第六部分 各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)：
一、居住房地產(chǎn)估價(jià)(分普通住宅、高檔公寓、別墅)
1、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設(shè)施條件、人文環(huán)境等。
2、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)、裝修、設(shè)施與設(shè)備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。
3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同，估價(jià)時(shí)還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價(jià)值越大。
二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(含餐飲)
1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。
①經(jīng)營內(nèi)容多。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或不同的用途)一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。
②轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價(jià)。注意轉(zhuǎn)租的合法性。
③裝修高檔而復(fù)雜。有些地方，買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過程中，要考慮到這種因素。
2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件(公交通達(dá)度、交通便捷度)。
3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素：臨街狀況、內(nèi)部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性(轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值)。
4、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)：搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費(fèi)額等;經(jīng)營成本：保險(xiǎn)費(fèi)、成本、工資、應(yīng)扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。
三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)(寫字樓)估價(jià)
1、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要因素外，還有：
①是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近。
②交通條件、停車條件。商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機(jī)場、火車站之間的交通方便程度。
③周圍環(huán)境。整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛。
2、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素。
①外觀：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。
②內(nèi)部裝修;③設(shè)備、設(shè)施;④是否具有智能化辦公條件;⑤滿足不同公司的不同要求;
⑥物業(yè)管理?xiàng)l件。對于商業(yè)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價(jià)值的作用非常明顯。
四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)(含娛樂)
1、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)：旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。
注意：單獨(dú)估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的。
由于同類型旅館的價(jià)值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)床位數(shù)或房間數(shù)常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)。
綜合性旅館房地產(chǎn)一般按各部位設(shè)置多種服務(wù)功能，其收益包括：各種服務(wù)功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產(chǎn)生的間接收益。該類房地產(chǎn)一般不能參照市場租金水平分割單獨(dú)估價(jià)。
2、影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、周圍環(huán)境。
3、影響旅館房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素：設(shè)施設(shè)備及用具、經(jīng)螢管理。
4、搜集資料：房價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)、出租率(入住率)、潛在收益和實(shí)際收益、其他收益、餐飲、休閑設(shè)施、廣告收益;支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險(xiǎn)費(fèi)等。
5、娛樂房地產(chǎn)