二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素（重要考點(diǎn)）
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)（史記：指可供出租或經(jīng)營面積占總面積之比，后面沒有介紹）和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項目影響的機(jī)理與房地產(chǎn)開發(fā)項目相同，因此這里重點(diǎn)分析其他不確定性因素。
（一）購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務(wù)評價指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
（二）權(quán)益投資比率
權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高（史記：即投資回報率，投資回報率＝每年凈收益/權(quán)益資本，權(quán)益資本減少，則投資回報率提高）。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。
（三）空置率（史記：還應(yīng)考慮收租損失率）
空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐侍岣?，會導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高。空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求關(guān)系、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
（四）運(yùn)營費(fèi)用
運(yùn)營費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務(wù)公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費(fèi)用的影響。尤其是對于舊有物業(yè)的投資，其大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用，也存在著較大的不確定性。與持有房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)稅，也會依不同的年度而有所變化。
三、不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果，是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。
例題1．房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（?。?。（2008年試題）
A．開發(fā)期和租售期
B．權(quán)益投資比率
C．資本化率
D．貸款利率
E．運(yùn)營費(fèi)用
答案：ACD
解析：權(quán)益投資比率不是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)（史記：指可供出租或經(jīng)營面積占總面積之比，后面沒有介紹）和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項目影響的機(jī)理與房地產(chǎn)開發(fā)項目相同，因此這里重點(diǎn)分析其他不確定性因素。
（一）購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務(wù)評價指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
（二）權(quán)益投資比率
權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高（史記：即投資回報率，投資回報率＝每年凈收益/權(quán)益資本，權(quán)益資本減少，則投資回報率提高）。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。
（三）空置率（史記：還應(yīng)考慮收租損失率）
空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要?？罩寐侍岣?，會導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高。空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求關(guān)系、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。
（四）運(yùn)營費(fèi)用
運(yùn)營費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。雖然可以通過與物業(yè)管理公司和物業(yè)服務(wù)公司簽署長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費(fèi)用的影響。尤其是對于舊有物業(yè)的投資，其大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用，也存在著較大的不確定性。與持有房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)稅，也會依不同的年度而有所變化。
三、不確定性因素的相互作用
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果，是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提下對項目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。
但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。
例題1．房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（?。?。（2008年試題）
A．開發(fā)期和租售期
B．權(quán)益投資比率
C．資本化率
D．貸款利率
E．運(yùn)營費(fèi)用
答案：ACD
解析：權(quán)益投資比率不是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。