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摘要 成本逼近法是房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)的一種方法。土地取得費(fèi)的測(cè)算是成本逼近法運(yùn)用中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。本文作者結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐，總結(jié)出土地取得費(fèi)用的構(gòu)成及測(cè)算方法，以提高成本逼近法運(yùn)用的可操作性。
關(guān)鍵詞 土地取得費(fèi) 構(gòu)成 測(cè)算
成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金和土地所有權(quán)益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。該方法一般適用于工業(yè)用地、新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估。尤其適用于工業(yè)企業(yè)的股份制改造、土地交易案例缺乏的特殊情況下的地價(jià)評(píng)估。根據(jù)國(guó)家土地管理局《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和鹿心社主編《中國(guó)地產(chǎn)估價(jià)手冊(cè)》中的內(nèi)容，成本逼法的基本公式：
地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+各種稅費(fèi)+利息+投資利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益
在具體應(yīng)用上述公式進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、投資利潤(rùn)及土地所有權(quán)益的具體操作比較容易，而對(duì)土地取得費(fèi)的測(cè)算有一定的難度，而且土地取得費(fèi)用的測(cè)算正確與否對(duì)利息、投資利潤(rùn)及土地所有權(quán)收益影響較大。因此，土地取得費(fèi)的確定是成本逼近法運(yùn)用中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，本文作者結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐進(jìn)行分析，與大家商榷。
一、 土地取得費(fèi)的涵義
土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類(lèi)用地所支付的平均費(fèi)用。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家依法采取強(qiáng)制性手段，對(duì)原所有權(quán)人未來(lái)收益的補(bǔ)償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定，“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”;“征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”。盡管土地管理法對(duì)征用土地補(bǔ)償作了一些規(guī)定，但作為統(tǒng)一的征地制度，至今全國(guó)還未有一個(gè)統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以土地補(bǔ)償為例，《土地管理法》規(guī)定為前三年平均年產(chǎn)值的3-6倍，而各地卻很不一致。如上海取3倍，北京取6倍。至于安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定也各地有異，如上海市征地發(fā)生費(fèi)用共16項(xiàng)，其中政策性采用7項(xiàng)，補(bǔ)償性采用9項(xiàng);北京市征地發(fā)生費(fèi)用共13項(xiàng)，其中政策性3項(xiàng)，補(bǔ)償性采用10項(xiàng)。鑒于以上情況，土地取得費(fèi)的確定是我們具體操作中的一個(gè)難點(diǎn)，因此，我們?cè)谶\(yùn)用成本逼近法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的確定要根據(jù)本地的補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地用途進(jìn)行測(cè)算，并盡可能在自己的估價(jià)實(shí)踐中摸縈出規(guī)律。
二、 評(píng)估實(shí)踐中確定土地取得費(fèi)的探討
按照我國(guó)的國(guó)情，目前，在我國(guó)取得土地的途徑有行政劃撥、有償出讓和二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓三種。在我們?cè)u(píng)估實(shí)踐過(guò)程中，遇到最多的一種情況是行政劃撥。本文以行政劃撥土地為典型，結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐就行政劃撥土地的評(píng)估作一歸納，在現(xiàn)實(shí)情況中每個(gè)建設(shè)單位在通過(guò)行政劃撥取得土地時(shí)，通常有兩種土地來(lái)源，一種是通過(guò)征用農(nóng)地取得，另一種是在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得。我們?cè)诰唧w評(píng)估操作過(guò)程中，對(duì)土地取得費(fèi)用的測(cè)算采取以下做法：
1、 對(duì)征用農(nóng)地取得土地的，在測(cè)算土地取得費(fèi)用時(shí)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)
償費(fèi)(如青苗補(bǔ)償費(fèi)、畜牧水產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償)、安置補(bǔ)助費(fèi)(如剩余勞動(dòng)力安置費(fèi)、人員安置)、征地管理費(fèi)等。
2、 對(duì)于在城市建成區(qū)內(nèi)通過(guò)拆遷改造取得土地的，在測(cè)算土地費(fèi)用時(shí)主要包括：被拆除房屋及其附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建安置用房費(fèi)、補(bǔ)拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位在停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補(bǔ)助費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。這里需要特別注意的是，上述兩種確定土地取得費(fèi)的測(cè)算，應(yīng)考慮目前同區(qū)域、同類(lèi)土地的征地客觀費(fèi)用，而不能將企業(yè)在征地過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用作為征地費(fèi)用。
