第一節(jié) 居住房地產(chǎn)的估價
二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素
眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。影響居住房地產(chǎn)價格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。
（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1．交通條件
交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、人口的增多、交通堵塞越來越嚴(yán)重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對其價格的影響很大。
2．生活服務(wù)設(shè)施
生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施；因而對住宅的價格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。
3．教育配套設(shè)施
教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素之一，教育配套設(shè)施對住宅價格的影響一方面體現(xiàn)在住宅周邊是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，而另一方面體現(xiàn)在住宅附近是否有，住宅周邊有的，其價格會因效應(yīng)而明顯高于其他區(qū)域住宅。因此在考察估價對象教育配套設(shè)施時，是否有應(yīng)該是實地查看的重要內(nèi)容之一。
4．環(huán)境質(zhì)量
環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。
二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素
眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。影響居住房地產(chǎn)價格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況等微觀因素。但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。
（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況
1．交通條件
交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、人口的增多、交通堵塞越來越嚴(yán)重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對其價格的影響很大。
2．生活服務(wù)設(shè)施
生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施；因而對住宅的價格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。
3．教育配套設(shè)施
教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素之一，教育配套設(shè)施對住宅價格的影響一方面體現(xiàn)在住宅周邊是否有中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，而另一方面體現(xiàn)在住宅附近是否有，住宅周邊有的，其價格會因效應(yīng)而明顯高于其他區(qū)域住宅。因此在考察估價對象教育配套設(shè)施時，是否有應(yīng)該是實地查看的重要內(nèi)容之一。
4．環(huán)境質(zhì)量
環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。