例題2．“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ）（2003年試題）
答案：√
在［例7-2］中經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的全面調(diào)查、研究后，分別給出了各變動(dòng)因素的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值，如表7-6所示。
各變動(dòng)因素的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值表7-6
變動(dòng)因素
最樂(lè)觀情況
最可能情況
最悲觀情況
租金增長(zhǎng)情況（每年）
資本化率（年）
建造成本上漲情況（每年）
貸款利率（年）
建造期
租售期
準(zhǔn)備期
土地成本
7%
6．5%
6%
10%
12個(gè)月
建成即租出
3個(gè)月
200000美元
5%
7%
7．5%
13%
12個(gè)月
3個(gè)月
3個(gè)月
200000美元
3%
7．5%
9%
16%
12個(gè)月
6個(gè)月
6個(gè)月
200000美元
當(dāng)然，表7-6中對(duì)各因素三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的估計(jì)并不是一件很簡(jiǎn)單的事情，它依賴(lài)于估測(cè)人員的專(zhuān)業(yè)水平和其所擁有的市場(chǎng)資料的完整性。
從表7-6中可以看出，共有8個(gè)不確定因素，每個(gè)因素有3個(gè)估計(jì)值，故共有6561種組合情況。如果用人工分別計(jì)算每一種組合情況的結(jié)果是相當(dāng)復(fù)雜的，在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中估價(jià)師可采用計(jì)算機(jī)運(yùn)算，工作量并不太大。
如果將表7-6中8個(gè)因素全部按最樂(lè)觀情況考慮，或者全部按最可能情況和最悲觀情況考慮，則可以得出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目三組最有用的結(jié)果，如表7-7所示。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)測(cè)結(jié)果匯總表7-7
變動(dòng)因素
最樂(lè)觀情況
最可能情況
最悲觀情況
原始評(píng)估值
開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)值
占總開(kāi)發(fā)價(jià)值的百分比
占總開(kāi)發(fā)成本的百分比
在原有評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上的變化
266841美元
24．5
33．4%
＋126%
199444美元
20．0%
25．6%
＋69%
38539美元
4．2%
4．5%
－67%
115976美元
13．2%
15．2%
表7-7中的結(jié)果表明，當(dāng)因素發(fā)生變化時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)值大約在38539～266841美元之間變化，最可能的利潤(rùn)值大約為199444美元。
一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估中所涉及的因素全部為最樂(lè)觀或最悲觀情況，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中是很少出現(xiàn)的，除非政府給予某種特別優(yōu)惠的政策或者宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面蕭條。但不管怎樣，對(duì)變動(dòng)因素進(jìn)行全面分析，有助于開(kāi)發(fā)商或投資商進(jìn)行正確的決策。
敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動(dòng)的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會(huì)受到一定的影響。實(shí)際生活中，可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很小，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大；而另一因素在敏感性分析時(shí)表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性卻很大，進(jìn)而會(huì)引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。
答案：√
在［例7-2］中經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的全面調(diào)查、研究后，分別給出了各變動(dòng)因素的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值，如表7-6所示。
各變動(dòng)因素的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值表7-6
變動(dòng)因素
最樂(lè)觀情況
最可能情況
最悲觀情況
租金增長(zhǎng)情況（每年）
資本化率（年）
建造成本上漲情況（每年）
貸款利率（年）
建造期
租售期
準(zhǔn)備期
土地成本
7%
6．5%
6%
10%
12個(gè)月
建成即租出
3個(gè)月
200000美元
5%
7%
7．5%
13%
12個(gè)月
3個(gè)月
3個(gè)月
200000美元
3%
7．5%
9%
16%
12個(gè)月
6個(gè)月
6個(gè)月
200000美元
當(dāng)然，表7-6中對(duì)各因素三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的估計(jì)并不是一件很簡(jiǎn)單的事情，它依賴(lài)于估測(cè)人員的專(zhuān)業(yè)水平和其所擁有的市場(chǎng)資料的完整性。
從表7-6中可以看出，共有8個(gè)不確定因素，每個(gè)因素有3個(gè)估計(jì)值，故共有6561種組合情況。如果用人工分別計(jì)算每一種組合情況的結(jié)果是相當(dāng)復(fù)雜的，在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中估價(jià)師可采用計(jì)算機(jī)運(yùn)算，工作量并不太大。
如果將表7-6中8個(gè)因素全部按最樂(lè)觀情況考慮，或者全部按最可能情況和最悲觀情況考慮，則可以得出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目三組最有用的結(jié)果，如表7-7所示。
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)測(cè)結(jié)果匯總表7-7
變動(dòng)因素
最樂(lè)觀情況
最可能情況
最悲觀情況
原始評(píng)估值
開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)值
占總開(kāi)發(fā)價(jià)值的百分比
占總開(kāi)發(fā)成本的百分比
在原有評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上的變化
266841美元
24．5
33．4%
＋126%
199444美元
20．0%
25．6%
＋69%
38539美元
4．2%
4．5%
－67%
115976美元
13．2%
15．2%
表7-7中的結(jié)果表明，當(dāng)因素發(fā)生變化時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)值大約在38539～266841美元之間變化，最可能的利潤(rùn)值大約為199444美元。
一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估中所涉及的因素全部為最樂(lè)觀或最悲觀情況，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中是很少出現(xiàn)的，除非政府給予某種特別優(yōu)惠的政策或者宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面蕭條。但不管怎樣，對(duì)變動(dòng)因素進(jìn)行全面分析，有助于開(kāi)發(fā)商或投資商進(jìn)行正確的決策。
敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動(dòng)的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會(huì)受到一定的影響。實(shí)際生活中，可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很小，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大；而另一因素在敏感性分析時(shí)表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性卻很大，進(jìn)而會(huì)引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。