1.承租土地使用權的概念
承租土地使用權是指在國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權。其中國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國有土地租賃。
2.利用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理
利用收益還原法評估承租土地使用權價格，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計算公式為：
P=PR/r[1—1/（1+r）n]
式中：P——承租土地使用權價格；
PR——贏余租金，即市場租金與實際支付租金的差額；
r=r1L+（r2+d）B
r——承租土地使用權還原率；
n——收益年期；
由于承租土地使用權作為財產(chǎn)比出讓土地使用權投資風險大，收益不確定性高，因此在用收益還原法估價時，所選用的還原率一般應比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右。
例題4
某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權，目前實際支付的年租金是8萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調整。據(jù)調查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10萬元，根據(jù)測算承租土地使用權還原率為8％，請計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權價格。
采用差額租金還原法計算如下：
(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據(jù)題意，在余下的10年租期內，租金不再調整，每年均為8萬元，而市場同類商業(yè)用地年租金為10萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝10—8＝2萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為8％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝2/8%×[1—1／(1十8％)10]＝13．42萬元。
例題：某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權，目前實際支付的年租金為5萬元，租期5年，租金不調整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權的還原利率為6％，則承租土地使用權價格為( )萬元。(2002年真題)
A．12．64
B．15
C．33．33
D ．50
答案：(A)
解析：(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據(jù)題意，在余下的5年租期內，租金不再調整，每年均為5萬元，而市場同類商業(yè)用地年租金為8萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝8－5＝3萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為6％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝3/6%×[1—1／(1十6％)5]＝12．64萬元。
4真題舉例
甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權。該宗土地面積為800平方米，經(jīng)開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機構進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。
評估機構調查資料顯示，當時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元／建筑平方米，管理費支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／建筑平方米。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。
假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／平方米，殘值為零，年支出維修費為重置價的2％，年支出保險費為重置價的0．2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準日定為2006年6月30日。請根據(jù)以上資料進行估算(需提供總價和單價)。
(一)答題要點及參考答案
1．解題思路與方法選用
估價對象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法評估。
2．解題步驟
(1)計算房地年總收益
50×950×12=570000(元)
(2)計算年總費用
①年管理費=50×950×12×5％=28500(元)
②年維修費=1600×950×2％=30400(元)
③年保險費=1600×950×0．2％=3040(元)
④年稅金=35×950=33250(元)
⑤年折舊費：1600×950／(50-01)=31020．41(元)
⑥年總費用：①+②+③+④+⑤
=28500+30400+3040+33250+31020
=126210(元)
(3)計算建筑物年純收益
建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=(建筑物重置價－年折舊費×已使用年限)×建筑物還原率
=（1600×950－31020×4）×8%
=111674（元）
(4)計算土地年純收益
土地純收益=房地總收益－房地總費用－建筑物純收益
=570000—126210—111674
=332116(元)
(5)計算2006年6月的土地價格
土地總價格：
P=A/R×[1-1/(1+r)n]=332116/6%×[1-1/(1+6%)45]=513(萬元)
土地單位價格：5133129÷800=6416(元／平方米)
(6)建筑物現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年折舊費×已使用年限
