為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、 E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：
上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1％。試利用上述資料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。
標準答案：(1)選取可比實例，實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E作為可比實例。
(2)計算公式：估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。
(3)交易情況修正系數(shù)為：
可比實例A：100/(100+2)=100/102
可比實制C：100/100
可比實例E：100/(100-3)=100/97
(4)交易日期修正系數(shù)為：
可比實例A=(1+1％)4
可比實例C=(1+1％)4
可比實例E=(1+1％)3
(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：
可比實例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比實例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]
=100/101
可比實例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)計算比準價格：
比準價格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2
比準價格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2
比準價格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2
(7)將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：
估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2
上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1％。試利用上述資料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。
標準答案：(1)選取可比實例，實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E作為可比實例。
(2)計算公式：估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。
(3)交易情況修正系數(shù)為：
可比實例A：100/(100+2)=100/102
可比實制C：100/100
可比實例E：100/(100-3)=100/97
(4)交易日期修正系數(shù)為：
可比實例A=(1+1％)4
可比實例C=(1+1％)4
可比實例E=(1+1％)3
(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：
可比實例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比實例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]
=100/101
可比實例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)計算比準價格：
比準價格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2
比準價格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2
比準價格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2
(7)將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：
估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2