第四節(jié)
敏感性分析（史記：屬于不確定性分析的一種）
一、敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。（重要考點(diǎn)）
敏感性分析的目的在于：
（1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析（如概率分析）提供依據(jù)；
（2）研究不確定性因素變動引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；
（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
例題1．在眾多的不確定性因素中，找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是（ ）分析的目的。（2002年試題）
A．盈虧平衡
B．敏感性
C．風(fēng)險(xiǎn)
D．概率
答案：B
二、敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：
（1）確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。
（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。
（3）計(jì)算不確定性因素變動時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值。
（4）通過評價(jià)指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價(jià)指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析表對多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較
敏感性分析（史記：屬于不確定性分析的一種）
一、敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。（重要考點(diǎn)）
敏感性分析的目的在于：
（1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析（如概率分析）提供依據(jù)；
（2）研究不確定性因素變動引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；
（3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。
根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
例題1．在眾多的不確定性因素中，找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是（ ）分析的目的。（2002年試題）
A．盈虧平衡
B．敏感性
C．風(fēng)險(xiǎn)
D．概率
答案：B
二、敏感性分析的步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：
（1）確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。
（2）確定不確定性因素可能的變動范圍。
（3）計(jì)算不確定性因素變動時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值。
（4）通過評價(jià)指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價(jià)指標(biāo)相對變動幅度，也可以采用敏感性分析表對多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較