利用收益還原法評估房產(chǎn)價格
基本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。
計算公式：
a－Lr1=B×(r2+d)
B=a－Lr1/r2+d=a2/ r2+d
式中：B——建筑物的收益價格；
a——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益(如為折舊后收益則去掉d)；
a1——建筑物的純收益
L——土地的價格(依其他方法求得)；
rl——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
d——建筑物折舊率。
例題2
估價對象簡介：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000㎡，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2005年8月50年期土地使用權(quán)價格為每平方米1000元(容積率為l時)。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加l，地價增長60％。該飯店每月的客觀凈收益為15萬元。已知土地還原率r1＝6％，該飯店的建筑還原率取r2＝8％。
(2)估價目的：評估房屋(該飯店)的價格。
(3)估價期日：2005年8月
(4)估價方法：采用收益還原測算房價。
(5)估價過程：
①計算房地產(chǎn)年總純收益：
房地年純收益＝15萬元／月×12月＝180萬元／年
②計算土地價格：
土地總地價＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％)(容積率修正)＝2200萬元
③計算土地年純收益：
土地年純收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139．58萬元／年
④計算房屋年純收益：
房屋年純收益＝房地產(chǎn)年總純收益－土地年純收益
＝180—139．58
＝40．42萬元／年
⑤計算房屋價格：
房價=房屋年純收益/r×[1—1/（1+r）50] —40．42/8%×[1—1/（1+8%）50]
＝494．48(萬元)
(1)估價對象不動產(chǎn)簡介例中不動產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下：
土地面積：8400㎡。
建筑物部份：l樓：3800㎡；2～5樓：2800㎡；合計：15000㎡
例題3
其他條件：建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65％，設(shè)備所占 比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不 動產(chǎn)每空置一個月，押金運(yùn)用年收益率為7％；不動產(chǎn)租稅為54．65萬元；保險費(fèi)為0．48萬元；管理費(fèi)為建筑物造價的2％。
(2)估價目的：作為購買土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原 率取8％。
(3)估價期日：2005年9月30日。
(4)估價日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估價方法：采用收益還原法等方法估價。
(6)估價過程：
①計算總收益：
租金總額：
82．8X12＝993．60(萬元)
押金運(yùn)用收益：
21．8X0．07(利率)：1. 53(元)
空房等損失額：以1個月的租金計，計為82．8(萬元)
則年總收益合計為：912．33(萬元)。
②計算總費(fèi)用：
樓層
面積
單價
月租金收人
押金
5
2，800
40
112，000
26，000
4
2，800
40
112,000
26，000
3
2，800
40
112，000
26，000
2
2，800
40
112，ooo
26，000
l
3，800
100
380，000
114，000
合 計
15，000
828，000
218，000
其他條件：建筑物總造其他條件：建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65％，設(shè)備所占比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不動產(chǎn)每空置一個月，押金運(yùn)用年收益率為7％；不動產(chǎn)租稅為54．65萬元；保險費(fèi)為0．48萬元；管理費(fèi)為建筑物造價的2％。
(2)估價目的：作為購買土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8％。
(3)估價期日：2005年9月30日。
(4)估價日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估價方法：采用收益還原法等方法估價。
(6)估價過程：
①計算總收益：
租金總額：
82．8×12＝993．60(萬元)
押金運(yùn)用收益：
21．8×0．07(利率)=1. 53(萬元)
空房等損失額：以1個月的租金計，計為82．8(萬元)
則年總收益合計為：912．33(萬元)。
②計算總費(fèi)用：
折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0。
主體：4800×0．65×1／50＝62．40(萬元)
設(shè)備：4800×0．35×1／10＝168(萬元)
小計：230．40(萬元)
維持管理費(fèi)：按建筑物造價的2％計：
4800×0．02＝96．00(萬元)
租稅：54．65(萬元)
保險費(fèi)：0．48(萬元)
總費(fèi)用合計為381．53(萬元)
③計算純收益：
純收益＝總收益一總費(fèi)用＝912．33－381．53＝530．8(萬元)
④計算收益價格：
不動產(chǎn)收益價格＝不動產(chǎn)純收益÷綜合還原率×[1一1/(1+綜合還原率)50]=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]＝6493．53(萬元)