摘要 成本逼近法是房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)的一種方法。土地取得費(fèi)的測(cè)算是成本逼近法運(yùn)用中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。本文作者結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐，總結(jié)出土地取得費(fèi)用的構(gòu)成及測(cè)算方法，以提高成本逼近法運(yùn)用的可操作性。
關(guān)鍵詞 土地取得費(fèi) 構(gòu)成 測(cè)算
成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金和土地所有權(quán)益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。該方法一般適用于工業(yè)用地、新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估。尤其適用于工業(yè)企業(yè)的股份制改造、土地交易案例缺乏的特殊情況下的地價(jià)評(píng)估。根據(jù)國(guó)家土地管理局《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和鹿心社主編《中國(guó)地產(chǎn)估價(jià)手冊(cè)》中的內(nèi)容，成本逼法的基本公式：
地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+各種稅費(fèi)+利息+投資利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益
在具體應(yīng)用上述公式進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、投資利潤(rùn)及土地所有權(quán)益的具體操作比較容易，而對(duì)土地取得費(fèi)的測(cè)算有一定的難度，而且土地取得費(fèi)用的測(cè)算正確與否對(duì)利息、投資利潤(rùn)及土地所有權(quán)收益影響較大。因此，土地取得費(fèi)的確定是成本逼近法運(yùn)用中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，本文作者結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐進(jìn)行分析，與大家商榷。
一、 土地取得費(fèi)的涵義
土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類(lèi)用地所支付的平均費(fèi)用。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家依法采取強(qiáng)制性手段，對(duì)原所有權(quán)人未來(lái)收益的補(bǔ)償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定，“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)”;“征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”。盡管土地管理法對(duì)征用土地補(bǔ)償作了一些規(guī)定，但作為統(tǒng)一的征地制度，至今全國(guó)還未有一個(gè)統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以土地補(bǔ)償為例，《土地管理法》規(guī)定為前三年平均年產(chǎn)值的3-6倍，而各地卻很不一致。如上海取3倍，北京取6倍。至于安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定也各地有異，如上海市征地發(fā)生費(fèi)用共16項(xiàng)，其中政策性采用7項(xiàng)，補(bǔ)償性采用9項(xiàng);北京市征地發(fā)生費(fèi)用共13項(xiàng)，其中政策性3項(xiàng)，補(bǔ)償性采用10項(xiàng)。鑒于以上情況，土地取得費(fèi)的確定是我們具體操作中的一個(gè)難點(diǎn)，因此，我們?cè)谶\(yùn)用成本逼近法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的確定要根據(jù)本地的補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地用途進(jìn)行測(cè)算，并盡可能在自己的估價(jià)實(shí)踐中摸縈出規(guī)律。
二、 評(píng)估實(shí)踐中確定土地取得費(fèi)的探討
按照我國(guó)的國(guó)情，目前，在我國(guó)取得土地的途徑有行政劃撥、有償出讓和二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓三種。在我們?cè)u(píng)估實(shí)踐過(guò)程中，遇到最多的一種情況是行政劃撥。本文以行政劃撥土地為典型，結(jié)合自己的估價(jià)實(shí)踐就行政劃撥土地的評(píng)估作一歸納，在現(xiàn)實(shí)情況中每個(gè)建設(shè)單位在通過(guò)行政劃撥取得土地時(shí)，通常有兩種土地來(lái)源，一種是通過(guò)征用農(nóng)地取得，另一種是在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得。我們?cè)诰唧w評(píng)估操作過(guò)程中，對(duì)土地取得費(fèi)用的測(cè)算采取以下做法：
1、 對(duì)征用農(nóng)地取得土地的，在測(cè)算土地取得費(fèi)用時(shí)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)
償費(fèi)(如青苗補(bǔ)償費(fèi)、畜牧水產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償)、安置補(bǔ)助費(fèi)(如剩余勞動(dòng)力安置費(fèi)、人員安置)、征地管理費(fèi)等。
2、 對(duì)于在城市建成區(qū)內(nèi)通過(guò)拆遷改造取得土地的，在測(cè)算土地費(fèi)用時(shí)主要包括：被拆除房屋及其附屬物的補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建安置用房費(fèi)、補(bǔ)拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位在停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補(bǔ)助費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。這里需要特別注意的是，上述兩種確定土地取得費(fèi)的測(cè)算，應(yīng)考慮目前同區(qū)域、同類(lèi)土地的征地客觀費(fèi)用，而不能將企業(yè)在征地過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用作為征地費(fèi)用。