二、造成成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的因素
要把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全市場，房地產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：
（1）強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易。
（2）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親朋好友之間、母子公司之間、公司與其員工之間等的房地產(chǎn)交易，多數(shù)情況下成交價(jià)格低于正常市場價(jià)格。但也有出于特殊動(dòng)機(jī)，成交價(jià)格高于正常市場價(jià)格的，例如實(shí)際中容易發(fā)生的上市公司的大股東將其房地產(chǎn)高價(jià)賣給上市公司的關(guān)聯(lián)交易。
（3）交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對(duì)象或市場行情，盲目購買，成交價(jià)格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對(duì)象或市場行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。
（4）急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售房地產(chǎn)來償還。在這種急于出售情況下的成交價(jià)格往往偏低。相反，在急于購買情況下的成交價(jià)格往往偏高。
（5）交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。例如，買方或賣方對(duì)所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對(duì)買方或賣方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價(jià)格往往偏高。
（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或者面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會(huì)增加，會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值或“結(jié)合價(jià)值”。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售者通常也會(huì)索要高價(jià)。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場價(jià)格。
（7）特殊交易方式的交易。例如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的形成方式，應(yīng)當(dāng)是買賣雙方根據(jù)市場供求關(guān)系，經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強(qiáng)好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身的價(jià)值而是購買房地產(chǎn)這一行為所帶來的廣告宣傳效應(yīng)等非理性因素的影響，而使成交價(jià)格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標(biāo)、掛牌方式形成的價(jià)格盡管也要受上述非理性因素的影響，但相對(duì)于協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門及某些個(gè)人），受讓人是與自身利益較為密切的個(gè)人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。
（8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)往往需要繳納一些稅費(fèi)，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，例如契稅、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用；有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，例如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在實(shí)際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。
（9）受迷信影響的交易。
要把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全市場，房地產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有下列方面：
（1）強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易。
（2）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親朋好友之間、母子公司之間、公司與其員工之間等的房地產(chǎn)交易，多數(shù)情況下成交價(jià)格低于正常市場價(jià)格。但也有出于特殊動(dòng)機(jī)，成交價(jià)格高于正常市場價(jià)格的，例如實(shí)際中容易發(fā)生的上市公司的大股東將其房地產(chǎn)高價(jià)賣給上市公司的關(guān)聯(lián)交易。
（3）交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對(duì)象或市場行情，盲目購買，成交價(jià)格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對(duì)象或市場行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。
（4）急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售房地產(chǎn)來償還。在這種急于出售情況下的成交價(jià)格往往偏低。相反，在急于購買情況下的成交價(jià)格往往偏高。
（5）交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。例如，買方或賣方對(duì)所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對(duì)買方或賣方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價(jià)格往往偏高。
（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或者面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會(huì)增加，會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值或“結(jié)合價(jià)值”。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售者通常也會(huì)索要高價(jià)。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場價(jià)格。
（7）特殊交易方式的交易。例如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的形成方式，應(yīng)當(dāng)是買賣雙方根據(jù)市場供求關(guān)系，經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強(qiáng)好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身的價(jià)值而是購買房地產(chǎn)這一行為所帶來的廣告宣傳效應(yīng)等非理性因素的影響，而使成交價(jià)格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標(biāo)、掛牌方式形成的價(jià)格盡管也要受上述非理性因素的影響，但相對(duì)于協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門及某些個(gè)人），受讓人是與自身利益較為密切的個(gè)人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。
（8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)往往需要繳納一些稅費(fèi)，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，例如契稅、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用；有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，例如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在實(shí)際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。
（9）受迷信影響的交易。