風(fēng)險(xiǎn)型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標(biāo)；存在多個(gè)備選方案；存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài)；各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算；可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括可能法、期望值法和決策樹法。
（三）不確定型決策方法
不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗(yàn)方法進(jìn)行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小后悔值法等。
三、房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個(gè)階段：①策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)；②分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)；③決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。表7-1顯示了2007年美國(guó)投資者根據(jù)各種投資策略風(fēng)險(xiǎn)大小所要求的期望投資收益水平。
不同房地產(chǎn)投資策略所要求第投資收益率
投資策略類型
投資內(nèi)容
期望投資收益率
無風(fēng)險(xiǎn)策略
10年期政府債券
4．75%
收益型策略
收取凈租金、所有費(fèi)用都由租戶承擔(dān)的出租性房地產(chǎn)
5．75%～7．25%
核心策略
整體出租或多租客收益性房地產(chǎn)
7．00%，－7．50%
高收益策略
沒有投資等級(jí)的CMBS、夾層債務(wù)
9．75%～12．75%
增值型策略
部分出租、低于市場(chǎng)租金、需要更新改造的收益性房地產(chǎn)
13．75%～15．75%
機(jī)會(huì)型策略
房地產(chǎn)開發(fā)、待租收益性房地產(chǎn)、不良資產(chǎn)
14．75%～16．75%
二、決策的方法
（一）確定型決策方法
確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時(shí)的決策，即每個(gè)行動(dòng)方案達(dá)到的效果可以確切地計(jì)算出來，從而可以根據(jù)決策目標(biāo)做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復(fù)、經(jīng)常出現(xiàn)的特點(diǎn)。決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱做程序化決策。對(duì)于這類問題的決策，可以應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策。
（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法
風(fēng)險(xiǎn)型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標(biāo)；存在多個(gè)備選方案；存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài)；各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算；可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括可能法、期望值法和決策樹法。
（三）不確定型決策方法
不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗(yàn)方法進(jìn)行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小后悔值法等。
三、房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個(gè)階段：①策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)；②分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)；③決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。表7-1顯示了2007年美國(guó)投資者根據(jù)各種投資策略風(fēng)險(xiǎn)大小所要求的期望投資收益水平。
不同房地產(chǎn)投資策略所要求第投資收益率
投資策略類型
投資內(nèi)容
期望投資收益率
無風(fēng)險(xiǎn)策略
10年期政府債券
4．75%
收益型策略
收取凈租金、所有費(fèi)用都由租戶承擔(dān)的出租性房地產(chǎn)
5．75%～7．25%
核心策略
整體出租或多租客收益性房地產(chǎn)
7．00%，－7．50%
高收益策略
沒有投資等級(jí)的CMBS、夾層債務(wù)
9．75%～12．75%
增值型策略
部分出租、低于市場(chǎng)租金、需要更新改造的收益性房地產(chǎn)
13．75%～15．75%
機(jī)會(huì)型策略
房地產(chǎn)開發(fā)、待租收益性房地產(chǎn)、不良資產(chǎn)
14．75%～16．75%