第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的一個(gè)重要目的，就是在法律上允許、技術(shù)上可能的前提下，通過(guò)系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，并獲得滿足投資收益目標(biāo)要求的盡可能高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過(guò)程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評(píng)價(jià)比較的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃
以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個(gè)項(xiàng)目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容。
（一）區(qū)位分析與選擇
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對(duì)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
（二）開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照使用原則，選擇的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開(kāi)發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。
（三）開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可考慮分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。
（四）合作方式的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。
（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。
（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。
二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案
構(gòu)造評(píng)價(jià)方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。
如果允許上述影響評(píng)價(jià)方案構(gòu)造的因素任意組合，則會(huì)出現(xiàn)非常多的備選方案。在實(shí)際操作過(guò)程中，通常按照項(xiàng)目是否分期與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。對(duì)于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過(guò)敏感性分析把握。表8-1是某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方案構(gòu)造結(jié)果。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的備選方案表8-1
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的一個(gè)重要目的，就是在法律上允許、技術(shù)上可能的前提下，通過(guò)系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，并獲得滿足投資收益目標(biāo)要求的盡可能高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過(guò)程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評(píng)價(jià)比較的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃
以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個(gè)項(xiàng)目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容。
（一）區(qū)位分析與選擇
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對(duì)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
（二）開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照使用原則，選擇的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開(kāi)發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。
（三）開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可考慮分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。
（四）合作方式的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。
（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。
（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇
房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。
二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案
構(gòu)造評(píng)價(jià)方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。
如果允許上述影響評(píng)價(jià)方案構(gòu)造的因素任意組合，則會(huì)出現(xiàn)非常多的備選方案。在實(shí)際操作過(guò)程中，通常按照項(xiàng)目是否分期與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。對(duì)于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過(guò)敏感性分析把握。表8-1是某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方案構(gòu)造結(jié)果。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的備選方案表8-1