(7)估價結(jié)果：確定不動產(chǎn)總收益價格為6493．53(萬元)。
基本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。
計算公式：
a－Lr1=B×(r2+d)
B=a－Lr1/r2+d=a2/ r2+d
式中：B——建筑物的收益價格；
a——建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益(如為折舊后收益則去掉d)；
a1——建筑物的純收益
L——土地的價格(依其他方法求得)；
rl——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
d——建筑物折舊率。
例題2
估價對象簡介：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000㎡，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2005年8月50年期土地使用權(quán)價格為每平方米1000元(容積率為l時)。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加l，地價增長60％。該飯店每月的客觀凈收益為15萬元。已知土地還原率r1＝6％，該飯店的建筑還原率取r2＝8％。
(2)估價目的：評估房屋(該飯店)的價格。
(3)估價期日：2005年8月
(4)估價方法：采用收益還原測算房價。
(5)估價過程：
①計算房地產(chǎn)年總純收益：
房地年純收益＝15萬元／月×12月＝180萬元／年
②計算土地價格：
土地總地價＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％)(容積率修正)＝2200萬元
③計算土地年純收益：
土地年純收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139．58萬元／年
④計算房屋年純收益：
房屋年純收益＝房地產(chǎn)年總純收益－土地年純收益
＝180—139．58
＝40．42萬元／年
⑤計算房屋價格：
房價=房屋年純收益/r×[1—1/（1+r）50] —40．42/8%×[1—1/（1+8%）50]
＝494．48(萬元)
(1)估價對象不動產(chǎn)簡介例中不動產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下：
土地面積：8400㎡。
建筑物部份：l樓：3800㎡；2～5樓：2800㎡；合計：15000㎡
例題3
其他條件：建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65％，設(shè)備所占 比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不 動產(chǎn)每空置一個月，押金運(yùn)用年收益率為7％；不動產(chǎn)租稅為54．65萬元；保險費(fèi)為0．48萬元；管理費(fèi)為建筑物造價的2％。
(2)估價目的：作為購買土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原 率取8％。
(3)估價期日：2005年9月30日。
(4)估價日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估價方法：采用收益還原法等方法估價。
(6)估價過程：
①計算總收益：
租金總額：
82．8X12＝993．60(萬元)
押金運(yùn)用收益：
21．8X0．07(利率)：1. 53(元)
空房等損失額：以1個月的租金計，計為82．8(萬元)
則年總收益合計為：912．33(萬元)。
②計算總費(fèi)用：
樓層
面積
單價
月租金收人
押金
5
2，800
40
112，000
26，000
4
2，800
40
112,000
26，000
3
2，800
40
112，000
26，000
2
2，800
40
112，ooo
26，000
l
3，800
100
380，000
114，000
合 計
15，000
828，000
218，000
其他條件：建筑物總造其他條件：建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65％，設(shè)備所占比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不動產(chǎn)每空置一個月，押金運(yùn)用年收益率為7％；不動產(chǎn)租稅為54．65萬元；保險費(fèi)為0．48萬元；管理費(fèi)為建筑物造價的2％。
(2)估價目的：作為購買土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8％。
(3)估價期日：2005年9月30日。
(4)估價日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估價方法：采用收益還原法等方法估價。
(6)估價過程：
①計算總收益：
租金總額：
82．8×12＝993．60(萬元)
押金運(yùn)用收益：
21．8×0．07(利率)=1. 53(萬元)
空房等損失額：以1個月的租金計，計為82．8(萬元)
則年總收益合計為：912．33(萬元)。
②計算總費(fèi)用：
折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0。
主體：4800×0．65×1／50＝62．40(萬元)
設(shè)備：4800×0．35×1／10＝168(萬元)
小計：230．40(萬元)
維持管理費(fèi)：按建筑物造價的2％計：
4800×0．02＝96．00(萬元)
租稅：54．65(萬元)
保險費(fèi)：0．48(萬元)
總費(fèi)用合計為381．53(萬元)
③計算純收益：
純收益＝總收益一總費(fèi)用＝912．33－381．53＝530．8(萬元)
④計算收益價格：
不動產(chǎn)收益價格＝不動產(chǎn)純收益÷綜合還原率×[1一1/(1+綜合還原率)50]=530．8/8%×[1—1/（1+8%）50]＝6493．53(萬元)
(7)估價結(jié)果：確定不動產(chǎn)總收益價格為6493．53(萬元)。