=1600×950－31020 ×4
=1395920(元)
(7)土地及建筑物一體總價格：
土地及建筑物一體總價格=土地總價+建筑物現(xiàn)值×建筑物面積
=5133129+1395920
=6529049(元)
=652(萬元)
地及建筑物一體單價：6529049÷800=8161(元／平方米)
承租土地使用權是指在國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權。其中國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國有土地租賃。
2.利用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理
利用收益還原法評估承租土地使用權價格，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計算公式為：
P=PR/r[1—1/（1+r）n]
式中：P——承租土地使用權價格；
PR——贏余租金，即市場租金與實際支付租金的差額；
r=r1L+（r2+d）B
r——承租土地使用權還原率；
n——收益年期；
由于承租土地使用權作為財產(chǎn)比出讓土地使用權投資風險大，收益不確定性高，因此在用收益還原法估價時，所選用的還原率一般應比出讓土地使用權還原率高1個百分點左右。
例題4
某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權，目前實際支付的年租金是8萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調整。據(jù)調查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10萬元，根據(jù)測算承租土地使用權還原率為8％，請計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權價格。
采用差額租金還原法計算如下：
(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據(jù)題意，在余下的10年租期內，租金不再調整，每年均為8萬元，而市場同類商業(yè)用地年租金為10萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝10—8＝2萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為8％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝2/8%×[1—1／(1十8％)10]＝13．42萬元。
例題：某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權，目前實際支付的年租金為5萬元，租期5年，租金不調整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權的還原利率為6％，則承租土地使用權價格為( )萬元。(2002年真題)
A．12．64
B．15
C．33．33
D ．50
答案：(A)
解析：(1)計算年租金差額(租金盈余)
根據(jù)題意，在余下的5年租期內，租金不再調整，每年均為5萬元，而市場同類商業(yè)用地年租金為8萬元，因此年租金差額(租金盈余)為：
PR＝8－5＝3萬元
(2)題目給定承租土地使用權還原率為6％；
(3)計算承租土地使用權價格
承租土地使用權價格＝3/6%×[1—1／(1十6％)5]＝12．64萬元。
4真題舉例
甲公司于2001年6月通過拍賣競得一宗位于K市中心區(qū)的土地50年使用權。該宗土地面積為800平方米，經(jīng)開發(fā)于2002年6月建成一座建筑面積38為950平方米的寫字樓，并全部用于出租。為了解資產(chǎn)狀況，甲公司2006年6月委托土地評估機構進行估價，要求評估土地價值以及土地與建筑物一體的價值。
評估機構調查資料顯示，當時K市中心區(qū)同類寫字樓月租金為50元／建筑平方米，管理費支出為租金的5％，年支付各項稅金平均為35元／建筑平方米。除管理費外，還需支出維修費、保險費等。
假定該寫字樓建筑物的重置價為1600元／平方米，殘值為零，年支出維修費為重置價的2％，年支出保險費為重置價的0．2％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，估價基準日定為2006年6月30日。請根據(jù)以上資料進行估算(需提供總價和單價)。
(一)答題要點及參考答案
1．解題思路與方法選用
估價對象為有收益的房地產(chǎn)，且有客觀收益和出租費用等資料，適宜選用收益還原法評估。
2．解題步驟
(1)計算房地年總收益
50×950×12=570000(元)
(2)計算年總費用
①年管理費=50×950×12×5％=28500(元)
②年維修費=1600×950×2％=30400(元)
③年保險費=1600×950×0．2％=3040(元)
④年稅金=35×950=33250(元)
⑤年折舊費：1600×950／(50-01)=31020．41(元)
⑥年總費用：①+②+③+④+⑤
=28500+30400+3040+33250+31020
=126210(元)
(3)計算建筑物年純收益
建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率
=(建筑物重置價－年折舊費×已使用年限)×建筑物還原率
=（1600×950－31020×4）×8%
=111674（元）
(4)計算土地年純收益
土地純收益=房地總收益－房地總費用－建筑物純收益
=570000—126210—111674
=332116(元)
(5)計算2006年6月的土地價格
土地總價格：
P=A/R×[1-1/(1+r)n]=332116/6%×[1-1/(1+6%)45]=513(萬元)
土地單位價格：5133129÷800=6416(元／平方米)
(6)建筑物現(xiàn)值
建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價－年折舊費×已使用年限
=1600×950－31020 ×4
=1395920(元)
(7)土地及建筑物一體總價格：
土地及建筑物一體總價格=土地總價+建筑物現(xiàn)值×建筑物面積
=5133129+1395920
=6529049(元)
=652(萬元)
地及建筑物一體單價：6529049÷800=8161(元／平方米)